- •Содержание
- •Глава 1. Недвижимое имущество как объект экономических отношений
- •1.1. Понятие недвижимого имущества
- •1.2. Основные составляющие объекта недвижимого имущества и их взаимодействие.
- •1.3. Физические особенности объектов недвижимого имущества.
- •1.4. Юридические особенности недвижимости
- •1.5. Недвижимость как экономический актив.
- •Глава 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования.
- •2.1. Понятие рынка недвижимости и его характеристики.
- •2.2. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров в функционировании рынка недвижимости.
- •2.3. Рынок недвижимости в системе рыночной экономики.
- •2.4. Особенности формирования и взаимодействия предложения и спроса на рынке недвижимости.
- •2.5. Риски на рынке недвижимости
- •2.6. Структурирование рынка недвижимости.
- •2.7 Первичный и вторичный рынки недвижимости и их взаимодействие.
- •3.1. Концепция наилучшего использования недвижимости и взаимодействие факторов производства.
- •3.2. Рента и арендная плата на рынке недвижимости.
- •3.3. Формирование доходов и расходов от объекта недвижимости.
- •Глава 4. Основы оценки стоимости недвижимого имущества.
- •4.1.Нормативные, методологические и аналитические основы оценки стоимости недвижимости.
- •Экономико-теоретические концепции и оценка стоимости недвижимости
- •4. 2. Оценка как процесс выявления стоимости недвижимости
- •4.3. Принципы оценки недвижимости.
- •4.4. Подходы и методы оценки недвижимости.
- •1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап. Определение накопленного износа здания.
- •3 Этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания.
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •4.5. Согласование результатов оценки.
- •4.6.Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •Глава 5. Экономические основы управления недвижимостью
- •5.1. Понятие управления недвижимостью.
- •5.2. Цели и уровни управления недвижимостью.
- •5.3. Особенности управления инвестиционной и операционной недвижимостью.
- •5.4. Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости.
- •6.1. Понятие девелопмента недвижимости. Этапы девелопмента.
- •1. Инициирование проекта девелопмента.
- •2. Оценка инициативы .
- •3.Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта и проработка схем финансирования.
- •5. Получение согласований проекта с органами государственного контроля и регулирования.
- •6. Создание системы договорных обязательств между участниками реализации проекта.
- •7. Внедрение проекта развития (строительство).
- •8. Распоряжение результатами развития (оформление прав собственности, передача объекта в управление, сдача в аренду, продажа).
- •6.2. Анализ альтернатив и выбор варианта развития объекта недвижимости.
- •6.3. Оценка проектов девелопмента.
- •6.4. Источники и механизмы финансирования проектов девелопмента.
- •Глава 7.
- •7.1. Регулирование земельных отношений и градостроительной деятельности
- •7.2. Налогообложение недвижимости
- •1. Место налогообложения недвижимости в налоговой системе.
- •2. Основные подходы к налогообложению недвижимости.
- •2.1. Налоги на собственников (пользователей) недвижимости
- •2.2. Налоги на доходы от сделок с недвижимостью.
- •3. Основные характеристики налогообложения недвижимости в России.
- •Терминологический словарь
1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
Оценка текущей стоимости замещения здания может проводиться с использованием различных методов:
Сметный метод состоит в составлении сметы затрат на строительство. Затраты при этом включают:
- прямые затраты (ПЗ) (строительные материалы и изделия, амортизация оборудования, заработная плата рабочих и специалистов, прочие затраты и прибыль подрядчика);
-косвенные затраты (КЗ) (расходы на страхование, проектирование, разработку ТЭО, получение разрешений на строительство, расходы на продвижение товара на рынок и пр.);
-нормальная для данного состояния рынка прибыль девелопера (ПД).
Сметный метод дает наиболее точные результаты (с погрешностью примерно в 5-10%), но связан с большими затратами времени, труда и, в конечном счете, финансов, поэтому на практике встречается достаточно редко.
В качестве разновидности сметного метода могут использоваться метод единичных расценок (основа – расценки на отдельные виды работ и материалов), ресурсный метод (основы – рыночные цены на работы или их комплексы ), индексный метод.
Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс. Одним из распространенных вариантов использования индексного метода является применение т.н. «строительных коэффициентов», при котором строительная себестоимость (затраты подрядчика, включая его прибыль) рассчитывается путем пересчета базовых цен строительства в текущие. В настоящее время чаще всего используются базовые цены на строительную продукцию 2001 г.
Поэлементный метод (метод разбивки объекта на отдельные компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания. Стоимость строительства определяется при этом как сумма стоимостей создания отдельных элементов здания: фундамента, ограждающих конструкций, перекрытий, крыши, инженерного оборудования.
Данные для расчетов могут быть взяты на основе использования сведений об аналогичных недавно построенных зданиях, проектной документации, технических обмеров.
Поэлементный метод дает менее точные результаты, чем сметный (отклонения в пределах 10-15% ), но требует существенно меньше времени и иных затрат.
Метод сравнительной единицы. При нем за основу берутся затраты на создание аналогичных объектов в расчете на определенную единицу измерения объекта (сравнительную единицу). В качестве таких единиц могут выступать затраты на создание 1 посадочного места в ресторане, 1 места в гараже или, что гораздо чаще, на 1 кв.м. жилой или общей площади здания, на 1 куб метр строительного объема. Метод является наиболее оперативным, погрешность при его использовании составляет до 15-20%.
2 Этап. Определение накопленного износа здания.
Под накопленным износом понимается величина потери объектом рыночной стоимости с течением времени вследствие воздействия на объект (улучшения) внутренних и внешних факторов. Износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчитанном на первом этапе применения затратного метода.
В оценке различаются три метода определения величины накопленного износа:
-метод разделения,
-метод срока жизни,
-рыночный метод.
Метод разделения предполагает разделение износа (устаревания) на три составляющих:
-физический износ,
-функциональный износ,
-внешний износ.
Физический износ – утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов. Физический износ может определяться как в целом по объекту, так и по его отдельным элементам.
Функциональный износ – утрата объектом своих потребительских качеств с точки зрения требований его потребителей, современных рыночных стандартов. Например, устаревшая планировка, отсутствие требуемых удобств (совмещенный санузел). Заметим, что к функциональному износу могут быть отнесены также и излишние с точки зрения состояния рынка и его сегмента улучшения.
Внешний (иногда его называют экономическим) износ – утрата объектом своих потребительских качеств в связи с изменением его окружения.
Заметим, что иногда внешний износ понимается весьма широко, например, под внешним износом понимается утрата стоимости объектом под влиянием общей экономической ситуации.
Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ – такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. Устранимый износ учитывается в размере затрат, необходимых для его устранения.
Неустранимый износ – тот, при котором затраты на устранение износа либо невозможны либо выше, чем добавляемая при этом стоимость. Очевидно, что он учитывается в размере износа.
Таким образом, критерием устранимости является не только физическая возможность избавления от износа, но главное – экономическая целесообразность такого устранения.
Общая величина накопленного износа при использовании метода разделения определяется путем суммирования отдельных видов износа:
физический износ (устранимый + неустранимый) + функциональный износ (устранимый + неустранимый) + внешний износ.
Метод срока жизни.
Метод основан на использовании таких понятий как:
срок физической жизни здания,
срок экономической жизни здания,
эффективный возраст.
Срок физической жизни – срок, в течение которого здание физически возможно использовать.
Срок экономической жизни – срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).
Эффективный возраст – возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки.
Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.
Задача оценщика – определить эффективный возраст здания и на этой основе – степень его износа:
Износ = эффективный возраст / срок экономической жизни.
Рыночный метод – сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).