- •Содержание
- •Глава 1. Недвижимое имущество как объект экономических отношений
- •1.1. Понятие недвижимого имущества
- •1.2. Основные составляющие объекта недвижимого имущества и их взаимодействие.
- •1.3. Физические особенности объектов недвижимого имущества.
- •1.4. Юридические особенности недвижимости
- •1.5. Недвижимость как экономический актив.
- •Глава 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования.
- •2.1. Понятие рынка недвижимости и его характеристики.
- •2.2. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров в функционировании рынка недвижимости.
- •2.3. Рынок недвижимости в системе рыночной экономики.
- •2.4. Особенности формирования и взаимодействия предложения и спроса на рынке недвижимости.
- •2.5. Риски на рынке недвижимости
- •2.6. Структурирование рынка недвижимости.
- •2.7 Первичный и вторичный рынки недвижимости и их взаимодействие.
- •3.1. Концепция наилучшего использования недвижимости и взаимодействие факторов производства.
- •3.2. Рента и арендная плата на рынке недвижимости.
- •3.3. Формирование доходов и расходов от объекта недвижимости.
- •Глава 4. Основы оценки стоимости недвижимого имущества.
- •4.1.Нормативные, методологические и аналитические основы оценки стоимости недвижимости.
- •Экономико-теоретические концепции и оценка стоимости недвижимости
- •4. 2. Оценка как процесс выявления стоимости недвижимости
- •4.3. Принципы оценки недвижимости.
- •4.4. Подходы и методы оценки недвижимости.
- •1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап. Определение накопленного износа здания.
- •3 Этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания.
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •4.5. Согласование результатов оценки.
- •4.6.Особенности оценки отдельных типов недвижимости
- •Глава 5. Экономические основы управления недвижимостью
- •5.1. Понятие управления недвижимостью.
- •5.2. Цели и уровни управления недвижимостью.
- •5.3. Особенности управления инвестиционной и операционной недвижимостью.
- •5.4. Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости.
- •6.1. Понятие девелопмента недвижимости. Этапы девелопмента.
- •1. Инициирование проекта девелопмента.
- •2. Оценка инициативы .
- •3.Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта и проработка схем финансирования.
- •5. Получение согласований проекта с органами государственного контроля и регулирования.
- •6. Создание системы договорных обязательств между участниками реализации проекта.
- •7. Внедрение проекта развития (строительство).
- •8. Распоряжение результатами развития (оформление прав собственности, передача объекта в управление, сдача в аренду, продажа).
- •6.2. Анализ альтернатив и выбор варианта развития объекта недвижимости.
- •6.3. Оценка проектов девелопмента.
- •6.4. Источники и механизмы финансирования проектов девелопмента.
- •Глава 7.
- •7.1. Регулирование земельных отношений и градостроительной деятельности
- •7.2. Налогообложение недвижимости
- •1. Место налогообложения недвижимости в налоговой системе.
- •2. Основные подходы к налогообложению недвижимости.
- •2.1. Налоги на собственников (пользователей) недвижимости
- •2.2. Налоги на доходы от сделок с недвижимостью.
- •3. Основные характеристики налогообложения недвижимости в России.
- •Терминологический словарь
Глава 5. Экономические основы управления недвижимостью
5.1. Понятие управления недвижимостью.
Управление недвижимостью - частный случай управления как целенаправленного, комплексного, систематического воздействия субъекта управления объект управления в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления.
Управление всегда осуществляется в условиях изменяющейся внешней среды, которая воздействует как на субъект, так и на объект управления. Таким образом, совокупность взаимосвязей, возникающих в процессе управления, включает в себя прямые связи (управляющие воздействия) субъекта управления с его объектом, обратные связи (реакция объекта управления на управляющие воздействия), прямые и обратные связи субъекта и объекта управления с внешней средой.
Управление как системное и систематическое воздействие субъекта управления на его объект включает в себя ряд составляющих, среди которых отметим две.
Во-первых, важнейшей составляющей управления является принятие управленческих решений основанных на выборе наилучшего варианта из возможных (наилучшего варианта использования объекта, наилучшей организационной структуры, наилучшей организации управления и пр.).
