3.3. Формирование доходов и расходов от объекта недвижимости.

В качестве показателей, отражающих эффективность использования объектов недвижимости, предназначенных для извлечения дохода путем сдачи в аренду, как правило, рассматриваются чистый операционный доход и чистый валовой доход. Однако для понимания их необходимо также рассмотреть такие показатели как потенциальный валовой (или рентный) доход, эффективный валовой доход, операционные расходы (издержки).

Потенциальный валовой доход (ПВД; PGI) – потенциально возможный доход в виде рентных поступлений, который может принести объект недвижимости при стопроцентной занятости в течение всего периода владения.

ПВД – гипотетическая величина, поскольку не учитывает потери, возникающие в связи с неполной занятостью объекта и потери, возникающие в связи со сменой арендаторов.

Расчет ПВД следует осуществлять с учетом уровня контрактных и рыночных ставок арендной платы.

Реально получаемый доход от объекта отличается от ПВД. Эти отличия связаны с факторами двух видов.

Факторы, ведущие к снижению ПВД.

Во-первых, всегда существуют периоды времени, когда объект оказывается временно незанятым по причине смены арендаторов. Поэтому необходимо внесение корректировок в ПВД с учетом оборачиваемости сдаваемых в аренду помещений. На основе анализа рыночной информации о оборачиваемости офисных помещений и сроках экспозиции можно оценить эту величину.

Во-вторых, часть помещений может сдаваться в аренду по льготным расценкам.

В-третьих, известно, что ежегодно часть недобросовестных арендаторов, съезжая, не погашает свою задолженность по оплате аренды.

Факторы, увеличивающие величину доходов от недвижимости.

К числу таких факторов относятся оказание услуг по автомобильной парковки, предоставление услуг связи (например, подключение к информационным сетям), предоставление в прокат мебели, офисной техники и пр., предоставление услуг по охране помещений и пр.

Доходы от предоставления такого рода услуг образуют прочие доходы, увеличивающие величину ПВД.

Управляющий может существенно снизить потери от незанятости помещений или неоплаты аренды за счет тщательной договорной работы.

Так, если в договорах аренды предусмотрено предупреждение арендатором о прекращении арендных отношений за определенное время до съезда, то это дает возможности управляющему заранее начать работу по привлечению других арендаторов, что сокращает сроки незанятости помещений.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД, EGI) от объекта недвижимости представляет собой потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости.

За счет эффективного валового дохода должны быть возмещены операционные расходы.

Операционные расходы (ОР, OC) - расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и, соответственно, обеспечение воспроизводства действительного валового дохода.

Общий принцип включения или не включения тех или иных фактических расходов, которые несет собственник или управляющий объекта, в состав операционных расходов состоит в том, относятся ли они к объекту как таковому или связаны с конкретным собственником, конкретными условиями приобретения им объекта. В операционные расходы включаются фактические расходы, связанные именно с объектом

На основе учета операционных расходов можно перейти к чистому операционному доходу. Чистый операционный доход есть разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.

Чистый операционный доход (ЧОД, NOI) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания.

Уровень операционных расходов прямо влияет на величину чистого операционного дохода, а, следовательно и прибыли от объекта недвижимости. Однако, вместе с тем, уровень и качество операционных расходов прямо влияют на привлекательность помещений для их пользователей, а, следовательно, и уровень доходов от их эксплуатации.

На основе показателя чистого операционного дохода могут быть образованы такие показатели как поток денежных средств до налогообложения (ПДН) или чистый валовый доход (ЧВД).

Чистый валовый доход ( поток денежных средств до налогообложения) образуется путем вычитания из чистого операционного дохода платежей по обслуживанию долга, а также затрат на восстановления изношенного капитала (амортизации):

ЧВД = ЧОД – амортизация – обслуживание долга

На основании показателя чистого валового дохода может быть определена конечная эффективность управления объектом недвижимости, которая определяется доходом на собственный капитал (чистой прибылью):

ДСК = ЧВД – налоги на прибыль

Формирование и расчет системы показателей, отражающих доходность объектов недвижимости, является основой для принятия инвестиционных решений, (например, о приобретении, преобразовании или перепрофилировании объекта), об отчуждении объекта, об эффективности работы управляющего и т.д.

