- •Содержание
- •Глава 1. Недвижимое имущество как объект экономических отношений
- •1.1. Понятие недвижимого имущества
- •1.2. Основные составляющие объекта недвижимого имущества и их взаимодействие.
- •1.3. Физические особенности объектов недвижимого имущества.
- •1.4. Юридические особенности недвижимости
- •1.5. Недвижимость как экономический актив.
- •Глава 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования.
- •2.1. Понятие рынка недвижимости и его характеристики.
- •2.2. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров в функционировании рынка недвижимости.
- •2.3. Рынок недвижимости в системе рыночной экономики.
- •2.4. Особенности формирования и взаимодействия предложения и спроса на рынке недвижимости.
- •2.5. Риски на рынке недвижимости
- •2.6. Структурирование рынка недвижимости.
- •2.7 Первичный и вторичный рынки недвижимости и их взаимодействие.
- •3.1. Концепция наилучшего использования недвижимости и взаимодействие факторов производства.
- •3.2. Рента и арендная плата на рынке недвижимости.
- •3.3. Формирование доходов и расходов от объекта недвижимости.
- •Глава 4. Основы оценки стоимости недвижимого имущества.
- •4.1.Нормативные, методологические и аналитические основы оценки стоимости недвижимости.
- •Экономико-теоретические концепции и оценка стоимости недвижимости
- •4. 2. Оценка как процесс выявления стоимости недвижимости
- •4.3. Принципы оценки недвижимости.
- •4.4. Подходы и методы оценки недвижимости.
- •1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап. Определение накопленного износа здания.
- •3 Этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания.
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •4.5. Согласование результатов оценки.
- •4.6.Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •Глава 5. Экономические основы управления недвижимостью
- •5.1. Понятие управления недвижимостью.
- •5.2. Цели и уровни управления недвижимостью.
- •5.3. Особенности управления инвестиционной и операционной недвижимостью.
- •5.4. Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости.
- •6.1. Понятие девелопмента недвижимости. Этапы девелопмента.
- •1. Инициирование проекта девелопмента.
- •2. Оценка инициативы .
- •3.Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта и проработка схем финансирования.
- •5. Получение согласований проекта с органами государственного контроля и регулирования.
- •6. Создание системы договорных обязательств между участниками реализации проекта.
- •7. Внедрение проекта развития (строительство).
- •8. Распоряжение результатами развития (оформление прав собственности, передача объекта в управление, сдача в аренду, продажа).
- •6.2. Анализ альтернатив и выбор варианта развития объекта недвижимости.
- •6.3. Оценка проектов девелопмента.
- •6.4. Источники и механизмы финансирования проектов девелопмента.
- •Глава 7.
- •7.1. Регулирование земельных отношений и градостроительной деятельности
- •7.2. Налогообложение недвижимости
- •1. Место налогообложения недвижимости в налоговой системе.
- •2. Основные подходы к налогообложению недвижимости.
- •2.1. Налоги на собственников (пользователей) недвижимости
- •2.2. Налоги на доходы от сделок с недвижимостью.
- •3. Основные характеристики налогообложения недвижимости в России.
- •Терминологический словарь
3.1. Концепция наилучшего использования недвижимости и взаимодействие факторов производства.
Одним из ключевых понятий, используемых в экономике, оценке и управлении недвижимостью является понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), которое характеризует качество освоения земли. Наиболее известным определением ННЭИ является следующее: Наилучшее и наиболее эффективное использование земли – это «.. то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, и которое приводит к наивысшей стоимости земли» (Дж. Фридман, Н. Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., 1995).
Уточняя параметры ННЭИ эти же авторы указывают, что при определении варианта наилучшего использования необходимо принимать во внимание следующие факторы:
рыночный спрос
конкурентный дифференциал
потенциал местоположения
ресурсное качество участка
технологическая обоснованность
финансовая обоснованность
экономическая эффективность
Понятие наилучшего использования имеет, прежде всего, то значение, что в соответствии с ним должен действовать любой рациональный приобретатель, а потому и оценщик и управляющий недвижимостью обязаны в основу своих рассуждений и решений класть именно это понятие.
С проблемой наилучшего использования органически связана проблема взаимодействия факторов производства в сфере недвижимости.
Выше, в первой главе настоящего пособия было отмечено, что любой развитый объект недвижимости представляет собой результат взаимодействия земли и внеземельных факторов производства, вкладываемых в землю. Как к результату взаимодействия факторов производства, к объекту недвижимости могут быть прямо применены положения микроэкономики относительно производственной функции, взаимодействия и замещения факторов производства.
Как следует из курса микроэкономики, производственная функция описывает зависимость количества производимой продукции от величины затрат применяемых в процессе производства ресурсов.
Наиболее часто при этом используется т.н. двухфакторная функция, в которой объем производства является функцией от используемых ресурсов труда и капитала:
Q=f (L, K)
Эта же формула вполне может быть применена и для описания взаимодействия земли и внеземельных факторов производства. В этом случае:
L – земля,
K – внеземельные факторы производства.
Один и тот же результат производства может быть достигнут с использованием различных технологий, каждая из которых представляет собой определенную комбинацию факторов производства.
Если мы применим приведенные положения к предмету экономики объекта недвижимости, то могут быть сделаны следующие выводы.
Один и тот же объем продукции (площадь создаваемых зданий и сооружений) может быть обеспечен за счет различных комбинаций указанных факторов в зависимости от выбора варианта застройки, применяемых планировочных решений, строительных материалов и технологий.
По отношению к земле, как и по отношению к внеземельным факторам справедливо положение об убывании предельной производительности одного фактора производства при неизменности другого.
По мере приложения к земле все новых порций капитала прирост выручки (стоимости объектов недвижимости) будет постепенно уменьшаться и, в конечном счете, может оказаться ниже издержек (затрат) что и будет означать достижение максимально возможных и эффективных масштабов вложения капитала в землю.
Целью производства для производителя (застройщика) является максимизация эффективности вложений капитала в землю, что требует оптимального распределения средств между различными факторами производства.
Особенностью сферы недвижимости является то, что земельные участки качественно отличаются друг от друга, так что переход от меньшего количества земли, используемого при создании объектов недвижимости, к большему возможен, как правило, при удалении от центра города, так что это движение будет означать и снижение выручки от продажи единицы недвижимости (кв. метра, например).
Следует обратить внимание на то, что соотношения вкладов земли и внеземельных факторов в существенной мере определяются действующими градостроительными нормативами, которые регламентируют такие параметры как площадь застройки, коэффициент использования территории, соотношение между площадью земельного участка и высотой строений и пр.