Во-вторых, управление всегда выступает как комплекс мероприятий (функций), которые должны быть реализованы для достижения поставленных целей.
Традиционно в составе этих функций выделяют следующие:
прогнозирование и планирование - изучение будущего, постановка целей и разработка программы действий по их достижению,
организация - создание технологических, организационных и социальных структур, обеспечивающих достижений поставленных целей ,
руководство (распоряжение) – приведение в действие персонала,
координация – согласование действий отдельных участников деятельности,
контроль – наблюдение за выполнением установленных правил и распоряжений.
Приведенный набор функций был предложен еще в начале прошлого века французским ученым А.Файолем, но и сегодня он сохраняет свою актуальность, в том числе и сфере управления недвижимостью.
Подчиняясь общим законам управленческой деятельности, управление недвижимостью имеет, вместе с тем, и существенные особенности.
В числе этих особенностей отметим следующие:
Во-первых, недвижимость это один из материальных носителей собственности. Управление недвижимостью – способ реализации экономической власти собственника и не случайно в современных трактовках права собственности право на управление выделяется в одно из важнейших правомочий собственника.
Во-вторых, любой объект недвижимости – это сложная техническая, экономическая и правовая конструкция и управление недвижимостью учитывать эти составляющие недвижимости.
Базовым определением понятия " управление недвижимостью" является следующее: Управление недвижимостью – управленческая деятельность, направленная на обеспечение максимальной эффективности использования объекта (объектов) недвижимости в соответствии с интересами собственника.
Определение управления недвижимостью как деятельности, реализующей права и интересы собственности показывает, что эта деятельность может осуществляться как самим собственником непосредственно (внутреннее управление), так и привлекаемыми им наемными управляющими (внешнее управление).
В этом смысле определение управления недвижимостью как особого рода предпринимательской деятельности является следствием общего процесса выделения функции управления в ходе развития общего процесса общественного разделения труда. Это выделение имеет как позитивные, так и негативные последствия.
К преимуществам внешнего управления следует отнести:
профессиональный подход к управлению недвижимостью, наличие опыта управления;
знание состояния и тенденций развития рынка недвижимости, потребностей различных групп арендаторов;
отлаженные механизмы работы с арендаторами и подрядчиками;
возможность централизованного оказания качественных сервисных услуг арендаторам;
заинтересованность в повышении стоимости объектов (при продуманной систем вознаграждения управляющей компании);
эффект масштаба.
В качестве недостатков внешнего управления следует указать на такие обстоятельства как:
риск утраты контроля над состоянием и использованием объекта;
возможная недостаточная мотивация к снижению расходов;
недостаточный учет особенностей объекта при использовании типовых схем работы.
Взвешивая приведенные достоинства и недостатки, следует отметить, что последние связаны в основном с качеством договорных отношений между собственником и управляющей компанией, в то время как достоинства внешнего управления определяются тем, что оно способно обеспечить более профессиональное управление, способствует сокращению издержек как по управлению, так и по содержанию недвижимости, а также повышению доходности недвижимости.
Необходимо различать управление недвижимостью как способ реализации интересов собственника (базовое понятие), и управление как предпринимательскую деятельность, которое представляет один из вариантов осуществления управления.
Нужно обратить внимание и еще на одно обстоятельство. Довольно часто в сферу управления недвижимостью включают и деятельность по управлению проектами развития недвижимостью (управление девелопментом). В связи с этим необходимо отметить следующее. Развитие недвижимости является одним из моментов в жизненном цикле недвижимости и потому управление развитием может рассматриваться как одна из составляющих управления недвижимостью, понимаемом предельно широко. Однако, управление процессами девелопмента имеет столь значительную специфику, что давно уже привело к выделению управления девелопментом в отдельную сферу деятельности.
Учитывая сказанное, представляется оправданным выделение управления как деятельности, направленной на наиболее эффективное использование недвижимости и управление девелопментом как деятельности, объектом которой является процесс развития недвижимости.
В данно главе рассматривается управленческая деятельность по эффективному использованию существующих объектов недвижимости. Следующая глава будет посвящена вопросам развития недвижимости.