- •С. В. Бовтеев с. А. Болотин к.А. Волков в.Н. Золина
- •Оглавление
- •Введение
- •Раздел I
- •1.2. Исходные данные и содержание дипломного проекта
- •Задание на выполнение дипломного проекта студенту Кузьмину Александру Павловичу Тема проекта – «Управление проектом строительства и эксплуатации торгово-офисного центра в г. Выборге»
- •Рекомендуемая литература
- •При разработке этой части дипломного проекта рекомендуется рассмотреть следующие вопросы:
- •1.3. Оформление дипломного проекта
- •1.4. Подготовка к защите и защита дипломного проекта
- •Рекомендуемая литература:
- •Раздел II система экспертиз объекта недвижимости
- •Глава 2. Правовая экспертиза
- •2.3. Приобретение прав на вновь создаваемые
- •Объекты недвижимости
- •2.4. Виды сделок с объектами недвижимости
- •2.5. Заключение по разделу «Правовая экспертиза»
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 3. Экспертиза местоположения
- •3.1. Анализ местоположения
- •Анализ рыночной ситуации
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 4. Техническая экспертиза и проектирование
- •4.1. Проектно-сметная документация
- •Сводный сметный расчет стоимости строительства
- •Локальная смета на общестроительные работы
- •Объектный сметный расчет
- •4.2. Техническая оценка объекта недвижимости
- •Пример итоговой таблицы
- •4.3. Проект организации строительства
- •Пример дефектной ведомости с рекомендациями по устранению повреждений
- •Соотношение категорий работающих в зависимости от вида строительства
- •Особенности разработки стройгенплана при реконструкции
- •4.4. Приемка объекта в эксплуатацию
- •4.5. Мероприятия по охране труда и безопасности жизнедеятельности
- •4.6. Управление качеством
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты
- •Глава 5. Экономическая экспертиза
- •5.1. Смета и бюджет проекта
- •Смета инвестиционного проекта строительства бизнес-центра
- •Бюджет инвестиционного проекта
- •План привлечения денежных средств (пример)
- •5.2. Расчет ставки дисконтирования
- •5.3. Критерии эффективности инвестиционных проектов
- •Состав денежных потоков инвестиционного проекта
- •Денежные потоки от инвестиционной деятельности
- •Денежные потоки от операционной деятельности
- •Денежные потоки от финансовой деятельности
- •5.4. Оценка объекта недвижимости
- •Расчет показателей эффективности проекта
- •Расшифровка элементов корректирования
- •Система кодирования при определении стоимости аренды для оцениваемого объекта
- •Итоговый расчет стоимости объекта затратным подходом
- •Определение затрат на строительство
- •Определение потенциального валового дохода
- •Определение эффективного валового дохода
- •Операционные расходы
- •Ставка дисконта
- •Коэффициент капитализации и стоимость реверсии
- •Результаты расчета
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты:
- •Глава 6. Экологическая экспертиза
- •6.1. Экологическое обоснование производства работ
- •6.2. Экологические требования к проекту
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 7. Управление объектом недвижимости
- •7.1. Выбор способа управления многоквартирным домом
- •7.2. Выбор формы управления объектом с получением дохода
- •7. 3. Взаимодействие с арендаторами
- •Исполнители арендных функций
- •Расходы на маркетинг
- •Прочие расходы на рекламу
- •7.4. Эксплуатация и техническое обслуживание объекта
- •Виды работ по эксплуатации
- •Режимы работ по эксплуатации
- •Основные функции специалистов по эксплуатации
- •Затраты на эксплуатацию объекта
- •Расходы на коммунальные услуги
- •Расходы на оплату труда персонала службы уборки
- •Режимы работы службы уборки
- •Режимы работы службы портье
- •Режимы работы службы охраны
- •7.5. Правила эксплуатации систем жизнеобеспечения здания
- •Рекомендуемая литература:
- •Рекомендуемая литература по информационным технологиям и программному обеспечению:
- •Заключение
- •Глоссарий
- •Объекты – аналоги