Вместе с тем, сам по себе он еще не предоставляет достаточно информации для принятия эффективных управленческих решений.

Оценить, насколько эффективно или неэффективно управление объектом, можно двумя основными путями:

- через сравнение показателей, отражающих доходы и расходы по данному объекту с аналогичными (желательно, лучшими) рыночными данными;

- через сравнение фактических показателей с модельными данными, которые могут быть получены на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Одним из общих показателей эффективности использования объекта недвижимости является величина годовой общей нормы рентабельности (доходности) капитала.

Норма рентабельности (общий коэффициент рентабельности -ОКР) всего инвестированного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода, полученного от объекта недвижимости к общей сумме средств, вложенных в этот объект (при условии типичности вложений к рыночной стоимости данного объекта недвижимости). Данный показатель для целей оценки эффективности можно сравнить с показателем, рассчитанным на базе ННЭИ для данного объекта или со среднерыночным коэффициентом капитализации для объектов недвижимости данного назначения.

Критерием эффективности оперативного управления объектом будет соотношение ОКР=ОКР_ннэи или ОКР≥Ro при этом должно выполняться соотношение ОКР_ннэи≥Ro. Максимальную величину ОКР можно получить достигая максимально высокого уровня значения величины действительного (эффективного) валового дохода, за счет минимизации потерь от недозагрузки и увеличения арендных поступлений, а также минимизируя величину коэффициента операционных расходов KОР=ОР/ЭВД. При этом необходимо также обращать внимание на соответствие КОР среднерыночным данным.

4. Операционные расходы и их составляющие.

Как отмечено выше, операционные расходы – это те фактические расходы, которые необходимо нести для обеспечения нормального (соответствующего требованиям пользователей) функционирования объекта недвижимости и, следовательно, для обеспечения его доходности. Перечень операционных расходов приведен на рис. 3.3.

Как и любые иные производственные расходы, операционные расходы могут быть разделены на постоянные и переменные. Кроме того, особенности недвижимости как актива предполагают выделение в качестве особого вида операционных расходов расходов на замещение.

Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта. К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть управленческих и эксплуатационных расходов.

Переменные расходы – расходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам.

Резерв на замещение – резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащего к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться в натуре:

• -кровля, половые покрытия, элементы отделки;

• -сантехника, электрооборудование и арматура,

• -мебель и пр.

Рис.3.3. Примерный перечень постоянных и переменных операционных издержек

№	Вид расходов	Постоянные	Переменные
1	Налоги	На недвижимость (на имущество и землю)	На оплату труда
2	Страхование	Страхование недвижимости	Страхование персонала
3	Управление	Минимальный уровень оплаты управляющего, бухгалтера, расходы по управленческому учету	Оплата труда управляющего и управленческого аппарата
4	Маркетинг и работа с арендаторами	Исследование рынка, реклама	Сопровождение арендных договоров
5	Энергоснабжение	Минимально необходимые для поддержания объекта в законсервированном состоянии расходы по тепло и электроснабжению	Тепло и электроснабжение
6	Коммунальные услуги	-	Водоснабжение, канализация, уборка мусора
7	Эксплуатационные расходы		Уборка, эксплуатация лифтов, вентиляции и пр.а
8	Обеспечение безопасности	Сигнализация	Содержание службы охраны

В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например, налоги с его доходов, расходы по его личному страхованию и пр.

Рассмотрим более подробно отдельные статьи операционных расходов.

Налоговые платежи. В качестве одной из первых статей операционных расходов, как правило, называются налоги, в том числе, в качестве статьи постоянных расходов рассматривается налог на недвижимость. Российский Налоговый Кодекс предусматривает такой налог, однако, а практике он пока фактически не используется, за исключением нескольких городов России, где он введен качестве эксперимента.

В настоящее время в РФ используется несколько видов налога, заменяющих в определенной степени налог на недвижимость. Для предприятий и большинства иных юридических лиц в качестве таковых выступают налог на имущество юридических лиц и земельный налог, для физических лиц – налог на имущество физических лиц и земельный налог.

Налог на имущество юридических лиц, относящийся к категории региональных налогов, может устанавливаться законами субъектов РФ по ставкам не более 2,2% от среднегодовой остаточной стоимости имущества юридического лица (в том числе, зданий и сооружений).

