3 Этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания.
Корректировка производится по формуле:
ВС=ТС-НИ
ВС – восстановительная текущая стоимость,
ТС – стоимость замещения,
НИ – накопленный износ.
4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как свободного от какой- либо застройки на основе принципа наилучшего использования с применением следующих методов:
Метод сравнения продаж.
Метод базируется на информации о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.
Использование метода предполагает:
- подбор сопоставимых с оцениваемым участком, участков земли с известными ценами продаж;
- внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по ценообразующим факторам);
- расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен продаж сопоставимых объектов.
Метод переноса (распределения)
При использовании этого метода используются данные о продажах объектов, расположенных на аналогичных участках, при условии, что есть или может быть рассчитано соотношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений.
В основе использования метода лежит принцип сбалансированности, в соответствии с которым что существует нормальное или типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом.
Метод капитализации ренты.
Метод основан на расчете стоимости земли путем капитализации типичной величины арендной платы за аналогичные земельные участки.
5 Метод (техника) остатка для земли.
Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли исходя из наилучшего варианта использования земли.
5 этап. Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.
СН= ВС+СЗ
СН - стоимость недвижимости,
ВС – текущая стоимость здания,
СЗ – стоимость земельного участка.
Как видим, стоимость объекта недвижимости определяется при использовании данного метода как сумма стоимости улучшений и земельного участка.
Рыночный (сравнительный) подход.
Основу метода составляет теория спроса и предложения, практически метод базируется на использовании принципа замещения.Основная идея метода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость.
Применение рыночного подхода предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени.
Рыночный подход в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объема информации.
Сфера применения рыночного подхода – массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса.
Применение рыночного подхода предполагает следующие основные этапы:
1. Сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом.
2. Проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположение и пр.).
3. Проведение сравнительного анализа проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам.
4. Проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями.
5. Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.
Стоимость оцениваемого объекта определяется, таким образом, по следующей общей формуле:
СН = Ца +/- ∑П_
СН –стоимость недвижимости;
Ца – цена аналогичного объекта (группы аналогичных объектов);
П – поправки к ценам объектов-аналогов.
Каждый из этих этапов необходим для определения стоимости объекта, но особое значение имеет правильное внесение поправок в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта.
При внесении поправок могут использоваться количественные и качественные методы.
При использовании количественных методов оценщик должен определить величину поправок. Для определения этих «цен» используется несколько методов: анализ парных продаж; регрессионный анализ; расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.
Одним из основных приемов, используемых для определения величины поправки, является метод парных продаж. Суть его состоит в нахождении на рынке и сравнении друг с другом продаж объектов, отличающихся друг лишь одним элементом.
Величина поправок при оценке стоимости объектов недвижимости может быть определены также методом регрессионного анализа с использованием значительных массивов данных о характеристках объектов недвижимости и ценах их продаж.
После определения величины необходимых поправок можно переходить к определению стоимости объекта путем сравнения его с объектом-аналогом.
Величина стоимости оцениваемого объекта определяется путем внесения поправок в известную цену объекта-аналога.
Корректировка может производиться в трех основных вариантах:
в денежном выражении,
в процентах,
в общей группировке.
Наиболее точный прием – применение денежных поправок. Но это возможно только в том случае, если их можно определить (есть достаточное количество парных продаж).
Если это невозможно, то применяется внесение процентных поправок.
Применение этого варианта требует учета различий в порядке внесения поправок.
Возможны два варианта:
на кумулятивной основе (каждая последующая поправка применяется к уже откорректированной цене),
на независимой основе (суммированием).
Американский институт оценщиков недвижимости рекомендует следующую последовательность внесения поправок (корректировок цен продаж сопоставимых объектов по элементам сравнения):
1. Состав имущественных прав.
2. Условия финансирования сделки (использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным).
3. Условия продажи (нетипичные мотивации или нетипичные условия сделки, например, родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.).
4. Время заключения сделки с объектом-аналогом.
5. Местоположение и окружение.
6. Физические характеристики.
7. Экономические характеристики объекта.
Существенным является также вопрос о том, какие же поправки следует вносить на кумулятивной основе, а какие – на независимой.
Правила, выработанные на основе опыта оценки, разрешают эту проблему следующим образом:
Поправки, отражающие условия сделки, следует вносить на кумулятивной основе.
К этим поправкам относятся:
-на передаваемые права,
-на условия финансирования (наличные, безналичные, с использованием заемных средств)
-на условия продажи (скидки, рассрочки)
-на время продажи (учет изменений в ценах за время после продаж).
Поправки, относящиеся к характеристикам объекта, вносятся на независимой основе:
местоположение,
состояние объекта,
дополнительные элементы,
экология.
К качественным методам определения величины поправок относят метод общей группировки и метод индивидуальных опросов.
Метод общей группировки применяется в случае, если имеются данные о достаточно большом количестве продаж с незначительным разбросом цен.
В этом случае оценщик имеет право не вносить отдельные поправки, а оценить отличия оцениваемого объекта от представленных на рынке в целом («лучше –хуже»). Если разброс цен невелик, то применение этого приема может быть оправданным.
Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений операторов рынка недвижимости о значениях того или иного ценообразующего фактора
Доходный подход.
Доходный подход основывается на теориях полезности и ожиданий и базируется на таких принципах оценки недвижимости как ожидание и замещение.Основная идея подхода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.
