6. Технические осмотры зданий, сооружений и оборудования

Наблюдение за сохранностью зданий, сооружений и оборудования осуществляется в туристских учреждениях заместителем директора по административно-хозяйственной части, главным инженером, заместителем директора по технической части, ин­женером (в зависимости от вида и вместимости учреждения) с участием работников областных советов по туризму и экскурси­ям, проектных организаций, проектно-сметных контор и бюро и т. д. Правилами и нормами установлены три вида технических осмотров:

общий (00), при котором осматривают все здание, сооружение от фундамента до кровли, включая конструкции и участи инженерное оборудование, виды отделки, элементы внешнего благоустройства;

частичный (ЧО), при котором проверяют состояние отдельных конструктивных элементов и частей (фундамент, кровля, водопровод, канализация, отопление, вентиляция, лифты и др):

внеочередной (ВО), — проводимый после сильных ливней, снегопадов, ураганных ветров, штормов, оползней, наводнений и других явлений стихийного характера.

Внеочередной осмотр проводят в срочном порядке не позднее одного-двух дней после стихийного бедствия. Для ликвидации обнаруженных повреждений принимаются срочные меры:

составляют и оформляют в установленном порядке акты! по результатам осмотра (фотографируют поврежденные объекты) и конструкции);

укрупнено подсчитывают объемы работ, подлежащие вы­полнению, и их стоимость (с последующим составлением уточненной проектно-сметной документации);

подсчитывают потребность в материалах и оборудовании;

определяют ремонтно-строительную организацию для выполнения работ.

Данные технических осмотров направляют в областной совет по туризму и экскурсиям, последний, в свою очередь, составляет запрос в Центральный совет о выделении средств и материальных фондов для выполнения восстановительных работ.

Общие технические осмотры жилых, общественных здании сооружений проводят два раза в год весной и осенью.

Весной, после таяния снега, когда все части зданий и сoopyжений и прилегающие к ним территории освобождаются от снежного покрова и становятся доступными для обзора, тщательно осматривают все конструкции и оборудование в зданиях!

В результате общего весеннего осмотра определяют техническое состояние здания в целом:

устанавливают дефекты и неисправности, относящиеся текущему (непредвиденному) ремонту;

определяют дефекты и неисправности в больших объемах подлежащие выполнению по текущему (планово-предупредительному) ремонту, и составляют описи работ;

определяют объект, подлежащий капитальному ремонт через год. и составляют акт-опись объемов работ;

составляют акты-описи объемов работ по благоустройств территории и находящихся на ней устройств (спортплощадки аттракционы, лодочные станции и др.);

оставляют акты-описи работ по подготовке к зимнему сeзону систем водопровода, канализации, отопления и горячего водоснабжения.

На основании составленных актов-описей работ по установ­ленной форме заказывают проектно-сметную документацию (а текущему ремонту смету, расцененную опись работ).

Осенний общий осмотр зданий и сооружений проводят перед вступлением отопительного сезона до образования снежного покрова, затрудняющего осмотр. К этому времени должны быть закончены работы по текущему ремонту для подготовки здания и сооружения к эксплуатации в зимних условиях, а также ре­монтные работы по системам отопления, водопровода, канализа­ции и горячего водоснабжения.

Календарные сроки общих осмотров зданий и сооружений устанавливают республиканские и областные советы по туризму и экскурсиям в зависимости от местных климатических условий. Особое внимание обращают на недостатки, вызванные нарушением правил использования и содержания зданий, снижающие эксплуатационные качества и долговечность конструкций и ин­оверного оборудовании.

При осмотре зданий или сооружений, в которых наблюдается деформация, в состав комиссии включают представителей республиканского, краевого или областного совета по туризму и экскурсиям, а в необходимых случаях — и специалистов-экспертов из проектных, производственных, научных и других организаций. Например, для определения грибковых и других поражений деревянных конструкций привлекают сотрудников соответствую­щих лабораторий. Обязательна сдача пробы пораженной за плеванием древесины на анализ.

Здания и сооружения осматривают в следующей последовательности:

прилегающая территория, наружные вводы, выпуски и внешние сети коммуникаций;

фундаменты и подвальные помещения, в том числе котельные, насосные и их оборудование;

наружные стены и фасады, включая эркеры, балконы, карнизы, архитектурные детали и водоотводящие устройства.

При внутреннем осмотре проверяют дополнительно фасады с каждого балкона, крыши и чердачные помещения, в том числе трубы, оголовки, вентиляционные и канализационные стояки, антенны. Поэтажный осмотр помещений проводят сверху вниз - от чердака к подвалу. При этом устанавливают состояние перекрытий, особенно в санитарных узлах и пищеблоках, окон, дверей, стен, перегородок, балконов, а также видимых с балконов выступающих частей фасадов. Одновременно осматривают санитарно-техническое и инженерное оборудование зданий.

Дефекты, которые носят угрожающий характер, устраняют медленно, а нарушающие нормальную эксплуатацию зданий целостность конструкций, — в срок от одних до пяти суток.

При обнаружении: свищей в отдельных местах кровли максимальный срок выполнения ремонтных работ не должен превышать одних суток; повреждений водосточных труб, воронок, колен и мест их крепления — не более пяти; несквозных трещин и неплотностей в дымоходах и газоходах и сопряжениях их печами — не более трех; разбитых стекол и сорванных створов оконных переплетов в летнее время — не более пяти, а в зимнее — не более одних; течи в водопроводных кранах — немедленное устранение.