Налог на имущество физических лиц относится к категории местных налогов. Объектом налогообложения в настоящее время инвентаризационная стоимость жилых домов, квартир, гаражей, дач и иных строений, находящихся у физических лиц на праве собственности. При этом под инвентаризационной стоимостью имущества понимается его восстановительная стоимость с учетом износа и динамики цен на строительную продукцию (с использованием т.н. «строительного коэффициента»). Ставки налога дифференцированы в зависимости от стоимости имущества, но в большинстве случаев они составляют 0,1% от инвентаризационной стоимости имущества.

Земельный налог уплачивается юридические и физические лица, являющиеся собственниками, владельцами или пользователями земли. Арендаторы земли земельный налог не уплачивают. Ставки налога дифференцированы для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных земель, а также зависят от статуса городов и характера застройки ( для земель, занятых жилищным фондом установлены понижающие коэффициенты).

Все указанные виды налогов объединяет (и сближает с налогом на недвижимость) то, что их исчисление не зависит от результатов хозяйственной деятельности налогоплательщика. Вместе с тем, в способах их определения есть существенные различия, важные на практике.

Помимо налогов на недвижимость (имущество) из получаемых от сдачи в аренду доходов уплачиваются и иные платежи – налог на добавленную стоимость, налоги и обязательные платежи на фонд оплаты труда и пр., относящиеся к категории переменных операционных издержек.

Не входит в состав операционных издержек налог на прибыль, поскольку не имеет прямого отношения к обеспечению функционирования объекта.

Расходы на страхование. Страхование как способ минимизации рисков может рассматриваться в нескольких аспектах, имеющих отношение к операционным расходам. Во-первых, в качестве элемента постоянных операционных издержек выступают страховые взносы по договорам страхования имущества и договорам страхования прав собственности (если таковое является необходимым). Во-вторых, в состав переменных операционных издержек могут также входить страховые платежи, например, по страхованию ответственности управляющего перед пользователями помещений.

Расходы на управление. Управленческие расходы могут закладываться в состав операционных расходов в различных вариантах:

- в виде доли от эффективного валового дохода, приносимого объектом недвижимости;

- в виде доли от чистого операционного дохода;

- в виде долей как от эффективного валового дохода, так и от чистого операционного дохода.

- в виде установления вознаграждения управляющему в абсолютном размере.

Расходы на маркетинг и работу с арендаторами. Расходы на маркетинг, как правило, определяются в размере 4-5% от эффективного валового дохода, хотя наполнение этой величины может существенно отличаться. В общем случае, можно говорить о двух основных составляющих этих расходов (хотя маркетинговые составляющие можно, при желании, найти в любой крупной статье операционных расходов, если под маркетингом понимать нацеленность деятельности на покупателя, арендатора). Эти две составляющие – расходы на исследования рынка и рекламу.

Помимо поиска и привлечения арендаторов для успешного функционирования объекта необходима целенаправленная деятельность по удержанию арендаторов, уже снимающих помещения. Как правило, это одна из задач управляющего объектом и потому такая работа учитывается при определении уровня его вознаграждения. Однако, возможно, что могут потребоваться и дополнительные расходы по созданию благоприятных условий для арендаторов.

Расходы на энергоснабжение, коммунальные услуги и эксплуатацию объекта. Определение уровня соответствующих расходов основывается, во-первых, на основе анализа пользователей недвижимости и их потребностей в тех или иных видах ресурсах и на применении нормативов, определяющих требования к обеспечению объектов недвижимости ресурсами и сервисным обслуживанием. К числу документов, определяющих действующие нормативы, относятся, прежде всего, СНиПы (строительные нормы и правила), а также иные нормативы, например, по определению трудозатрат на уборку помещений и территории.

Во-вторых, уровень затрат на приобретение ресурсов, коммунальные услуги и пр. определяется действующими тарифами, часть из которых контролируется государством (например, уровень тарифов на электроэнергию), а часть определяется на договорной основе.

4. Арендные отношения в государственном секторе экономики.

В отличие от большинства зарубежных стран, где основной формой присвоения государством и муниципалитетами рентного дохода являются налоги на недвижимость, в современной России главной формой получения дохода от недвижимости на региональном и местном уровнях является арендная плата от земельных участков, зданий и помещений, находящихся в госудапрственной или муниципальной собственности.

