12.2. Право проживания и современные тенденции

Обратимся к нормам действующего ГК России, его гл. 18, с тем, чтобы дать характеристику вещному праву на жилище, задуманному в ст. 292 ГК. Здесь имеется в виду право члена семьи собственника жилого помещения. Российский законодатель, особо выделив субъекта — члена семьи собственника жилого помещения, закрепил за ним и специфическое гражданское право, назвав его правом пользования жилым помещением. Данное право, сформулированное в ГК, было новым для отечественного гражданского законодательства. Более того, оно могло претендовать на абсолютную новизну, поскольку неизвестно зарубежным источникам.

В итоге в середине 90-х гг. XX в. законодателем была принята за основу модель-концепция, согласно которой законодатель в п. 2 ст. 292 ГК установил независимость права на жилище члена семьи от прав самого собственника. Кодифицированный гражданский закон нашей страны наделил право на жилище члена семьи собственника двумя важными юридическими характеристиками: правом следования и абсолютным характером защиты («от любых лиц, включая собственника помещения»). Эти черты не могли не наводить на мысль о том, что данное право должно быть охарактеризовано как вещное. При этом законодатель остановился на полпути, указав, что условия пользования жильем членом семьи собственника должны быть предусмотрены жилищным законодательством. Между тем развитие жилищного законодательства, как показала практика, пошло несколько по иному пути, ослабив позиции субъектов права проживания. Соответственно изменения были внесены и в ст. 292 ГК. В ней было закреплено, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу служит основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Таким образом, исчез признак, называемый правом следования.

Как нам представляется, заикнувшись о признании права члена семьи собственника в качестве самостоятельного, первоначально наделив его правом следования и абсолютным характером защиты, поместив в главу, посвященную вещным правам на жилые помещения, законодатель этим предопределил его дальнейшую судьбу. Отсылочный пункт (п. 1 ст. 292 ГК) к жилищному законодательству, по сути, позволил законодателю в рамках ГК уйти от решения общей проблемы, поставленной ст. 292 ГК. Что касается жилищного законодательства, то оно проблемы не решило, да и не призвано было ее разрешать.

В настоящее время жилищное законодательство (ст. 31 Жилищного кодекса РФ) к членам семьи собственника жилого помещения относит супруга, а также детей и родителей, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов семьи.

Праву проживания члена семьи собственника следует придать строго личный характер. Нормы ГК должны запрещать членам семьи собственника, в том числе и бывшим, вселение каких-либо лиц в занимаемое ими жилое помещение. Также необходим запрет в виде императивной нормы на любые акты распоряжения со стороны члена семьи собственника, в том числе сдачу его внаем. Срок права проживания для члена семьи собственника может быть ограничен периодом его жизни, что позволит именовать его правом пожизненного проживания члена семьи собственника.

Отдельная норма в гл. 18 ГК может быть посвящена вещному праву проживания, возникающему из договора пожизненного содержания с иждивением. Проблему регулирования не разрешила ст. 34 Жилищного кодекса, упомянувшая о возможностях пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. В нормах ГК о договоре пожизненного содержания с иждивением есть «намек» на вещно-правовой характер права получателя ренты на жилище, предоставленного по данному договору.

Однако ныне действующим нормам о договоре пожизненного содержания с иждивением, как нам представляется, не хватает четкости. Статья 602 ГК говорит о возможности включения в договор «обеспечения потребностей в жилище». Отсюда следует вывод, что от текста самого договора зависит предоставление или непредоставление права проживания, а также конкретизация объекта — самого жилого помещения. Думается, что в регулировании отношений пожизненного содержания с иждивением не надо бояться императивных норм, защищающих права лица, передающего в собственность договорному контрагенту свое жилище. Все прочие компоненты содержания (питание, одежда, уход, ритуальные услуги) не могут заменить главного — крыши над головой в виде конкретного жилища. Сохранение права проживания за получателем ренты — гражданином в отчуждаемом жилом доме (квартире) — должно быть, с нашей точки зрения, обязательным элементом конструкции самого договора. Для этого потребуются некоторые редакционные уточнения ст. 601 ГК, в п. 1 которой возможно добавление: «при этом за получателем ренты сохраняется право пожизненного проживания в переданном им доме, квартире». Предоставление или непредоставление жилища, его выбор не должны быть отданы на откуп усмотрения сторон при заключении договора. Не надо забывать, что конструкцией договора пожизненного содержания с иждивением пользуется определенный контингент людей — слабых, нуждающихся, не имеющих не только возможности обеспечить себе старость, но и близких людей. Сохранение права проживания в отчужденном доме явится важной гарантией прав получателя ренты. Гражданин сохраняет кров, пусть в виде отдельной комнаты в доме или квартире, когда-то ему принадлежавшей, что обеспечивает ему стабильность, сохранение привычного образа жизни. Вещное право проживания получателя ренты, по нормам гл. 18 ГК, должно быть охарактеризовано как пожизненное. Получателю ренты как субъекту права проживания закон не может отказать в возможности вселения членов семьи. Что касается распорядительных полномочий, то их в конструкции предполагаемой нормы быть не должно.

