3. Основные характеристики налогообложения недвижимости в России.

Основные особенности налогообложения недвижимости в России могут быть сведены к следующим характеристикам:

1. раздельное налогообложение земли и «улучшений» (зданий, строений, сооружений),

2. различные способы определения налогооблагаемой базы для налогообложения земли, имущества физических и юридических лиц,

3. включение доходов от реализации недвижимости в совокупный налогооблагаемый доход физических и юридических лиц.

Также, как и во многих других странах, все налоги, связанные с недвижимым имуществом, могут быть в России разделены на:

• налоги с собственников (пользователей) недвижимости,

• налоги с доходов, получаемых при совершении сделок с недвижимостью,

• сборы с участников сделок с недвижимостью.

Основные виды налогов, возникающих в сфере недвижимости в России, для физических лиц:

Налоги с собственников (пользователей) недвижимости.

К данной группе относятся:

• земельный налог,

• налог на имущество физических лиц,

• налог на имущество предприятий.

Земельный налог.

Налог относится к местным налогам.

Объектом налогообложения являются земельные участки, части земельных участков, а также земельные доли, предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность, владение и пользование.

Налогооблагаемой базой является площадь земельного участка в гектарах или квадратных метрах (в зависимости от категории земель).

Ставки земельного налога не зависят от результатов хозяйственной деятельности и установлены в абсолютном выражении за единицу облагаемой площади земельного участка (гектар или квадратный метр) в расчете на год. ( Поскольку земельный налог относится к местным налогам, на федеральном уровне установлены лишь средние ставки земельного налога, которые подлежат ежегодной индексации).

Средние налоговые ставки установлены в зависимости от категории земель. Средние ставки налога на земли сельскохозяйственного назначения дифференцированы по областям, а налога на земли городов и поселков в зависимости от категории поселений.

Установлены следующие категории земель:

• сельскохозяйственные угодья;

• земли поселений (городов, поселков, сельских поселений);

• земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, энергетики и другого промышленного назначения;

• земли особо охраняемых территорий и объектов (природоохранного, заповедного, оздоровительного, историкокультурного назначения);

• земли лесного и водного фондов;

• земли запаса;

• прочие земли.

В пределах средних ставок органы законодательной власти субъектов Федерации устанавливают конкретные ставки налога по каждому земельному участку по землям сельскохозяйственного назначения, а органы местного самоуправления - по землям городов (поселков).

(+) В Санкт-Петербурге, например, вся территория города разбита на 19 зон градостроительной ценности, для каждой из которых Законом Санкт-Петербурга установлена отдельная ставка. Разница в ставках между первой и девятнадцатой зонами составляет более тридцати раз.

Плательщиками налога являются организации (предприятия, учреждения) независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, на которой они основаны, а также граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, которым предоставлена земля в собственность, владение, пользование на территории Российской Федерации.

Налог на имущество физических лиц.

Налог относится к категории местных налогов.

Объектами налогообложения являются жилые дома, квартиры, гаражи, дачи, магазины, кафе и иные строения, помещения и сооружения, вертолеты, самолеты, теплоходы, катера, мотосани, моторные лодки и другие водно-воздушные транспортные средства, находящиеся в собственности граждан.

Ставка налога. Налог на строения, помещения и сооружения исчисляется по ставкам, устанавливаемым органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации в пределах, установленных федеральным законодательством. В соответствии с последним, ставки налога могут быть дифференцированы в зависимости от стоимости имущества (за базу принимается инвентаризационная стоимость имущества) и типа недвижимости (жилые или нежилые объекты) в пределах от 0,1 до 2%.

Плательщиками налога являются граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, имеющие в собственности указанное имущество

Уплата налога начинается с момента приобретения (возникновения) права собственности на имущество, за исключением новых строений, помещений и сооружений, а также приобретенных транспортных средств, по которым налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением.

Налог на имущество предприятий.

Налог относится к налогам субъектов федерации.

Объектом налогообложения является среднегодовая стоимость имущества предприятий по данным бухгалтерского учета. Недвижимое имущество не выделяется в качестве отдельного объекта налогообложения. Не относятся к объектам налогообложения земельные участки, а также водные и иные ресурсы.

Предельный размер налоговой ставки на имущество предприятий не может превышать 2,2 процента от налогооблагаемой базы. Конкретные ставки налога на имущество предприятий, определяемые в зависимости от видов деятельности предприятий, устанавливаются законодательными (представительными) органами субъектов Российской Федерации.

#G0Плательщиками налога являются:

#M12293 3 9003909 77 77 4294961338 2829166477 23977398 77 2841482964 4291706387 -предприятия, учреждения (включая банки и другие кредитные организации) и организации, в том числе с иностранными инвестициями, считающиеся юридическими лицами по законодательству Российской Федерации;#M12293 2 9003909 77 78 2278745513 2211858264 217114040 4090 4294967294 3380049669

- #Sфилиалы и другие аналогичные подразделения указанных предприятий, учреждений и организаций, имеющие отдельный баланс и расчетный (текущий) счет.