Характерными чертами арендных отношений в сфере государственной и муниципальной недвижимости в России, являются:

• разделение арендной платы за земельные участки, с одной стороны, и здания и помещения, с другой;

• использование различных методик определения уровня арендных ставок на федеральном, региональном и местном уровне.

Особенно активно передача в аренду развивалась в 90-е гг. ХХ века и в первые годы ХХ! века в крупнейших, столичных городах, таких, как Москва и Санкт-Петербург. Причина этого в том, что именно в этих городах наблюдаются наиболее высокие темпы роста деловой активности, в том числе, малого и среднего бизнеса, что сделало недвижимость одним из важнейших городских активов.

Важная роль доходов от недвижимости как источников доходов бюджета стала существенным мотивом к разработке как в Москве, так и в Санкт-Петербурге специальных методик определения уровня арендной платы.

Так, в Санкт-Петербурге определение ставок аренды объектов нежилого фонда города регулируется законом от 14.07.2004 № 387-58 «О Методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург», в соответствии с которым в основе определения ставок арендной платы лежат методы массовой или индивидуальной оценки объектов недвижимости.

Массовая оценка недвижимости – метод оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости, базирующийся на учете основных характеристик объектов и использующий методы статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимости.

Индивидуальная оценка недвижимости – метод оценки рыночных стоимостных характеристик объекта недвижимости, базирующийся на учете всех существенных характеристик объекта, состояния рынка недвижимости в городе, правовых условий (условий договоров аренды, например). О принципах и методах индивидуальной оценки стоимости недвижимости подробно будет идти речь в модуле 5.

При этом индивидуальная оценка, согласно утвержденной законом методике, имеет ограниченный круг применения и используется при определении ставок арендной платы для следующих объектов:

 гаражей индивидуального пользования;

 зданий общей площадью более 1500 кв. м, являющихся объектом аренды в целом;

 зданий (сооружений) специального назначения (причалы, специально оборудованные банковские хранилища и т. д.);

• совокупности объектов, расположенных на одном земельном участке и объединенных единством цели их назначения (целевого назначения).

Кроме того, индивидуальная оценка применяется для определения ставок арендной платы при передаче объекта в аренду на срок более 10 лет.

Основным приемом определения ставок арендной платы является, по методике, использование массовой оценки с применением следующего алгоритм:

Базовая рыночная ставка аренды (А_б) за квадратный метр в год в условных единицах определяется для трех функций использования объекта – офисной; торговой; производственно-складской – по следующей формуле:

А_б = А₀  К₁  К₂  К₃  К₄  К₅  К₆ К₇,

где А_б – базовая рыночная ставка аренды;

А₀ – базовая ставка за квадратный метр в год в условных единицах.

А₀ определяется по таблице 3.4.

Рис.3.4. Базовые ставки арендной платы (за квадратный метр в год в условных единицах)

Функция использования	Основная часть города	Пригородные территории
Торговая	272,2	72,1
Офисная	167,5	59,8
Производственно-складская	108,8	44,3

(+) Понятие «условная единица» была введена Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) во второй половине 90-х гг. и первоначально привязана к курсу доллара, но затем, в связи с существенным ростом курса доллара после финансового кризиса 1998 г. ее величина постепенно отходила от этого курса и устанавливалась КУГИ с учетом курса доллара, курса евро, инфляции и других факторов. В настоящее время используются уже рублевые расчеты.

Независимо от предполагаемого (или текущего) использования помещения арендатором из трех значений А_б (А_б для торговой функции, А_б для офисной функции, А_б для производственно-складской функции) выбирается максимальное значение (А_{б max}) (наилучшее использование объекта).

Расчетная ставка (А_расч) рассчитывается по формуле:

А_расч = А_{б max}  К_ар,

где К_ар – арендный коэффициент, учитывающий особенности механизма предоставления помещений в аренду, в соответствии с настоящей методикой, по сравнению с практикой вторичного рынка недвижимости . К_ар принимается равным 0,7 для основной части города и 0,9 для пригородных территорий.