Состояние специального оборудования зданий — электрохозяйства, слаботочных устройств, радиофикации, газификации, телевизионного, лифтового хозяйств определяют в том же порядке, но при участии представителей соответствующих служб организаций.

Частичный осмотр отдельных конструкций, частей здания или установленного в нем инженерного оборудования проводят в двух случаях:

если не приняты срочные меры по ликвидации причин деформаций, ведущих к разрушению отдельных конструкций или аварии здания в целом;

при эксплуатации оборудования, которое для обеспечений его бесперебойной работы должно проверяться чаще, чем пpи общем осмотре.

Отдельные конструкции или части здания при появлении них деформации в зависимости от их характера осматривают срок от одного до десяти дней с момента обнаружения дефекта.

Инженерное оборудование проверяют:

центральное отопление, водопровод и канализацию, вентиляцию, горячее водоснабжение, электрооборудование — два раза в год при общем осмотре здания;

котел и котельное оборудование — один раз в неделю;

систему каналов газоснабжения — один раз в три месяца пpи обычных газовых печах и один раз в два месяца при отопительно-варочных.

Состояние инженерного оборудования определяют по результатам работы под рабочей нагрузкой: паровых и водяных котлов например, — доводя до расчетного давления.

При осмотре зданий особое внимание обращают на те деревянные части конструкций, которые лишены естественного освещения и проветривания, а также подвержены увлажнению - сопряжения стропил с подстропильным брусом (мауэрлатом), балки и накат перекрытий, перегородки и полы в душевых и ванных комнатах, санитарных узлах и подсобных помещениях пище блоков, вблизи водопроводных и канализационных труб и др. Эти места наиболее подвержены поражению дереворазрушителями.

В случае обнаружения домового грибка для установлен характера и размеров поражения деревянных конструкций проводят более подробное исследование с участием специалиста. По результатам обследования и исследования пробы в лаборато­рии принимают срочные меры для ликвидации очагов заболе­вания древесины; в некоторых случаях отдельные части и кон­струкции, пораженные грибковыми и другими заболеваниями, уничтожают.

Если обнаружены повышенные влажность, воздухопроницае­мость стен и звукопроводимость ограждающих конструкций в спальных корпусах, столовых, клубах и других зданиях, то, с разрешения республиканских и областных советов по туризму и экскурсиям, следует проводить выборочные инструментальные ис­пытания теплотехнических и звукоизоляционных качеств ограждающих конструкций, проверку микроклимата помещений, работы инженерного оборудования. Результаты этих испытаний прилагают к акту осмотра. При обнаружении деформаций, вызвавших появление трещин, расслоения кирпичной кладки стен, раскрытие стыков в крупноэлементных сборных конструкциях, в случае необходимости проводят временное крепление конструк­ций, устанавливают стандартные маяки для наблюдения за де­фектами. Результаты наблюдения заносят в специальный журнал. Одновременно привлекают специалистов-экспертов для опреде­ления причин появления трещин и установления мер по ликви­дации деформаций и предотвращения их в будущем. Резуль­таты осмотров зданий и сооружений всех видов и заключение о необходимости ремонтно-строительных работ заносят в акт обще­го осмотра по установленной форме.

Порядок определения списания зданий, сооружений, непригодных к дальнейшей эксплуатации, установлен Центральным советом по туризму и экскурсиям. По результатам технического осмотра выявляют объект, подлежащий списанию. Сравнивают данные технического паспорта объекта с данными по представ­ленному акту осмотра. При этом особое внимание обращают на техническое состояние и физический износ главных конструк­тивных элементов — фундаментов, стен и перекрытий; рассмат­ривают, с учетом износа других частей здания, сооружения, их техническое состояние, окончательно определяя необходимость списания, или комплексного капитального ремонта, или рекон­струкции с учетом фактического срока эксплуатации объекта в сравнении с нормативным. Особенно тщательно следует рассматривать вопрос о списании объектов — гостиничных, спаль­ных корпусов и столовых.

Осмотр инженерного оборудования зданий и сооружений поводят одновременно при общих (весеннем и осеннем) осмотрах. Особое внимание необходимо обращать на:

обеспечение прочности основных конструкций, воспринимающих нагрузку (фундаментов, стен, перекрытий и др.), и их соеди­нения между собой;

обеспечение нормативного температурно-влажностного режима в чердачных, подвальных и внутренних помещениях;

обеспечение нормального состояния систем водопровода, ка­нализации, отопления, оборудования лифтов, электроснабжения, слаботочных и других устройств.

Литература.

1. Воскресенский М.Г., Гончаров Л.И. Техническая эксплуатация основных фондов туристских учреждении. Уч. Пос. – М.: ЦРИБ, 1986.

2. Бургонова Г.Н., Каморджанова Н.А. Гостиничный и туристский бизнес. Уч. пос. М.: Финансы и статистика, 2000г.

3. Гостиничный и туристический бизнес. Учебник / под.ред. проф. Чудновского А.Д.

М.: Экмос, 1998 г.

4. Гуляев В.Г. Организация туристской деятельности. Уч. Пос.- М.: Нолидж, 1996г.

5. Семенов В.С., Каминский И.М., Попова Н.А. Гостиничное хозяйство. Справочное пособие. М.: Стройиздат, 1985 г.

6. Ефимова О.П., Ефимова Н.А. Экономика гостиниц и ресторанов. Уч. Пос.

под. Ред. Н.И. Кабушкина – М..: Новое знание 2004 г.

7. Зубков А.А., Чибисов С.И. Справочник работника гостиничного хозяйства. – М.: Высшая школа , 1998 г.