- •Перечень рекомендуемых периодических изданий
- •Адреса рекомендуемых интернет-сайтов
- •Перечень рекомендуемого программного обеспечения
- •Сергей Владимирович Бовтеев
Сводный сметный расчет стоимости строительства
№ п/п |
Номера сметных расчетов и смет |
Наименование глав, объектов, работ и затрат |
Сметная стоимость, тыс.р. |
Общая сметная стоимость, тыс.р. | |||
строительных работ |
монтажных работ |
оборудования, мебели, инвентаря |
прочих затрат | ||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
1 |
Глава 1 |
Подготовка территории строительства |
|
|
|
|
|
2 |
|
Отвод участка (площадь 10,0 га) |
14800 |
|
|
|
14800 |
3 |
Глава 2 |
Основные объекты строительства: |
|
|
|
|
|
4 |
|
корпус 29-А |
113870 |
|
|
|
113870 |
5 |
|
корпус 29-Б |
51240 |
|
|
|
51240 |
|
Итого по гл. 2 |
165110 |
|
|
|
165110 | |
6 |
Глава 4 |
Объекты энергетического хозяйства |
|
|
|
|
|
7 |
Расчет |
Наружные сети электроснабжения |
41600 |
|
|
|
41600 |
8 |
Глава 5 |
Объекты транспорта и связи |
|
|
|
|
|
9 |
Расчет |
Наружные сети телефонизации |
18490 |
|
|
|
18490 |
10 |
Глава 6 |
Наружные сети водопровода и канализации |
|
|
|
|
|
11 |
Расчет |
Наружные сети водопровода |
96850 |
|
|
|
96850 |
12 |
Расчет |
Наружные сети бытовой канализации |
49300 |
|
|
|
49300 |
13 |
Глава 7 |
Вертикальная планировка, благоустройство, озеленение и дорожные работы |
|
|
|
|
|
14 |
|
Благоустройство и озеленение территории |
13800 |
|
|
|
13800 |
15 |
|
Устройство пешеходных дорожек |
11500 |
|
|
|
11500 |
16 |
|
Устройство автомобильной дороги и автостоянки |
20500 |
|
|
|
20500 |
17 |
Итого по гл. 7 |
45800 |
|
|
|
45800 | |
18 |
Итого по гл. 1−7 |
431950 |
|
|
|
431950 | |
19 |
Глава 8 |
Временные здания и сооружения |
|
|
|
|
|
20 |
|
Временные здания и сооружения – 1,1% по главам 1−7 |
4750 |
|
|
|
4750 |
21 |
Итого по гл. 1−8
|
436700 |
|
|
|
436700 | |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
22 |
Глава 9 |
Прочие работы и затраты |
|
|
|
|
|
23 |
|
Премия за ввод объекта |
5000 |
|
|
|
5000 |
24 |
Итого по гл. 1−9 |
441700 |
|
|
|
441700 | |
25 |
Глава 10 |
Содержание дирекции (маркетинг, технадзор, авторский надзор и т.д.) |
6630 |
|
|
|
6630 |
26 |
Глава 12 |
Проектные и изыскательские работы |
|
|
|
|
|
27 |
|
Технико-экономическое обоснование (ТЭО) |
2700 |
|
|
|
2700 |
28 |
|
Рабочий проект |
26500 |
|
|
|
26500 |
29 |
|
Лимит средств на проведение экспертизы |
4000 |
|
|
|
4000 |
30 |
Итого по гл. 12 |
33200 |
|
|
|
33200 | |
31 |
Итого по гл. 1−12 |
481530 |
|
|
|
481530 | |
32 |
|
Непредвиденные работы и затраты (1,5% от глав 1−7) |
6480 |
|
|
|
6480 |
33 |
Всего по сводному сметному расчету |
488010 |
|
|
|
488010 |
В Главу 1 включаются:
затраты, связанные с отводом и оформлением участка, в том числе выкупом прав на земельный участок, оплатой земельного налога и (или) арендной платы за участок, разбивкой основных осей и их закреплением пунктами и знаками;
строительно-монтажные работы по освоению территории строительства, в том числе освобождение территории от строений, вырубка насаждений, вывоз мусора, перенос инженерных коммуникаций, снятие и хранение плодородного слоя почвы, а также рекультивация земель, предоставленных во временное пользование на период строительства;
работы, связанные с неблагоприятными гидрогеологическими условиями территории строительства и необходимостью устройства объездов для городского транспорта;
средства на возмещение убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства.
Затраты, включаемые в Главы 2–7 формируют основную стоимость строительства. В Главы включаются все сметные стоимости объектов строительства и работ, соответствующие наименованиям глав, перечисленных выше. Все расчеты производятся в ценах на 01.01.2000 г. – базисном уровне цен по фактическим затратам материалов, эксплуатации строительной техники и инструмента, оплате труда специалистов.