Итак, право проживания, которое необходимо развить в гл. 18 ГК, может возникать: а) из закона (как право пожизненного проживания члена семьи собственника); б) из односторонней сделки (завещания, в котором содержится завещательный отказ); в) договора, законодательная конструкция которого прямо предусматривает его возникновение. Каждой из особых разновидностей права проживания в доме или квартире должна быть посвящена в ГК специальная норма, учитывающая некоторые специфические моменты устанавливаемого права, в частности его объем. Кроме того, должна быть и общая норма, посвященная праву пожизненного проживания вне зависимости от юридического факта, его порождающего. В ней необходимо указать основные обязанности права обладателя. Эти обязанности, с нашей точки зрения, могут включать: а) добросовестность и осторожность в пользовании жилищем; б) осуществление пользования с наименьшими «стеснениями» для собственника; в) предупреждение повреждения и разрушения жилого помещения. Вещный характер права проживания диктует необходимость установления для него обязательной государственной регистрации, чему должна быть посвящена специальная статья в гл. 18, помимо особого упоминания об этом праве в ст. 131 ГК.

Охарактеризовав вещное право проживания и наметив некоторые перспективы его развития в ГК России, подчеркнем, что данное право не единично, не изолировано, оно находится в системе «других вещных прав». Напомним также, что само название гл. 18 ГК подразделяет все вещные права на жилые помещения, на собственность и «другие». Как мы уже заметили, законодатель не дает здесь перечень «других» вещных прав на жилище, делая главный акцент на праве собственности, особенностях его осуществления в связи со специальным назначением объекта. Создать (представить) систему ограниченных вещных прав на жилые помещения не составит большого труда, если исходить из общей теоретической концепции вещного права.

Таким образом, в перечень «других» вещных прав на жилые помещения мы можем включить: во-первых, сервитута; во-вторых, право залога; в-третьих, право хозяйственного ведения государственных и муниципальных унитарных предприятий на жилой фонд, находящийся в их ведении; в-четвертых, право оперативного управления казенного предприятия, а также учреждения на жилой фонд; в-пятых, право проживания члена семьи собственника, отказополучателя, получателя ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением.

Как видим, право проживания в системе вещных прав на жилище занимает важное место, являясь специальным. Его специфика объясняется тем, что, во-первых, его субъект — непосредственный пользователь объектом права для проживания. Расшифруем это сложное словосочетание. Непосредственность означает, что для его использования по назначению не нужна передача другому лицу, как, например, в случае, когда право на жилище принадлежит юридическому лицу. Более того, любая передача противоречила бы самой природе права проживания. Использование для проживания — второй важный признак, поскольку правомочие пользования на базе других вещных прав субъект может осуществлять и в иных целях. Действительно, сервитут как вещное право не служит непосредственно удовлетворению жилищной потребности. Аналогичный вывод можно сделать и в отношении ипотеки, а также вещных прав юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника. Следовательно, право проживания является, по сути, единственным из ограниченных вещных прав на жилище, предполагающим использование жилья его субъектом по прямому назначению. В отличие от других ограниченных вещных прав, праву проживания не посвящены отдельные, обособленные субинституты вещного права. Это обстоятельство, подтверждающее специфику права проживания, позволяет сделать общий вывод по поводу необходимости совершенствования действующего законодательства. Он состоит в том, что гл. 18 ГК с учетом ее названия должна включить в себя перечень всех ограниченных вещных прав на жилые помещения, однако в специальном регулировании нормами данной главы будет нуждаться только право проживания, на юридической характеристике и перспективах развития которого мы и остановились в настоящей главе.