- •Содержание
- •Глава 1. Недвижимое имущество как объект экономических отношений
- •1.1. Понятие недвижимого имущества
- •1.2. Основные составляющие объекта недвижимого имущества и их взаимодействие.
- •1.3. Физические особенности объектов недвижимого имущества.
- •1.4. Юридические особенности недвижимости
- •1.5. Недвижимость как экономический актив.
- •Глава 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования.
- •2.1. Понятие рынка недвижимости и его характеристики.
- •2.2. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров в функционировании рынка недвижимости.
- •2.3. Рынок недвижимости в системе рыночной экономики.
- •2.4. Особенности формирования и взаимодействия предложения и спроса на рынке недвижимости.
- •2.5. Риски на рынке недвижимости
- •2.6. Структурирование рынка недвижимости.
- •2.7 Первичный и вторичный рынки недвижимости и их взаимодействие.
- •3.1. Концепция наилучшего использования недвижимости и взаимодействие факторов производства.
- •3.2. Рента и арендная плата на рынке недвижимости.
- •3.3. Формирование доходов и расходов от объекта недвижимости.
- •Глава 4. Основы оценки стоимости недвижимого имущества.
- •4.1.Нормативные, методологические и аналитические основы оценки стоимости недвижимости.
- •Экономико-теоретические концепции и оценка стоимости недвижимости
- •4. 2. Оценка как процесс выявления стоимости недвижимости
- •4.3. Принципы оценки недвижимости.
- •4.4. Подходы и методы оценки недвижимости.
- •1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап. Определение накопленного износа здания.
- •3 Этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания.
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •4.5. Согласование результатов оценки.
- •4.6.Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •Глава 5. Экономические основы управления недвижимостью
- •5.1. Понятие управления недвижимостью.
- •5.2. Цели и уровни управления недвижимостью.
- •5.3. Особенности управления инвестиционной и операционной недвижимостью.
- •5.4. Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости.
- •6.1. Понятие девелопмента недвижимости. Этапы девелопмента.
- •1. Инициирование проекта девелопмента.
- •2. Оценка инициативы .
- •3.Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта и проработка схем финансирования.
- •5. Получение согласований проекта с органами государственного контроля и регулирования.
- •6. Создание системы договорных обязательств между участниками реализации проекта.
- •7. Внедрение проекта развития (строительство).
- •8. Распоряжение результатами развития (оформление прав собственности, передача объекта в управление, сдача в аренду, продажа).
- •6.2. Анализ альтернатив и выбор варианта развития объекта недвижимости.
- •6.3. Оценка проектов девелопмента.
- •6.4. Источники и механизмы финансирования проектов девелопмента.
- •Глава 7.
- •7.1. Регулирование земельных отношений и градостроительной деятельности
- •7.2. Налогообложение недвижимости
- •1. Место налогообложения недвижимости в налоговой системе.
- •2. Основные подходы к налогообложению недвижимости.
- •2.1. Налоги на собственников (пользователей) недвижимости
- •2.2. Налоги на доходы от сделок с недвижимостью.
- •3. Основные характеристики налогообложения недвижимости в России.
- •Терминологический словарь
2.5. Риски на рынке недвижимости
В общем смысле риск - это возможность отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми при их начале. Есть несколько уточненная версия этого же подхода, ориентированная более на экономическую сферу, согласно которой риск – это событие, способное нанести ущерб, имеющий денежное выражение. Еще более строгая версия определения риск гласит, что риск – это оцененная неопределенность. Из нее следует, что исходным пунктом при исследовании и управлении рисками является оценка риска, включающая в себя две составляющих – оценку вероятности события, способного принести ущерб, и оценку величины этого ущерба.
На рынке недвижимости в связи со сложной природой недвижимого имущества (каждый объект недвижимости имеет физическую, юридическую и экономическую определенность), индивидуальностью и уникальностью объектов недвижимости, высокой зависимостью рынка от состояния региональной экономики проблема рисков приобретает особенно важное значение.
В соответствии с природой недвижимости, особенностями рынка недвижимости, причинами, вызывающими риски, могут быть самые разные факторы - юридические, градостроительные, административные, экономические, технологические. Соответственно этому можно выделить следующие виды рисков по источнику их возникновения:
юридические (возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензий третьих лиц, невыявленных обременений объекта и пр.);
технологические и градостроительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.)
административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.)
экономические и организационно-экономические (неверный макроэкономической прогноз и прогноз развития региональной экономики, - ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, ошибки в позиционировании объекта на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, ошибки при выборе организационной формы реализации проекта и т.д.).
Сложность процессов, происходящих на рынке недвижимости, требуют особого внимания к изучению состояния, тенденций и перспектив развития рынка. Недостаточность такого внимания способна существенно увеличить вероятность риска, в частности, по следующим причинам:
недостаточно представительный анализ ситуации на рынке аналогичных сделок и проектов;
неверное истолкование имеющихся данных;
необъективное отношение к данным;
необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т.д.
Пренебрежение анализом реальной экономики – достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке недвижимости, в частности. Так, несмотря на наличие многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными по причине недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую обрывочными данными, собственным анализом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры, техническим анализом рынка, без исследования факторов, влияющих на состояние и тенденции развития рынка.
Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере структурой экономики и занятости, демографической ситуацией, миграцией населения, уровнем и структурой доходов населения и бизнеса, общим предпринимательским климатом: уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя.
В конечном счете, все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо приводя к превышению их запланированных сроков.
В то же время можно выделить собственно финансовые риски, среди которых могут быть выделены:
риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе: изменение процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение в доходности альтернативных инвестиций;
риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным для финансирования ее деятельности, уровнем проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования может быть более рискованным вариантом по сравнению с выпуском акций, т.к. предполагает жесткий график погашения основного долга и выплаты процентов, чего не при эмиссии акций. В то же время выпуск акций новой, малоизвестной фирмой может не обеспечить достаточного объема привлечения финансовых ресурсов;
риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов – например, при составлении плана поступлений и расходов по проекту, что может привести к его неликвидности (неспособности выполнить обязательства) на каком –либо этапе проекта, что или потребует привлечения новых источников финансирования (как правило, более дорогих), или может даже привести к несостоятельности проекта в целом.
Исключить полностью риски невозможно, но снизить их возможно за счет управления рисками, которое включает в себя:
выявление рисков, возможных при проведении той или иной операции с недвижимостью;
качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов, способных увеличить вероятность их наступления, зон риска, т.е. этапов операций или сделок, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском. По сути, через анализ рисков снимается неопределенность, выступающая в качестве первоосновы риска: риск превращается в «нериск» );
определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения (можно говорить в этом смысле об управлении риском «в узком значении»: мы делаем выбор между разными вариантами – принять риск, разделить риск, переложить риск и пр.);
осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;
контроль за проведением необходимых мероприятий, внесение изменений в их содержание и механизмы реализации.