Общая сумма выплат (в рублях) за арендуемое помещение (Апл) за квартал определяется по формуле:

А_пл = А_расч /4  Р_у.е.  S,

где А_расч – расчетная ставка аренды в условных единицах за кв. метр в год;

P_у.е. – стоимость 1 долл. США в рублях по курсу ЦБ на 1-й рабочий день расчетного квартала;

S – общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта в кв. м.

К_{1 -} коэффициент местоположения, который учитывает влияние локальных центров (станций метрополитена), центра города, магистралей на арендную плату для объектов различного назначения.

К_{2 -} коэффициент площади. Определяется для основной части города и пригородных территорий по специальной формуле;

К_{3 -} коэффициент этажа в диапазоне от 0 до 1,0;

К_{4 –} коэффициент состояния в диапазоне от 0,74 до 1,4;

К_{5 -} коэффициент входа в диапазоне от 0 до 1, 0;

К_{6 -} коэффициент типа здания для основной части города равен 1,0, а для пригородных территорий - в диапазоне 0, 75 до 1,0 в зависимости от уровня капитальности объекта;

К_{7 -} коэффициент благоустройства в диапазоне от 0, 6 до 0, 9 в зависимости от имеющихся элементов благоустройства (электро-, водо-, теплоснабжение, канализация);

Кроме того, в соответствии с Законом Санкт-Петербурга «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» от 19 июля 2005 года N 377-57, применяется коэффициент социальной значимости К_с, необходимый для корректировки рыночной ставки аренды с учетом социальной значимости вида использования конкретного помещения.

В случае, если рыночная ставка арендной платы, рассчитанная в соответствии с методикой определения уровня арендной платы, при заключении договора аренды превышает 150 у. е. за 1 кв. м в год коэффициент социальной значимости не применяется.

Значения коэффициента социальной значимости колеблются в диапазоне от 0,03 до 0,6 в зависимости от вида социально значимой для города деятельности арендатора. Наименьшие значения К_с установлены, например, для:

- организаций и граждан, арендующих помещения, включенные в фонд творческих мастерских - 0,03;

- федеральных органов государственной власти, органов государственной власти Санкт-Петербурга - 0,05;

- учреждений, собственником имущества которых является исключительно Российская Федерация либо Санкт-Петербург - 0,10;

- коммерческих организаций, учредителями и участниками которых являются исключительно инвалиды или общественные организации инвалидов, среднесписочная численность работающих инвалидов в которых составляет не менее 50% и выплаты инвалидам в среднегодовом фонде оплаты труда составляют более 50% - 0,10;

- редакций средств массовой информации, в которых осуществляется официальное опубликование законов Санкт-Петербурга и иных нормативно-правовых актов губернатора и т.п., а также выпускающих продукцию, связанную с образованием, наукой, культурой – 0,1;

- организаций, осуществляющих розничную продажу периодических печатных изданий, связанных с образованием, наукой, культурой – 0,2;

Наибольшие значения К_с установлены, в частности, для:

- коммерческих организаций, а также индивидуальных предпринимателей, осуществляющих предоставление услуг в системе образования - 0,50;

- коммерческих организаций, а также индивидуальных предпринимателей, осуществляющих предоставление услуг несовершеннолетним в области физкультуры и спорта - 0,40 и др.

Кроме того, законом устанавливается предельная максимальная площадь объектов нежилого фонда города, предоставляемых в аренду на льготных условиях, - 1253510 кв.м. С 1 января 2007 г. на льготных условиях могут предоставляться только объекты, входящие в этот фонд.

Законом также устанавливается сумма выпадающих из бюджета доходов, в пределах которой допускается предоставление льгот по арендной плате за городскую недвижимость. Однако с арендаторов, имеющих льготы, и сдающих недвижимость города в субаренду, арендную плату начинают взимать в полном объеме.

Итак, подход, который заложен в методике определения ставок арендной платы за нежилые помещения Санкт-Петербурга, основан на массовой оценке рыночных ставок аренды с применением ряда факторных коэффициентов и учета социальной значимости вида деятельности.

В Москве, в соответствии с постановлением Правительства города от 14 октября 2003 г. N 861-ПП «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы», величина арендной платы за нежилые помещения рассчитывается на основе затратного подхода и имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

- затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление объекта аренды, возмещаемых арендатором;

- доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг оплачивается арендатором по отдельным договорам с соответствующими организациями и в расчет арендной платы не включается.

