- •С. В. Бовтеев с. А. Болотин к.А. Волков в.Н. Золина
- •Оглавление
- •Введение
- •Раздел I
- •1.2. Исходные данные и содержание дипломного проекта
- •Задание на выполнение дипломного проекта студенту Кузьмину Александру Павловичу Тема проекта – «Управление проектом строительства и эксплуатации торгово-офисного центра в г. Выборге»
- •Рекомендуемая литература
- •При разработке этой части дипломного проекта рекомендуется рассмотреть следующие вопросы:
- •1.3. Оформление дипломного проекта
- •1.4. Подготовка к защите и защита дипломного проекта
- •Рекомендуемая литература:
- •Раздел II система экспертиз объекта недвижимости
- •Глава 2. Правовая экспертиза
- •2.3. Приобретение прав на вновь создаваемые
- •Объекты недвижимости
- •2.4. Виды сделок с объектами недвижимости
- •2.5. Заключение по разделу «Правовая экспертиза»
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 3. Экспертиза местоположения
- •3.1. Анализ местоположения
- •Анализ рыночной ситуации
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 4. Техническая экспертиза и проектирование
- •4.1. Проектно-сметная документация
- •Сводный сметный расчет стоимости строительства
- •Локальная смета на общестроительные работы
- •Объектный сметный расчет
- •4.2. Техническая оценка объекта недвижимости
- •Пример итоговой таблицы
- •4.3. Проект организации строительства
- •Пример дефектной ведомости с рекомендациями по устранению повреждений
- •Соотношение категорий работающих в зависимости от вида строительства
- •Особенности разработки стройгенплана при реконструкции
- •4.4. Приемка объекта в эксплуатацию
- •4.5. Мероприятия по охране труда и безопасности жизнедеятельности
- •4.6. Управление качеством
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты
- •Глава 5. Экономическая экспертиза
- •5.1. Смета и бюджет проекта
- •Смета инвестиционного проекта строительства бизнес-центра
- •Бюджет инвестиционного проекта
- •План привлечения денежных средств (пример)
- •5.2. Расчет ставки дисконтирования
- •5.3. Критерии эффективности инвестиционных проектов
- •Состав денежных потоков инвестиционного проекта
- •Денежные потоки от инвестиционной деятельности
- •Денежные потоки от операционной деятельности
- •Денежные потоки от финансовой деятельности
- •5.4. Оценка объекта недвижимости
- •Расчет показателей эффективности проекта
- •Расшифровка элементов корректирования
- •Система кодирования при определении стоимости аренды для оцениваемого объекта
- •Итоговый расчет стоимости объекта затратным подходом
- •Определение затрат на строительство
- •Определение потенциального валового дохода
- •Определение эффективного валового дохода
- •Операционные расходы
- •Ставка дисконта
- •Коэффициент капитализации и стоимость реверсии
- •Результаты расчета
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты:
- •Глава 6. Экологическая экспертиза
- •6.1. Экологическое обоснование производства работ
- •6.2. Экологические требования к проекту
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 7. Управление объектом недвижимости
- •7.1. Выбор способа управления многоквартирным домом
- •7.2. Выбор формы управления объектом с получением дохода
- •7. 3. Взаимодействие с арендаторами
- •Исполнители арендных функций
- •Расходы на маркетинг
- •Прочие расходы на рекламу
- •7.4. Эксплуатация и техническое обслуживание объекта
- •Виды работ по эксплуатации
- •Режимы работ по эксплуатации
- •Основные функции специалистов по эксплуатации
- •Затраты на эксплуатацию объекта
- •Расходы на коммунальные услуги
- •Расходы на оплату труда персонала службы уборки
- •Режимы работы службы уборки
- •Режимы работы службы портье
- •Режимы работы службы охраны
- •7.5. Правила эксплуатации систем жизнеобеспечения здания
- •Рекомендуемая литература:
- •Рекомендуемая литература по информационным технологиям и программному обеспечению:
- •Заключение
- •Глоссарий
- •Объекты – аналоги
- •Перечень рекомендуемых периодических изданий
- •Адреса рекомендуемых интернет-сайтов
- •Перечень рекомендуемого программного обеспечения
- •Сергей Владимирович Бовтеев
Особенности разработки стройгенплана при реконструкции
Проектирование стройгенпланов при реконструкции в принципе не отличается от методов, изложенных применительно к новому строительству. Однако особенности строительного производства при этой разновидности строительства вызывает дополнительные требования к проектированию стройгенпланов.
