- •С. В. Бовтеев с. А. Болотин к.А. Волков в.Н. Золина
- •Оглавление
- •Введение
- •Раздел I
- •1.2. Исходные данные и содержание дипломного проекта
- •Задание на выполнение дипломного проекта студенту Кузьмину Александру Павловичу Тема проекта – «Управление проектом строительства и эксплуатации торгово-офисного центра в г. Выборге»
- •Рекомендуемая литература
- •При разработке этой части дипломного проекта рекомендуется рассмотреть следующие вопросы:
- •1.3. Оформление дипломного проекта
- •1.4. Подготовка к защите и защита дипломного проекта
- •Рекомендуемая литература:
- •Раздел II система экспертиз объекта недвижимости
- •Глава 2. Правовая экспертиза
- •2.3. Приобретение прав на вновь создаваемые
- •Объекты недвижимости
- •2.4. Виды сделок с объектами недвижимости
- •2.5. Заключение по разделу «Правовая экспертиза»
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 3. Экспертиза местоположения
- •3.1. Анализ местоположения
- •Анализ рыночной ситуации
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 4. Техническая экспертиза и проектирование
- •4.1. Проектно-сметная документация
- •Сводный сметный расчет стоимости строительства
- •Локальная смета на общестроительные работы
- •Объектный сметный расчет
- •4.2. Техническая оценка объекта недвижимости
- •Пример итоговой таблицы
- •4.3. Проект организации строительства
- •Пример дефектной ведомости с рекомендациями по устранению повреждений
- •Соотношение категорий работающих в зависимости от вида строительства
- •Особенности разработки стройгенплана при реконструкции
- •4.4. Приемка объекта в эксплуатацию
- •4.5. Мероприятия по охране труда и безопасности жизнедеятельности
- •4.6. Управление качеством
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты
- •Глава 5. Экономическая экспертиза
- •5.1. Смета и бюджет проекта
- •Смета инвестиционного проекта строительства бизнес-центра
- •Бюджет инвестиционного проекта
- •План привлечения денежных средств (пример)
- •5.2. Расчет ставки дисконтирования
- •5.3. Критерии эффективности инвестиционных проектов
- •Состав денежных потоков инвестиционного проекта
- •Денежные потоки от инвестиционной деятельности
- •Денежные потоки от операционной деятельности
- •Денежные потоки от финансовой деятельности
- •5.4. Оценка объекта недвижимости
- •Расчет показателей эффективности проекта
- •Расшифровка элементов корректирования
- •Система кодирования при определении стоимости аренды для оцениваемого объекта
- •Итоговый расчет стоимости объекта затратным подходом
- •Определение затрат на строительство
- •Определение потенциального валового дохода
- •Определение эффективного валового дохода
- •Операционные расходы
- •Ставка дисконта
- •Коэффициент капитализации и стоимость реверсии
- •Результаты расчета
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты:
- •Глава 6. Экологическая экспертиза
- •6.1. Экологическое обоснование производства работ
- •6.2. Экологические требования к проекту
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 7. Управление объектом недвижимости
- •7.1. Выбор способа управления многоквартирным домом
- •7.2. Выбор формы управления объектом с получением дохода
- •7. 3. Взаимодействие с арендаторами
- •Исполнители арендных функций
- •Расходы на маркетинг
- •Прочие расходы на рекламу
- •7.4. Эксплуатация и техническое обслуживание объекта
- •Виды работ по эксплуатации
- •Режимы работ по эксплуатации
- •Основные функции специалистов по эксплуатации
- •Затраты на эксплуатацию объекта
- •Расходы на коммунальные услуги
- •Расходы на оплату труда персонала службы уборки
- •Режимы работы службы уборки
- •Режимы работы службы портье
- •Режимы работы службы охраны
- •7.5. Правила эксплуатации систем жизнеобеспечения здания
- •Рекомендуемая литература:
- •Рекомендуемая литература по информационным технологиям и программному обеспечению:
- •Заключение
- •Глоссарий
- •Объекты – аналоги
- •Перечень рекомендуемых периодических изданий
- •Адреса рекомендуемых интернет-сайтов
- •Перечень рекомендуемого программного обеспечения
- •Сергей Владимирович Бовтеев
Расшифровка элементов корректирования
Примечание: корректировки по первой группе элементов сравнения должны быть последовательными (каждый раз корректируется уже откорректированная стоимость). Далее сравниваются качественные характеристики объекта и характеристики аналогов. Для этого качественные характеристики кодируются по принципу «чем лучше характеристика, тем выше код». Система кодирования, примененная в данном случае, приведена в таблице 5.12.
Таблица 5.12
Система кодирования при определении стоимости аренды для оцениваемого объекта
После кодирования производится приведение кодов к относительным величинам для того, чтобы сгладить влияние каждого из факторов на стоимость (используемый метод предполагает одинаковое влияние факторов на стоимость). Для этого код объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение. После приведения, максимальное значение кода для любого фактора равно единице.
По результатам кодирования и приведения рассчитывается суммарный коэффициент качества как сумма кодов для каждого объекта (строка «Сумма кодов»). В данной модели его можно рассматривать, как стоимостной показатель, отражающий суммарное качество объекта оценки и аналогов.
Далее необходимо провести регрессионный анализ по двум переменным зависимости стоимости аренды площадей объектов-аналогов от суммарного весового фактора.
В приведенном примере (см. Приложение 1) была выявлена линейная зависимость5 суммарного весового фактора (коэффициента качества) от стоимости аренды для данных типов недвижимости. Из приведенной диаграммы регрессионного анализа видно, что коэффициент детерминации при использовании линейной функции аппроксимации достаточно близок к единице.
Затратный подход
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение/аренда соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности.
В затратном подходе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (в собственность или в аренду) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа. Данный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются затраты на строительство объекта и износ.
Для оценки незастроенных земельных участков затратный подход не используется!
Процедура оценки затратным походом включает следующие последовательные шаги:
определение величины затрат на строительство объекта;
определение величины прибыли предпринимателя;
увеличение величины затрат на строительство объекта на величину прибыли предпринимателя;
определение величины накопленного износа объекта:
физического,
функционального,
износа внешнего воздействия;
уменьшение величины затрат на строительство объекта, взятой с учетом прибыли предпринимателя, на величину накопленного износа;
увеличение полученной стоимости объекта за счет стоимости прав на земельный участок.
Таблица 5.13