1.2. Основные составляющие объекта недвижимого имущества и их взаимодействие.

Основным элементом любого объекта недвижимого имущества является земельный участок, под которым понимается «часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке …а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами». (Закон РФ «О государственном земельном кадастре»

В правовых системах разных стран по-разному трактуются ограничения, накладываемые на собственника/пользователя земельного участка с точки зрения его прав на воздушное и подземное пространство.

В Российской Федерации использование подземного пространства собственниками и пользователями земельных участков разрешено на глубину до 5 метров, причем разрешена добыча лишь общераспространенных ископаемых: «Собственники, владельцы земельных участков имеют право … осуществлять… добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров» (Закон РФ «О недрах», ст.19). В Германия в общем случае право собственности на земельный участок включает и право на пространство над ними право на недра под ним, однако, при этом должны быть соблюдены условия по совершению воздушных полетов и т.д.

Важно подчеркнуть определяющую роль земельного участка для понимания экономических закономерностей функционирования и развития сферы недвижимости.

Во-первых, именно качественные различия между земельными участками лежат в основе качественных различий между объектами недвижимого имущества, и, в первую очередь, они делают каждый такой объект уникальным. Здания и сооружения могут быть одинаковыми в архитектурном, градостроительном и строительном отношении, но на одном земельном участке в данный момент может существовать только одно здание или сооружение.

Во-вторых, невоспроизводимость и ограниченность числа земельных участков определяет и ограниченность числа объектов недвижимого имущества не только на макроэкономическом уровне, но и на уровне каждого отдельного региона и поселения. Невоспроизводимость и ограниченность определяют низкую эластичность предложения на рынке недвижимости, что существенно сказывается на его функционировании.

В-третьих, правовые ограничения, накладываемые на использование земельных участков, определяют и возможности по созданию на них зданий и сооружений.

В качестве понятий, отражающих такие правовые ограничения, прежде всего, следует называть такие как «целевое назначение» и «разрешенное использование». Понятие «целевое назначение» зафиксировано Земельным Кодексом (ЗК) РФ (2001 г.). Все земли Российской Федерации разделены по целевому назначению на семь категорий : земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, транспорта, энергетики, связи, обороны и пр.; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Понятие "разрешенное использование" содержится в Градостроительном Кодексе РФ (2004 г.) где указывается (ст. 35), что «в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон». При этом, «применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства», которые определяются градостроительным регламентом той или иной зоны.

Земельный участок определяет местоположение объекта недвижимого имущества, являющееся его главной и неизменной характеристикой. Все остальные характеристики объекта недвижимого имущества – функциональное использование, площадь здания, этажность, используемые материалы, техническая оснащенность и пр. – все они могут быть изменены, а местоположение – нет. При рассмотрении местоположения необходимо различать географическое и экономическое местоположение (ситус).

Географическое местоположение недвижимости определяется координатами объекта недвижимого имущества.

Экономическое местоположение влияет на ценность объекта недвижимого имущества и определяется такими факторами как окружение объекта и его доступность.

Под окружением объекта понимается характер окружающей объект застройки. Под доступностью – близость или отдаленность объекта с точки зрения его пользователя от места проживания, работы пользователя, от маршрутов общественного транспорта, автомагистралей и пр.

Вторая составляющая объекта недвижимого имущества – улучшения (усовершенствования, improvements) земли под влиянием воздействия человека.Улучшения земли - любые произведенные человеком изменения земли, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.

Улучшения земли кардинально изменяется природа объекта недвижимого имущества. В результате улучшений объект недвижимого имущества – земельный участок, являющийся до приложения усилий человека результатом действия сил природы становится земельным участком с улучшениями (условно его можно обозначить как развитый объект недвижимости) - результатом взаимодействия ряда факторов производства, которые с точки зрения экономики недвижимости могут быть разделены на землю и внеземельные факторы производства.

Трансформация земельного участка в земельный участок с улучшениями имеет важные экономические последствия.

• Стоимость земельного участка до внесения изменений являлась только функцией от доходов, которые может принести земля (рентой). Стоимость земельного участка с улучшениями (развитого объекта недвижимости) определяется вкладами земли и внеземельных факторов.

Следовательно, в стоимости и в доходе от любого объекта недвижимости может быть выделена доля, приходящаяся на землю, и доля, приходящаяся на улучшения.

• Между землей и внеземельными факторами производства существует принципиальное различие: земельный участок неподвижен, иммобилен, в то время как внеземельные факторы производства мобильны. Внееземельные факторы будут приложены к данному земельному участку только в том случае, если им будет обеспечен достаточный, с точки зрения их владельцев, доход.

Указанное положение лежит в основе одного из важных принципов оценки, принципа остаточной производительности (продуктивности) земли и широко используется на практике, например, при определении возможной арендной платы (цены), которую может уплатить за землю инвестор при заданном уровне его дохода. Случаями практического применения данного положения могут быть, например, определение начальной цены на торгах, предметом которых является определенный вариант застройки земельного участка. С другой стороны, при заданном уровне арендной платы за землю, указанное соотношение может быть использовано и при оценке инвестором своего будущего дохода при заданном (предполагаемом) варианте застройки.

• Поскольку земельный участок с улучшениями – это результат взаимодействия различных факторов производства, постольку встает проблема оптимального соотношения между факторами, которое обеспечивало бы максимизацию приносимого дохода. Из иммобильности земли следует, что такая оптимизация имеет место тогда, когда объем прилагаемых к земле факторов производства и конкретный способ их приложения (вариант застройки участка) максимально соответствуют характеристикам земельного участка: местоположению, размеру, конфигурации.

При оптимальном соотношении факторов производства доход, приносимый объектом, будет иметь максимальное значение.

В экономике, оценке и управлении недвижимостью такой вариант использования земельного участка, при котором максимизируется значение приносимого объектом дохода, носит название наилучшего использования.

Понятие наилучшего использования является базовым при оценке объектов недвижимого имущества, при выборе вариантов застройки и использования объектов недвижимого имущества.

• Существенное значение для экономики недвижимости является положение о взаимозаменяемости факторов производства и ее особенностей в сфере недвижимости. Как известно из экономической теории, смысл взаимозаменямости факторов состоит в том, что уменьшение одного фактора, например, труда, можно в определенных пределах заменить увеличением другого (например) капитала. При этом в разных сферах деятельности возможности такого замещения различаются. Отличительной характеристикой сферы недвижимости в этом отношении является ограниченная возможность замены фактора земли внеземельными факторами.

Третья составляющая объекта недвижимого имущества недвижимости, это принадлежности (fixtures), составляющие одно целое с объектом, (приписанные к объекту) - движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору, описанию) частью.

Таким образом, объект недвижимого имущества = земельный участок + улучшения (+ принадлежности).