Применение подхода предполагает определение стоимости объекта недвижимости путем пересчета предполагаемых будущих доходов от недвижимости в их текущую (настоящую) стоимость.
При этом в качестве доходов от недвижимости выступают:
• доходы от эксплуатации (от операционного использования) недвижимости (в качестве которых, прежде всего, выступают доходы в виде арендной платы, а также доходы от бизнеса, основанного на использовании недвижимости),
• доходы от перепродажи (реверсии) недвижимости.
Основная сфера применения подхода – оценка доходной недвижимости.
Подход реализуется через пересчет потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:
-величины будущих доходов,
-периода получения доходов,
-времени получения доходов.
Основу подхода составляет IVR - формула, где I –доход, V – стоимость, R – ставка капитализации, в соответствии с которой:
Доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:
I = V х R
Из этого, в свою очередь, следует:
Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.
V= I /R
Эта общая формула и лежит в основе всех методов, составляющих доходный подход.
Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах:
Метод валовой ренты (рассматривается иногда как разновидность сравнительного подхода).
Метод прямой капитализации.
Метод дисконтирования денежных потоков.
Применение любого из методов осуществляется из предположения, что объект недвижимости является источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью.
Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа, точности учета дохода, а, следовательно, и точности получаемого результата.
Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом ( валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год).
Соотношение «цена/рента» носит название валового рентного мултипликатора (ВРМ) (gross rental multiplier – GRM).
Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо также воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов.
Иначе говоря, в рамках данного метода стоимость равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период) умноженной на ВРМ:
-
V= R x GRM
Метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта .
Ключевыми понятиями, которые используютс при их применении являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД или NOI – net operating income) и ставка капитализации –R (rate).
Следовательно, прежде всего, задача оценщика состоит в определении чистого операционного дохода от объекта недвижимости.
Для определения чистого операционного дохода необходимо вспомнить о таких понятиях как потенциальный валовой доход, эффективный валовой доход, операционные издержки.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.
Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) - потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости.
Операционные издержки - расходы по обеспечению нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и, соответственно, обеспечению воспроизводства действительного валового дохода.
Чистый операционный доход(ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания.
Определение чистого операционного дохода – операция, одинаково применяемая как при методе прямой капитализации (МПК), так и при методе дисконтирования денежных потоков (МДДП).
Далее следуют различия.
Метод прямой капитализации предполагает использование формулы:
V=NOI /r
где r – ставка капитализации.
Для применения МПК необходимо:
определить размер ЧОД за год (как правило, берется средняя величина за ряд лет с учетом представлений о динамике рынка, доходов и расходов)
определить величину ставки капитализации,
применить формулу.
МПК применяется в случаях, когда мы имеем дело с стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени.
Для того, чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде получения дохода, времени его получения, в изменении стоимости имущества применяется метод дисконтирования денежных потоков, в основе которого лежит понятие сложного процента.
Применение МДДП позволяет учесть изменение ставки капитализации (доходности) объекта недвижимости с течением времени и доход, который может быть получен после эксплуатации объекта от его продажи. Вместе с тем, именно эти возможности содержат в себе и существенные проблемы.
Точность определения результата – величины стоимости объекта недвижимости при использовании МДДП зависит от того, насколько точно можно спрогнозировать требуемый уровень будущей доходности объекта (фактически, спрогнозировать будущий уровень рисков), величину денежных потоков от операционной деятельности в течение периода владения объектом, величину доходов от реверсии. Учитывая же, что прогнозируемый период может составлять пять, десять и более лет, то становится ясно, что сделать это весьма сложно.
Его полная формула применительно к недвижимости будет выглядеть следующим образом:
где PV – настоящая стоимость ( present value),
Cfi – денежный поток в i-тый период,
n- число периодов,
r – ставка дисконтирования .
Важнейшее значение при применении МДДП имеет определение величины ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.
Для определения величины ставки дисконтирования применяются следующие методы:
Метод рыночной выборки – фактически это применение метода сравнительного анализа продаж для определения величины ставки капитализации – изучается рынок, находится информация о доходности аналогичных объектов и применяется для данного объекта.
Метод кумулятивного построения.
Ставка дисконтирования здесь определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск.
Безрисковая ставка: в США – ставка дохода по государственным ценным бумагам.
В России – сложная проблема. Практически используются либо ставка по валютным депозитам в Сбербанке, либо ставка по еврооблигациям, либо ставка LIBOR (ставка по межбанковским кредитам Лондонской межбанковской биржи).
Премия за риск:
премия за риск, который присущ любому иному виду инвестиций, кроме безрисковых,
компенсация за низкую ликвидность актива,
компенсация за возможное неэффективное управление,
поправка на возможное увеличение или уменьшение стоимости актива.
Например:
Безрисковая ставка - 5%,
дополнительный риск – 5%,
поправка на управление – 2%,
поправка на ликвидность – 4%.
Итого – норма доходности на капитал должна быть равна – 14% или 0,14.
Помимо этого, нужно учесть, что здесь не отражена необходимость возврата вложенного капитала. Если мы считаем, что вложенный капитал должен вернуться в течение 20 лет, то при линейном износе нужно добавить ставку возврата капитала =5%.
Следовательно, общий уровень ставки дисконтирования будет равен 0,19.
Как видим, каждый из подходов к оценке стоимости недвижимости не существует на практике в «чистом виде», а находит свое отражение в ряде методов, отличающихся друг от друга используемыми алгоритмами расчетов, исходными данными, точностью результатов.