(+) Следует заметить, что Налоговый кодекс РФ предусматривает возможность введения в Российской Федерации налога на недвижимость, который может заменить налог на землю и налог на имущество. Как мы видим, такая замена может рассматриваться как следование мировым тенденциям, поскольку в подавляющем большинстве стран объектом налогообложения является единый объект недвижимости – земельный участок с принадлежащими к нему зданиями и сооружениями. Лишь в некоторых странах имеют место исключения: Австралия, Новая Зеландия. Есть специфика в налогообложении незастроенных и застроенных земельных участков во Франции. В остальных странах господствуют общие ставки, по которым облагается единый объект недвижимости. Все это так.

Однако, следует иметь в виду, что объект недвижимости, как было показано в предыдущих модулях, представляет собой единство земельного участка и улучшений (земли и внеземельных факторов). Следовательно, по единой ставке облагается и земля, и внеземельные факторы. Обоснованно ли это? На взгляд автора, не вполне. Если мы говорим о необходимости интенсифицировать использование земли, то, по-видимому, следовало бы на налогообложение земли и делать ставку.

Налоги с доходов, получаемых при совершении сделок с недвижимостью.

К данной группе налогов относятся:

• налог на доходы физических лиц;

• налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения;

• налог на прибыль;

• налог на добавленную стоимость.

Налог на доходы физических лиц.

Объект налогообложения.

Доход от продажи недвижимости включается в совокупный налогооблагаемый доход физических лиц.

Ставки налога.

Уплата налога с дохода осуществляется по единой в настоящее время ставки в размере 13% от полученного дохода.

Плательщики налога - физические лица, получившие доход от продажи недвижимости.

При этом налогоплательщик – физическое лицо имеет право на получение имущественных налоговых вычетов:

- при продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет - сумма вычета не может превышать 1 млн. рублей;

-при продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика более 3 лет - сумма вычета соответствует сумме, полученной налогоплательщиком при продаже имущества.

Право на имущественный налоговый вычет имеют также граждане, израсходовавшие средства на новое строительство или приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам. К вычету принимаются также затраты, связанные с достройкой и отделкой жилья.

Налог на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения.

Объект налогообложения

Объектом налогообложения является имущество, переходящее в порядке дарения или наследования, в том числе, - жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих товариществах, паенакопления в жилищно-строительных, гаражно-строительных и дачно-строительных кооперативах, стоимость имущественных и земельных долей (паев). Не облагается налогом стоимость земельных участков, переходящих по наследству.

Плательщиками налога являются физические лица, которые принимают имущество, переходящее в их собственность в порядке наследования или дарения.

Ставки налогообложения дифференцированы в зависимости от содержания сделки и степени родства ее участников.

Существует ряд случаев освобождения от налогообложения, связанные либо с характером родственных связей, либо с особенностями наследователей или одаряемых, либо с особенностями использования имущества.

Налог на прибыль.

Объект налогообложения – доход, полученный от реализации объектов недвижимости и учитываемый в виде разницы между ценой продажи имущества и остаточной стоимостью объекта недвижимости, увеличенной на индекс инфляции.

Ставка налога – установлена федеральным законодательством в размере 24% от налогооблагаемой прибыли. Налог распределяется между федеральным бюджетом и бюджетами субъектов Федерации. В федеральный бюджет налог зачисляется по ставке 6,5%, в бюджет субъектов федерации – по ставке 17,5 %.

Налог на добавленную стоимость (НДС).

Объектом налогообложения в общем случае является реализация товаров, работ или услуг на территории Российской Федерации.

После принятия Налогового Кодекса РФ и его применения в течение нескольких лет в законодательство были внесены изменения, которые затронули, в частности, вопрос о взимании НДС при сделках с недвижимостью. С 2005 г. был отменен НДС при реализации земельных участков под жилой застройкой, а также перестали облагаться НДС операции по продаже жилых домов, помещений и долей в них.

Объектом налогообложения остаются продажа нежилых зданий и помещений, сдача нежилых помещений в аренду и т.п.

Ставка налогообложения – 16,67% от полученной от реализации суммы.

Сборы и пошлины с участников сделок с недвижимостью

Государственная пошлина.

При нотариальном удостоверении договоров отчуждения недвижимости с их участников взимается государственная пошлина.

Под государственной пошлиной понимается установленный обязательный и действующий на всей территории Российской Федерации платеж, взимаемый за совершение юридически значимых действий либо выдачу документов уполномоченными на то органами или должностными лицами.

Государственная пошлина взимается в следующих размерах#S:#G1

• за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества):

- детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, родным братьям и сестрам - 0,5 процента от суммы договора, но не менее 50 процентов от минимального размера оплаты труда;

- другим лицам - 1,5 процента от суммы договора, но не менее однократного размера минимального размера оплаты труда.

Регистрационные сборы.

При государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом взимаются регистрационные сборы.

Контрольные вопросы:

Каким нормативным документом определяются категории земель выделяются по целевому назначению в Российской Федерации?

Что понимается под термином «устойчивое развитие территорий»?

Какие основные документы входят в систему регулирования градостроительной деятельности на уровне поселений?

В чем отличие Генерального плана от Правил застройки и землепользования?

Что такое "разрешенное использование территорий"?

Какая информация содержится в градостроительном плане земельного участка?

В чем преимущества налогообложения недвижимости как источника доходов бюджета?

Какие условия необходимы для создания эффективной системы налогообложения недвижимости?

Какие особенности существуют в налогообложении недвижимости в разных странах?

В чем главные особенности системы налогообложения недвижимости в России?