Формула расчета арендной платы (А_ПЛ ) имеет вид:

А_ПЛ = А_затр + А_дох=(ОТ+НКЛР+СТР)+(ОЦ · S ·Кд · К_вд ·К_кор),

где: А_затр - затратная составляющая арендной платы;

А_дох - доходная составляющая арендной платы;

ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизационные отчисления в размере не менее 2% от полной восстановительной стоимости объекта аренды. Определяются по формуле:

ОТ = С_пвс · К_от,

где: С_пвс - полная восстановительная стоимость арендуемой площади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

Под полной восстановительной стоимостью объекта понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки и стоимости земельного участка.

К_от - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы;

НКЛР - величина расходов собственника, связанных с оформлением объекта для сдачи его в аренду (накладные расходы);

СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект;

ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;

S - площадь арендуемого объекта;

К_д - коэффициент доходности от использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы;

К_вд - коэффициент видов деятельности;

К_кор - корректирующий коэффициент, отражающий категорию арендатора.

Величина арендной платы (А_ПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменения коэффициентов и уровня ожидаемой инфляции, используемых при подготовке бюджета города Москвы на очередной финансовый год.

Коэффициенты расчета арендной платы, изменение которых возможно ежегодно - К_от, НКЛР, СТР, К_д, обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития города Москвы на очередной год.

Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа.

Оценка рыночной стоимости и полной восстановительной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком и отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.

К_вд - коэффициент видов деятельности колеблется от 4 (для помещений, используемых под проведение азартных игр) до 1 (для некоммерческих организаций).

К_кор – корректирующий коэффициент, характеризующий категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающий объем прав пользования арендуемым имуществом. Колеблется от: 0 - для арендаторов, которым правовым актом города Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды заключается без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал. Договор аренды заключается сроком до 3 лет с ежегодным подтверждением права на установление минимального размера арендной платы; до 1- для остальных арендаторов.

Минимальная ставка арендной платы представляет собой стоимость затрат города на оформление объекта недвижимости в аренду (затратная составляющая формулы расчета арендной платы), при которой предполагается "нулевая" доходность города за пользование нежилыми помещениями. Минимальная ставка арендной платы, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. №1097-ПП «Об утверждении перечней видов использования нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях, на 2006-2008 гг.» составит в 2006 г. - 840, в 2007 г. - 920, в 2008 г. - 1000 руб. за кв.м в год.

Если при расчете ставки арендной платы полученная величина оказывается ниже минимальной, то арендная плата устанавливается на уровне минимальной.

Наряду с методиками, определяющими уровень арендной платы за нежилые помещения, разработаны также методики определения арендной платы за земельные участки.

Например, в Санкт-Петербурге определение ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории города, осуществляется в соответствии с методикой, утвержденной Постановлением Правительства города от 14.09.2004 № 1561.

Годовой размер арендной платы (А_г) в условных единицах рассчитывается по формуле:

А_г = А_с · П_з · К_ф1 · К_ф2 · К_ф3 · К_ф4· К_п· К_з· К_о· К_с ,

где А_с – ставка арендной платы за один квадратный метр в год – устанавливается в зависимости от зоны градостроительной ценности территории и вида функционального использования территории или основного вида деятельности арендатора;

П_з – площадь земельного участка;

К_ф1 = 1,3 – для земельных участков, расположенных у станций метрополитена, железнодорожных станций, а также на основных транспортных магистралях и предназначенных для торговли в капитальных зданиях; общественного питания с продажей алкогольных напитков; гостиниц; банков; бирж; страховых компаний; игорного бизнеса; рекламной деятельности;

К_ф2 = 1,5 – под временные объекты торговли, реализующих алкогольные напитки;

К_ф3 = 1,15 – для земельных участков под строениями, используемыми для игровых автоматов;

К_ф4 = 0,25 – понижающий коэффициент для временных объектов торговли, реализующих: газетно-журнальную и книжную продукцию; театральные билеты; экскурсионные билеты и путевки; билеты городского пассажирского транспорта; продукцию религиозного содержания; 0,5 – молочную, сельскохозяйственную, аптекарские товары; 0,1 – оказывающих услуги (общественные туалеты, ремонт обуви, прием макулатуры); 0,5 – ремонт часов, нарезка стекла и пр.

