79. Ипотечный кредит. Проблемы ипотечного кредитования в России

79. Сущность ипотечного кредита, ипотека и ипотечный кредит. Правовая основа ипотечного кредита в рф и роль в активизации реальных инвестиций. Проблемы развития ипотечного кредитования в России

Ипотечный кредит-ссужаемая стоимость на условиях срочности, платности, возвратности и обеспеченная залогом недвижимости.

Специфические черты:

1. Залогом недвижимости является инструмент привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития экономики.

2. Ипотечный кредит обеспечивает реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы не целесообразны

3. Ипотечный кредит содействует развитию рынка ценных бумаг на основе обращения специфических ипотечных ценных бумаг (ипотечных облигаций)

Ипотека-это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости. Может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, а не только кредита.

Залог-это объект, который является обеспечением какого-либо обязательства.

Ипотечный кредит-разновидность кредитных отношений, обусловленных их принципами и специфичностью залога.

Ипотечный кредит обеспечивает функционирование 2-х рынков: первичного и вторичного.

На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики. На вторичном-кредиторы и инвесторы. Основная функция инвесторов-рефинансирование кредитов посредством купли-продажи ипотечных обязательств на вторичном рынке.

Роль ипотечного рынка:

1. Является кредитом, доступным клиентам с низкой кредитоспособностью и ограниченным обеспечение

2. Поддерживает экономическое развитие в соответствующих сегментах

3. Смягчает социальные проблемы (снижение уровня скрытой безработицы)

4. Обеспечивает жильем представителей среднего класса.

Особенности применения ипотечного кредита:

• Долгосрочный характер

• Целевой кредит, что повышает эффективность использования ресурсов

• Смягчает условия кредита по признаку платежеспособности клиента, т.к. кредитные риски покрываются залогом недвижимости

• Качество залога подтверждается оценкой независимого эксперта

2 Модели ипотечного кредита:

1. Одноуровневая

• Депозитная

• Модель ипотечных облигаций

• Контрактосберегательная

2. Двухуровневая

Законы:

• «О банках и банковской деятельности»

• «Об ипотеке, залоге недвижимости»

• «Об ипотечных ценных бумагах»

Основные, наиболее характерные функции, которые выполняет ипотечное кредитование можно сформулировать следующим образом:

― функция финансового механизма, обеспечивающая финансовых инвестиций в реальный сектор экономики (в сферу материального производства);

― функция обеспечения возврата суженных (заемных) средств;

― функция, обеспечивающая стимулирования перераспределения и оборота недвижимого имущества, в то время, когда другие способы (такие как купля-продажа и т.п..) являются экономически нецелесообразными или юридически невозможными;

― функция, способствующая формированию многоуровневого фиктивного капитала в форме закладных, производных ипотечных ценных бумаг и т.д.

Проблемы:

1. Отсутствие длинных ресурсов (обслуживание за счет привлеченных средств, т.е.депозитов)

• Портфель пассивов и активов должен быть сбалансированным по объему

Решение проблемы длинных денег

• Развивать депозитные продукты

• Заимствовать денежные средства по средствам второго рынка ипотечных ценных бумаг

• Развивать сберегательные схемы формирования 1-го взноса заемщика

• Активное развитие государственной поддержки ипотечного кредитования

2. Низкая платежеспособность заемщика:

• Повышение экономического потенциала страны

• Программа гос поддержки

• Максимально уменьшить сборы за оформление сделки банком и страховых компаний

3. Высокий уровень инфляции

4. Противоречия в законодательстве

5. Отсутствие совершенных методик в оценке объектов недвижимости

Инструменты ипотечного кредитования-это способ погашения долга.

1. Постоянный ипотечный кредит или самоамортизирующийся и аннуитетный. По этой схеме предусматриваются периодические равновеликие выплаты %, начисленные на остаток невыплаченной суммы.

2. Ипотечный кредит с переменными выплатами или шаровые платежи, т.е. крупный итоговый платеж.

3. Первый период выплачиваются %, а основной долг выплачивается либо в конце, либо за короткий срок.

4. Ипотечный кредит с нарастающими платежами. Предусматривает переменные выплаты. Например, в течение 3 лет платежи низкие, в течение последних лет достигают уровня, полностью позволяющего амортизировать кредит.

Альтернативы ипотечного кредита:

• Ипотечные платежи с индексацией

• Целевое фондирование средств.