Общеплощадочный стройгенплан должен содержать принципиальные решения по организации работы грузоподъемных кранов с учетом возможности транспортирования их к месту установки и организации складирования материалов, конструкций и оборудования в стесненных условиях при минимальном влиянии на условия проживания людей в районе производства работ.
На общеплощадочном стройгенплане наносят все существующие, сносимые, реконструируемые и вновь возводимые здания и сооружения с указанием очередности выполнения работ.
Объектный стройгенплан детализирует решения, принятые в общеплощадочном стройгенплане. На нем показывают те же элементы, что и при проектировании нового строительства, однако в процессе его разработки необходимо учитывать ряд дополнительных требований:
учет существующих ограничений при транспортировании строительных машин, материалов и конструкций (улиц с интенсивным движением транспорта, перекрестков, железнодорожных переездов, транспортных габаритов);
учет стесненности площадок для монтажа и демонтажа строительных машин, складирования конструкций, материалов и технологического оборудования.
Эти требования приводят к необходимости принятия следующих организационно-технологических решений стройгенплана:
проектирования рациональных схем движения транспортных средств с минимальным количеством пересечений, устройством объездов напряженных участков дорог, организации регулирования движения, завоза материалов в ночные смены;
создания увеличенных запасов строительных материалов, конструкций и изделий на приобъектных складах;
организации резервного фронта работ на случай задержек транспортных средств, обеспечивающих подвоз материалов к приобъектным складам.
К мероприятиям, предусматриваемым в проектах стройгенпланов относятся:
выделение постоянных дорог, по которым разрешается движение транспорта и строительных машин;
установка знаков, предписывающих направление движения по постоянным и временным дорогам, а также ограничивающих проезд транспортных средств в жилом массиве;
обозначение подъездов и проходов к реконструируемому здании, местам стоянки, разгрузки и разворота транспортных средств.
Со стесненностью строительной площадки связаны особые требования по привязке кранов к объектам реконструкции. В отличие от новостроек привязка крана и рельсовых крановых путей осуществляется от наружных поверхностей стен и выступающих частей.
Существуют следующие варианты устройства рельсовых путей кранов:
на одном звене подкранового пути;
на эстакадах, подпорных стенках, шпунтовых ограждениях;
на слабых или насыпных, недостаточно уплотненных или переувлажненных грунтах;
на подземных коммуникациях, не несущих крановых нагрузок;
на конструкциях строящихся или существующих объектов.
В большинстве случаев рельсовые крановые пути монтируются на дорожных железобетонных плитах, уложенных под балластную призму каждой нити пути. Для специфических условий эксплуатации рельсовых путей должны быть проведены соответствующие расчеты допустимой несущей способности оснований от крановых нагрузок.
Для уменьшения или ликвидации опасной зоны у реконструируемых зданий (сооружений), выходящих на городские магистрали с интенсивным движением транспорта, когда не представляется возможным выгородить на длительное время опасную зону, необходимо установить сплошное ограждение, закрепляемое за наружные стены реконструируемого здания или за инвентарные леса. Перемещение грузов у примыкающего жилого здания и поворот стрелы у здания принудительно ограничивается.
Пешеходный переход вдоль защитного ограждения должен иметь козырек, сплошную обшивку со стороны строящегося здания и расположен от него не ближе двух метров.
Размещение приобъектных складов строительных материалов и конструкций в стесненных условиях реконструкции также имеет ряд особенностей, поэтому возможны следующие варианты проектных решений:
размещение складов на месте заранее сносимых существующих зданий;
организация монтажа конструкций с транспортных средств;
использование для складирования материалов перекрытий или покрытий существующих зданий.
Решение многих задач проектирования: размещения зданий и сооружений административного, санитарно-бытового и производственного назначения, прокладки систем временного энерго- и водоснабжения строительства, дорог, складов и других элементов стройгенпланов на объектах реконструкции часто упрощается в связи с возможностью использования существующих зданий и сооружений промышленных предприятий, муниципальных служб и других заказчиков. Поэтому при проектировании стройгенпланов следует учитывать эту возможность. Если же это не возможно, то наиболее сложной является задача размещения на стесненной территории бытового городка строителей. В этом случае чаще всего используются здания сборно-разборного типа или блок-контейнеры, устанавливаемые в 2-3 этажа.