Ставка аренды в размере 0,014 условной единицы за 1 кв. м в год применяется для земельных участков (частей земельных участков), используемых под следующие виды деятельности:

 размещение автотранспорта специального назначения (применяется для арендаторов, отнесенных к подгруппе отраслей народного хозяйства «внешнее благоустройство»);

 эксплуатация общественных туалетов (применяется для арендаторов, отнесенных к подгруппе отраслей народного хозяйства «непроизводственные виды бытового обслуживания»);

 производство и реализация товаров и услуг, на которые государственное регулирование цен (тарифов) на внутреннем рынке Российской Федерации осуществляет Администрация Санкт-Петербурга или региональная энергетическая комиссия.

• земельных участков, предоставленных для обеспечения деятельности органов государственной власти и управления, Министерства обороны Российской Федерации, сданных в субаренду и пр.

К_з = 0,5 устанавливается для зон с особым режимом использования, зон ограниченного землепользования, охранных зон в случае, если зоны препятствуют использованию земельного участка в соответствии с назначением, указанным в договоре.

Понижающий коэффициент К_с = 0,75 применяется к ставке арендной платы, для земельных участков, предоставленных в аренду под капитальное строительство или реконструкцию объектов на инвестиционных условиях (на период проектно-изыскательских работ (но не более двенадцати месяцев), а также на период капитального строительства или реконструкции в соответствии с утвержденным графиком строительных работ).

Устанавливается сезонный понижающий коэффициент отдаленности К_о = 0,60 для ряда пригородных районов города (Колпинского, Кронштадтского, Петродворцового, Пушкинского и др.).

Коэффициент площади функционального использования территории К_п применяется в отношении площади земельного участка (площади части земельного участка), используемой под определенную функцию. Его размер зависит площади участка (от 10 м. до 50 га и более) и функционального использования и типа объекта и находится в диапазоне от 0,125 до 10,0.

Порядок расчета размера увеличенного первого платежа арендной платы в случае целевого предоставления в аренду незастроенного земельного участка под цели, не связанные с капитальным строительством (S_p):

S_p = 0,1 · А_р · К,

где: А_р - годовой размер арендной платы за земельный участок;

К - срок аренды, выраженный в годах.

Следует заметить, что региональные методики определения ставок арендной платы разрабатывались в период, когда отсутствовала кадастровая оценка стоимости земли. С ее развитием, постепенно необходимо переходить к определению в зависимости от кадастровой стоимости не только величины земельного налога, но и арендной платы.

В этом случае размер годовой арендной платы по договорам аренды государственных земельных участков (А_п) рассчитывается по формуле:

А_п = К_ст · С · К_i /100,

где:

К_ст - кадастровая стоимость земельного участка;

С – ставка арендной платы (%);

К_i – региональный индекс потребительских цен и тарифов на товары и услуги.

Ставки арендной платы должны устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости земельных участков и отражать значимость различных видов деятельности для конкретного региона.

Помимо региональных методик определения уровня арендной платы за землю, в первые годы ХХ! века был принят также ряд методических рекомендаций по оценке стоимости земли и стоимости права аренды земельных участков на федеральном уровне: «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» (утверждены распоряжением министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. за №2314-р), «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» (утверждены распоряжением министерства имущественных отношений РФ от 10 апреля 2003 г. за №1102-р). Указанные методические рекомендации описывают методы, которые должны использоваться оценщиком и факторы, которые должны быть приняты во внимание при оценке.

Контрольные вопросы:

1. В чем значение понятия наилучшее и наиболее эффективное использование земли для экономики недвижимости?

2. Что такое предельная норма замещения земли внеземельными факторами производства?

3. Что такое рента как экономическая категория?

4. В чем причина и источник дифференциальной ренты?

5. В чем отличия в формировании дифференциальной ренты в сфере недвижимости?

6. При сдаче в аренду какого типа недвижимости применяется процентная арендная плата?

7. На каком основании операционные издержки делятся на постоянные и переменные?

8. Какие налоги включаются в состав постоянных операционных издержек, а какие - в состав переменных?