- •С. В. Бовтеев с. А. Болотин к.А. Волков в.Н. Золина
- •Оглавление
- •Введение
- •Раздел I
- •1.2. Исходные данные и содержание дипломного проекта
- •Задание на выполнение дипломного проекта студенту Кузьмину Александру Павловичу Тема проекта – «Управление проектом строительства и эксплуатации торгово-офисного центра в г. Выборге»
- •Рекомендуемая литература
- •При разработке этой части дипломного проекта рекомендуется рассмотреть следующие вопросы:
- •1.3. Оформление дипломного проекта
- •1.4. Подготовка к защите и защита дипломного проекта
- •Рекомендуемая литература:
- •Раздел II система экспертиз объекта недвижимости
- •Глава 2. Правовая экспертиза
- •2.3. Приобретение прав на вновь создаваемые
- •Объекты недвижимости
- •2.4. Виды сделок с объектами недвижимости
- •2.5. Заключение по разделу «Правовая экспертиза»
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 3. Экспертиза местоположения
- •3.1. Анализ местоположения
- •Анализ рыночной ситуации
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 4. Техническая экспертиза и проектирование
- •4.1. Проектно-сметная документация
- •Сводный сметный расчет стоимости строительства
- •Локальная смета на общестроительные работы
- •Объектный сметный расчет
- •4.2. Техническая оценка объекта недвижимости
- •Пример итоговой таблицы
- •4.3. Проект организации строительства
- •Пример дефектной ведомости с рекомендациями по устранению повреждений
- •Соотношение категорий работающих в зависимости от вида строительства
- •Особенности разработки стройгенплана при реконструкции
- •4.4. Приемка объекта в эксплуатацию
- •4.5. Мероприятия по охране труда и безопасности жизнедеятельности
- •4.6. Управление качеством
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты
- •Глава 5. Экономическая экспертиза
- •5.1. Смета и бюджет проекта
- •Смета инвестиционного проекта строительства бизнес-центра
- •Бюджет инвестиционного проекта
- •План привлечения денежных средств (пример)
- •5.2. Расчет ставки дисконтирования
- •5.3. Критерии эффективности инвестиционных проектов
- •Состав денежных потоков инвестиционного проекта
- •Денежные потоки от инвестиционной деятельности
- •Денежные потоки от операционной деятельности
- •Денежные потоки от финансовой деятельности
- •5.4. Оценка объекта недвижимости
- •Расчет показателей эффективности проекта
- •Расшифровка элементов корректирования
- •Система кодирования при определении стоимости аренды для оцениваемого объекта
- •Итоговый расчет стоимости объекта затратным подходом
- •Определение затрат на строительство
- •Определение потенциального валового дохода
- •Определение эффективного валового дохода
- •Операционные расходы
- •Ставка дисконта
- •Коэффициент капитализации и стоимость реверсии
- •Результаты расчета
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты:
- •Глава 6. Экологическая экспертиза
- •6.1. Экологическое обоснование производства работ
- •6.2. Экологические требования к проекту
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 7. Управление объектом недвижимости
- •7.1. Выбор способа управления многоквартирным домом
- •7.2. Выбор формы управления объектом с получением дохода
- •7. 3. Взаимодействие с арендаторами
- •Исполнители арендных функций
- •Расходы на маркетинг
- •Прочие расходы на рекламу
- •7.4. Эксплуатация и техническое обслуживание объекта
- •Виды работ по эксплуатации
- •Режимы работ по эксплуатации
- •Основные функции специалистов по эксплуатации
- •Затраты на эксплуатацию объекта
- •Расходы на коммунальные услуги
- •Расходы на оплату труда персонала службы уборки
- •Режимы работы службы уборки
- •Режимы работы службы портье
- •Режимы работы службы охраны
- •7.5. Правила эксплуатации систем жизнеобеспечения здания
- •Рекомендуемая литература:
- •Рекомендуемая литература по информационным технологиям и программному обеспечению:
- •Заключение
- •Глоссарий
- •Объекты – аналоги
- •Перечень рекомендуемых периодических изданий
- •Адреса рекомендуемых интернет-сайтов
- •Перечень рекомендуемого программного обеспечения
- •Сергей Владимирович Бовтеев
Определение затрат на строительство
Затраты по проекту рассчитаны в разделе 4.1 «Проектно-сметная документация». Таким образом, в этой части расчета необходимо просто указать полученную ранее величину.