По результатам расчета производится индексация цен на материалы, эксплуатацию машин и механизмов, а также оплату труда рабочих-строителей и машинистов. В сметном расчете применяются индексы, публикуемые ежемесячно Региональным центром по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) в издании «Ценообразование и сметное нормирование в строительстве»». Эти индексы могут быть применены как по отдельным видам работ, так и по строительству в целом, в зависимости от перечня работ, указанного в смете и вида сметного расчета, к элементам прямых затрат. В результате такого расчета определяются Прямые затраты в текущих ценах.
Помимо прямых затрат, необходимо учесть накладные расходы и сметную прибыль подрядной организации. Накладные расходы в текущем уровне цен определяются в соответствии с Методическими указаниями по определению величины накладных расходов в строительстве (МДС 81-33.2004). Накладные расходы определяются от суммарной величины средств на оплату труда рабочих-строителей и машинистов в составе прямых затрат. Сметная прибыль определяется в соответствии с положениями Методических указаний по определению величины сметной прибыли в строительстве МДС 81-25.2001, утвержденных постановлением Госстроя России от 28.02.2001 № 15. Сметная прибыль может определяться двумя способами: от фонда оплаты труда рабочих-строителей и машинистов, а также от себестоимости строительно-монтажных работ.
Сметный расчет, для целей проведения оценки, составляется в твердых (фиксированных) ценах. Для определения твердых (фиксированных) цен используется не только индексы-дефляторы пересчета сметной стоимости из базисного года, но и прогнозные дефляторы, учитывающие сроки строительства объекта, то есть соответствующее удорожание материалов, работ и услуг за это время. Прогнозные индексы – дефляторы публикуются в ежемесячном специализированном издании РЦЦС – журнале «Ценообразование и сметное нормирование в строительстве».
В случае производства работ в ином регионе, необходимо произвести корректировку на местоположение строительства. Необходимый корректирующий коэффициент может быть рассчитан, как отношение коэффициентов удорожания строительно-монтажных работ рассматриваемого региона и коэффициента региона, в расценках которого составлен сметный расчет.
Затраты на возведение временных зданий и сооружений (Глава 8) принимаются в соответствии с требованиями Сборников сметных норм на строительство временных зданий и сооружений ГСН 81-05-01-2001, утвержденных и введенных в действие с 15 мая 2001 года Постановлением Госстроя России от 07 мая 2001 года № 45. Величина этих затрат определяется в процентах от сметной стоимости строительных (ремонтно-строительных) и монтажных работ по итогам Глав 1–7 сводного сметного расчета и дополнительными затратами, не учтенными сметными нормами.
К прочим работам и затратам, включаемым в Главу 9, относятся:
дополнительные работы и затраты при производстве работ в зимнее время, определяемые в соответствии со Сборником сметных норм дополнительных затрат при производстве работ в зимнее время ГСН 81-05-02-2001;
затраты, связанные с командировками, разъездным или подвижным характером работы, вахтовым методом работ, организацией маршрутов городского пассажирского транспорта, ряд других подобных работ;
затраты на устройство временных перевалочных баз или доставку крупногабаритных и тяжеловесных грузов. Координационный центр по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве рекомендует в качестве лимита в Главу 9 включать эти затраты в размере 0,3 % от сметной стоимости строительно-монтажных работ;
затраты на содержание действующих постоянных автомобильных дорог и восстановление их по окончании строительства, затраты на очистку (мойку) колес автотранспорта на строительных площадках;
средства на организацию и проведение подрядных торгов (тендеров);
затраты по содержанию и эксплуатации фондов природоохранного назначения;
оплата работы в ночные часы, выходные и праздничные дни;
затраты, связанные с вводом объектов в эксплуатацию и премированием за ввод в эксплуатацию построенных объектов;
затраты на проведение пусконаладочных работ;
затраты по охране объектов строительства;
расходы по страхованию строительных рисков принимаются согласно Письма «Об оплате расходов по добровольному страхованию строительных рисков» от 10.03.1998 № ВБ-20-82/12. В соответствие с Письмом, в состав договорной цены можно включать страховые платежи по добровольному страхованию строительных рисков в размере до 1 % от себестоимости выполненных работ.
Все перечисленные затраты могут включаться в состав Главы 9. По тем затратам, где не указан относительный размер (величина), производится учет в соответствии с проектом организации строительства (ПОС).
В Главу 10 «Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия» включаются средства на содержание аппарата заказчика застройщика (единого заказчика, дирекции строящегося предприятия) и технического надзора, как для строительства, так и при выполнении ремонтных и реставрационных работ. В отдельных случаях, при соответствующих расчетных обоснованиях, допускается установление индивидуальных нормативов для конкретной стройки или службы заказчика-застройщика, согласованных в установленном порядке. В данном отчета расчет затрат на содержание аппарата заказчика произведен на основании Приказа Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 15.02.2005 № 36.
