Методи формування вартості будівельної продукції, засновані на витратному підході

У загальному вигляді витратний підхід заснований на принципі заміщення, відповідно до якого передбачається, що інформований покупець не заплатить за власність більше, ніж вартість витрат на створення об'єкту заміщення тієї ж корисності. У основі розрахунку витратним способом лежить визначення відновної вартості об'єкту, яка може бути розрахована на базі вартості відтворення або вартості заміщення. У основі визначення відновної вартості лежить розрахунок всіх витрат, пов'язаних з будівництвом об'єкту і введенням його в експлуатацію. Таким чином формована ринкова вартість будівельної продукції є похідною від вартості відтворення.

До складу вартості відтворення (заміщення) звичайно входять прямі витрати (формуються по статтях або економічних елементах витрат), загальновиробничі та адміністративні витрати (управлінські, господарські, непрямі на оплату праці і ін.); прибуток виробника і податки відповідно до чинного законодавства. Головним елементом вартості при її формуванні методами витратного підходу є собівартість будівництва.

При формуванні вартості будівельної продукції з позиції витратного підходу основною задачею ставиться припущення, що витрати на будівництво об'єкту в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки, на якому знаходиться цей об'єкт, є основним орієнтиром обґрунтованої ринкової ціни будівництва. У багатьох випадках застосування методів витратного підходу є єдино можливим. Наприклад, при визначенні вартості будівництва унікальних неповторних будівель і споруд, коли підібрати близький аналог практично неможливо, або коли інформація про аналогічні об'єкти будівництва є державною або комерційною таємницею.

Залежно від стадії реалізації інвестиційно-будівельного процесу і наявності початкової інформації застосовуються різні методи витратного підходу.

Методи витратного підходу можна розділити на 2 групи.

До першої групи належать методи, що засновані на способах прямого визначення витрат, а саме[4]:

• методи поелементного розрахунку витрат, що полягають в послідовній калькуляції витрат всіх ресурсів на будівництво об'єкту з розбиттям їх по економічних елементах або статтях витрат з урахуванням нормативного прибутку підрядчика;

• методи аналізу і індексації наявних калькуляцій в базисному рівні цін, які полягають у визначенні вартості шляхом індексації по економічних елементах витрат або статтях витрат (витрати на матеріали, зарплату робітників, експлуатація машин і механізмів, накладні витрати, планові накопичення, тимчасові будівлі і споруди, зимові дорожчання і ін.), приводячи їх тим самим до поточного рівня цін;

• методи укрупненого розрахунку собівартості, які полягають у визначенні вартості будівельної продукції шляхом розрахунку повної собівартості виготовлення по укрупнених нормативах виробничих витрат з нормативним прибутком підрядчика.

До другої групивідносяться методи, засновані на способах непрямого визначення витрат:

- метод заміщення або аналого-параметричний метод, який заснований на принципі заміщення і полягає в підборі об'єктів, аналогічних оцінюваному по корисності і функціям. Цей метод дозволяє на підставі відомих вартостей і техніко-економічних характеристик об'єктів-аналогів розраховувати вартість оцінюваного об'єкту;

• індексний метод (по трендах зміни цін);

• метод питомих цінових показників, суть якого зводиться до розрахунку вартості на основі питомих цінових показників, тобто показників вартості, що доводяться на одиницю головного ціноутворюючого параметра.