Определение потенциального валового дохода
Доход от функционирования бизнес-центра в данном случае складывается из двух составляющих:
Доход сдачи в аренду офисных помещений;
Доход от подземного паркинга;
Определение ставок аренды за офисные помещения
Потенциальный валовой доход рассчитывается как произведение арендной площади здания и рыночной арендной ставки за 1 кв.м.
В качестве единиц сравнения были использованы ставки аренды за 1 кв. м арендопригодной площади объекта в месяц без учета НДС и КУ.
Данные об отобранных объектах-аналогах приводятся в Приложении 2 (источник информации: «Бюллетень недвижимости и данные сайтов www.arendator.ruиwww.rent.ru).
Далее необходимо выполнить расчет ставки аренной платы от сдачи офисных помещений Пример расчета ставки аренды для оцениваемого объекта приведен в табл. 5.12.
Таким образом, рыночная арендная ставка для офисных помещений, определенная на основе сравнительного подхода, составила без учета НДС и КУ: 43 у.е./кв. м. в месяц или 514 у.е. /кв. м в год.
Определение ставок аренды за машино-место в паркинге
Описание характеристик объектов-аналогов, а также расчет ставки аренной платы от сдачи машино-мест в паркинге или от прочих функциональных зон объекта оценки производится аналогично определению арендных ставок для офисных помещений бизнес-центра.
Таким образом, рыночная арендная ставка одного машино-места в подземном паркинге бизнес-центра, определенная на основе сравнительного подхода, составила без учета НДС: 170 у.е./м/место в месяц или 2 040 у.е. /м/место в год.
Определение потенциального валового дохода
Как уже было сказано выше, доход от функционирования бизнес-центра включает в себя доход от сдачи офисных помещений бизнес-центра и от сдачи машино-мест в паркинге. Далее в таблице 5.14 приведен расчет итоговой величины потенциального валового дохода.
Таблица 5.14
Расчет величины потенциального валового дохода
Арендопригодная площадь бизнес-центра рассчитывается на основании данных об общей площади с помощью коэффициента полезных площадей. Типичное соотношение полезных и общих площадей для бизнес-центра зависит от класса бизнес-центра. Величина коэффициента полезных площадей рассчитана на основании данных об общей и полезной площадях бизнес-центров аналогичного уровня и составила 75%.
В табл. 5.15 приведен расчет коэффициента полезных площадей.
Таблица 5.15
Расчет коэффициента полезных площадей
Определение эффективного валового дохода
Рассчитанная выше величина потенциального валового дохода не учитывает потери, возникающие при сборе арендной платы (неплатежи), а также по причине неполной заполняемости объекта (недозагрузка объекта).
Согласно аналитическим данным агентств недвижимости, потери на незанятость для объекта оценки (в течение типичного года эксплуатации) будут выглядеть следующим образом (табл. 5.16):
Таблица 5.16
Расчет величины потерь от недозагрузки
Величины потерь в первый год эксплуатации обусловлены сложностями с поиском надежных арендаторов, а затем временными потерями на период ведения переговоров, заключение и оформление договоров аренды (первый месяц будет потрачен на поиск клиентов и заключение договоров (1/12).
Дальнейшие потери от вакансий и неплатежей были рассчитаны из предположения, что смена арендаторов происходит один раз в 3 года и на поиск новых и заключение нового договора аренды потребуется 1 месяц (1/(123) = 2,8%).
Величина потерь, обусловленная неплатежами, зависит от многих факторов. Так в период экономического кризиса величина неплатежей по договорам аренды бизнес-центров существенно увеличилась, что обусловлено снижением платежеспособности арендаторов. В данной работе величина потерь из-за неплатежей принята равной 5 % на основании данных обзора рынка недвижимости.
Таким образом, величина эффективного валового дохода равна потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от неплатежей и недозагрузки объекта.