В Главу 12 «Проектные и изыскательские работы, экспертиза и авторский надзор» включаются средства на:
выполнение проектно-изыскательских работ (услуг);
проведение авторского надзора проектных организаций за строительством;
проведение экспертизы предпроектной и проектной документации;
испытание свай, проводимое подрядной строительно-монтажной организацией в период разработки проектной документации по техническому заданию заказчика строительства;
подготовку тендерной документации.
Стоимость проектных и изыскательских работ для строительства определяется на основе справочников базовых цен с использованием индексов изменения стоимости проектных и изыскательских работ (утвержденных в установленном порядке).
Определение затрат на экспертизу проектных решений основывается на Постановлении Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 18.08.1977 г. №18-44 «О порядке определения стоимости работ по проведению экспертизы предпроектной и проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений на территории Российской Федерации».
Средства на проведение авторского надзора проектных организаций за строительством (ремонтом) рекомендуется определять расчетом в текущем (прогнозном) уровне цен, но не более 0,2% от полной сметной стоимости, учтенной в Главах 1–9 сводного сметного расчета, и включаются в графы 7 и 8 сводного сметного расчета.
Необходимость проведения авторского надзора определяется заказчиком.
В сводный сметный расчет стоимости строительства включается резерв средств на непредвиденные работы и затраты, предназначенный для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства по объектам (видам работ), предусмотренным в утвержденном проекте.
Резерв средств на непредвиденные работы и затраты определяется от итога Глав 1–12 и показывается отдельной строкой.
Резерв средств может определяться в размере не более 2% для объектов социальной сферы и не более 3% для объектов производственного назначения.
В локальной смете выполняются следующие расчеты:
затрат на строительство и элементов базисной сметной стоимости объекта;
затрат на отдельные виды строительных и монтажных работ и на отдельные части зданий и сооружений;
суммарных затрат на строительство подземной и надземной частей здания;
сметной нормативной трудоемкости работ.
Фрагменты локальной сметы приведены в табл. 4. 2.
В объектном сметном расчете на основе локальных смет определяются:
стоимость строительства отдельных зданий и сооружений и видов работ;
затраты на все виды строительных (общестроительных и специальных) и монтажных работ;
средства на покрытие затрат, не учтенных базисным уровнем, т. е. отражающих рыночную конъюнктуру;
затраты на временные здания и сооружения, а также резерв средств на непредвиденные работы и затраты.
Пример оформления объектной сметы приведен в табл. 4.3.
Состав и содержание сметной документации в каждом конкретном случае определяются по соглашению между заказчиком и подрядчиками.
В состав рабочей документации для строительства зданий, сооружений или их комплексов должны входить:
рабочие чертежи, разрабатываемые в соответствии с требованиями государственных стандартов;
сметная документация, составленная в порядке, рассмотренном выше;
ведомости объемов строительных и монтажных работ;
ведомости и сводные ведомости потребностей в материалах, составленные по видам строительных и монтажных работ;
сборники спецификаций оборудования;
опросные листы и габаритные чертежи на отдельные виды оборудования и изделий;
проектно-сметная документация на строительство зданий и сооружений, входящих в пусковой комплекс;
исходные требования к разработке конструкторской документации на оборудование индивидуального изготовления.
Экспертиза проектно-сметной документации проводится в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации» от 27.12.2000 г. №1008. Проектная документация на строительство подлежит государственной экспертизе независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности зданий и сооружений объектов недвижимости, за исключением технически несложных и небольших по объёму строений.
Результатом комплексного рассмотрения проектной документации является экспертное заключение, которое является сводным, комплексным документом, в котором, кроме технической, учтены результаты специализированных экспертиз, выдаваемые федеральными и территориальными органами, уполномоченными на разработку специализированных экспертных заключений. К ним относятся заключения по архитектурно-планировочным решениям, энергоэффективности, охране окружающей среды, предупреждению чрезвычайных ситуаций и другие, в зависимости от назначения и специфики разработанного проекта недвижимости.
В случае реконструкции зданий и сооружений сводное экспертное заключение разрабатывается с учётом технического заключения по обследованию существующих конструкций зданий и их оснований, где приведены данные расчетов по оценке остаточных ресурсов строительных конструкций и грунтов основания, а также рекомендации по их дальнейшему использованию.
Таблица 4.2