- •Содержание
- •Глава 1. Недвижимое имущество как объект экономических отношений
- •1.1. Понятие недвижимого имущества
- •1.2. Основные составляющие объекта недвижимого имущества и их взаимодействие.
- •1.3. Физические особенности объектов недвижимого имущества.
- •1.4. Юридические особенности недвижимости
- •1.5. Недвижимость как экономический актив.
- •Глава 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования.
- •2.1. Понятие рынка недвижимости и его характеристики.
- •2.2. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров в функционировании рынка недвижимости.
- •2.3. Рынок недвижимости в системе рыночной экономики.
- •2.4. Особенности формирования и взаимодействия предложения и спроса на рынке недвижимости.
- •2.5. Риски на рынке недвижимости
- •2.6. Структурирование рынка недвижимости.
- •2.7 Первичный и вторичный рынки недвижимости и их взаимодействие.
- •3.1. Концепция наилучшего использования недвижимости и взаимодействие факторов производства.
- •3.2. Рента и арендная плата на рынке недвижимости.
- •3.3. Формирование доходов и расходов от объекта недвижимости.
- •Глава 4. Основы оценки стоимости недвижимого имущества.
- •4.1.Нормативные, методологические и аналитические основы оценки стоимости недвижимости.
- •Экономико-теоретические концепции и оценка стоимости недвижимости
- •4. 2. Оценка как процесс выявления стоимости недвижимости
- •4.3. Принципы оценки недвижимости.
- •4.4. Подходы и методы оценки недвижимости.
- •1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап. Определение накопленного износа здания.
- •3 Этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания.
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •4.5. Согласование результатов оценки.
- •4.6.Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •Глава 5. Экономические основы управления недвижимостью
- •5.1. Понятие управления недвижимостью.
- •5.2. Цели и уровни управления недвижимостью.
- •5.3. Особенности управления инвестиционной и операционной недвижимостью.
- •5.4. Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости.
- •6.1. Понятие девелопмента недвижимости. Этапы девелопмента.
- •1. Инициирование проекта девелопмента.
- •2. Оценка инициативы .
- •3.Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта и проработка схем финансирования.
- •5. Получение согласований проекта с органами государственного контроля и регулирования.
- •6. Создание системы договорных обязательств между участниками реализации проекта.
- •7. Внедрение проекта развития (строительство).
- •8. Распоряжение результатами развития (оформление прав собственности, передача объекта в управление, сдача в аренду, продажа).
- •6.2. Анализ альтернатив и выбор варианта развития объекта недвижимости.
- •6.3. Оценка проектов девелопмента.
- •6.4. Источники и механизмы финансирования проектов девелопмента.
- •Глава 7.
- •7.1. Регулирование земельных отношений и градостроительной деятельности
- •7.2. Налогообложение недвижимости
- •1. Место налогообложения недвижимости в налоговой системе.
- •2. Основные подходы к налогообложению недвижимости.
- •2.1. Налоги на собственников (пользователей) недвижимости
- •2.2. Налоги на доходы от сделок с недвижимостью.
- •3. Основные характеристики налогообложения недвижимости в России.
- •Терминологический словарь
2.2. Налоги на доходы от сделок с недвижимостью.
Доходы от операций с недвижимостью в разных странах могут быть как учтены в общей системе налогообложения доходов, так и вынесены как объекты обложения специальными налогами.
Так, в Великобритании доход, полученный от продажи недвижимости, облагается по общим ставкам налогообложения доходов физических лиц и компаний (минимальная ставка для физических лиц – 20%, максимальная –40%; для компаний соответственно - 21 и 31%). При продаже нежилых объектов уплачивается НДС (17,5%), при передаче по наследству – налог на наследство (40%).
Во Франции доходы от продажи жилья являются объектом специального налогообложения (средняя ставка – 13,8%).
В США ставки налога на доход от продажи земли дифференцированы в зависимости от периода владения (при периоде владения до 1 года ставка налога составляет 100% разницы между ценой покупки и ценой продажи, при владении более 10 лет - 20%).
2.3. Особенности налогообложения недвижимости в отдельных странах.
Основные характеристики налогообложения недвижимости могут быть представлены в следующей таблице:
|
№ |
Страна |
Вид налога |
Объект налогообложения |
Налогооблагаемая база |
Ставки налога |
Льготы, особенности | ||
|
|
США |
Налог на недвижимость (местный налог) |
Земельный участок с улучшениями |
Оценочная стоимость ( в основе – рыночная, скорректированная на понижающий коэффициент) |
1-3% |
Необлагаемый минимум стоимости недвижимости; дифференциация ставок налога в зависимости от характера использования недвижимости; существенные различия между штатами | ||
|
|
Германия |
1) Поземельный налог (местный)
2)Налог на имущество (региональный) |
Земельный участок
Имущество граждан и юридических лиц |
Оценочная стоимость |
1,2%
1% от стоимости - для физических лиц, 0,6% - для юридических лиц |
Освобождены государственные предприятия и религиозные учреждения | ||
|
|
Австрия |
1) Налог на недвижимость
2) Налог на передачу недвижимого имущества
|
Юридические и физические лица Юридические лица |
|
1% от стоимости
3,5% от стоимости |
| ||
|
|
Канада |
Налог на недвижимость |
|
|
Ставки дифференцированы по типам недвижимости: минимальные – сельскохозяйственная недвижимость; максимальная - промышленная |
| ||
|
|
Франция |
1)Налог на собственность (включая недвижимость)
2) Земельный налог: - на застроенные участки -на незастроенные участки
3)Налог на доходы (включаются доходы от продажи недвижимости) |
Физические и юридические лица |
Кадастровый доход (85% от кадастровой арендной стомости (валового арендного дохода)
|
От 0,5 до 1,5% От стоимости
Устанавливается местными властями
Ставка зависит от длительности владения (максимальная – при периоде владения до 2 лет) |
Освобождена госсобственность
От налога освобождается доход, полученный при продаже основного жилья, а также жилища, находящегося в собственности более 32 лет. | ||
|
|
Китай |
1)Земельный налог
1) Налог на реализацию земли и недвижимости
3) Налог на недвижимое имущество |
Как собственники, так и арендаторы |
Доход от продажи или иного отчуждения (выручка минус подлежащие вычету затраты
Остаточная стоимость имущества, либо арендный доход |
В абсолютном выражении на единицу площади
От 30 до 60% от дохода
Либо 1,2% от остаточной стоимости, либо 12% от дохода
|
| ||