Вопрос 2 содержание порядок формирования утверждения и назначения зем дела при образовании новых и упорядочению существующих объектов землеустройства или проведению межевания

В землеустроительное дело включаются материалы межевания в следующей последовательности:

1. титульный лист;

2. оглавление;

3. пояснительная записка;

4. сведения государственного земельного кадастра о земельном участке (участках) в форме кадастрового плана земельного участка (территории);

5. задание на выполнение работ;

6. копия документа, удостоверяющего права на землю, или правоустанавливающего документа;

7. технический проект;

8. документы, подтверждающие факт извещения (вызова) лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания;

9. доверенности уполномоченных лиц на участие в межевании;

10. акт (акты) согласования границ объекта землеустройства;

11. каталоги (списки) координат межевых знаков объекта землеустройства в местной системе координат;

12. кадастровый план границ объекта землеустройства.

Включенные в землеустроительное дело материалы межевания и кадастровый план утверждаются Росземкадастром или его территориальными органами.

Постановление Правительства РФ от 11 июля 2002 г. N 514 «Об утверждении Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства». Утверждению подлежат все представленные на утверждение экземпляры землеустроительных дел.

Подлинный экземпляр землеустроительного дела (содержащий подлинные исходные и созданные в процессе землеустройства документы) после утверждения передается в установленном порядке в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства. Остальные экземпляры землеустроительного дела, сформированные из копий, заверенных исполнителем работ,  возвращаются исполнителю работ для передачи заказчику.

3.Аренда земельных участков. Статья 22. ЗК Аренда земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 ст27настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3ст35, пунктом 1 ст36и статьей 46 настоящего Кодекса.

3.1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статья36 настоящего Кодекса.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Билет № 20

1. Краткий обзор земельно-кадастровых работ за рубежом.

Первые землеустроительные действия, давшие начало современной регистрации прав на землю и кадастру недвижимости, были связаны с описанием земель и их налогообложением.

Землеописания имели значение не только для учета земель – они представляли собой определенное юридическое действие. Эти книги при длительном хранении по существу служили основой регистрации землевладений, что обеспечивало реализацию соответствующих прав их обладателям, а также более эффективный сбор земельной ренты и налога.

Феодальные фискальные кадастры недвижимости относятся к Англии и странам Западной Европы. Например, в Англии Книга Судного Дня содержала текстовые записи, имеющие полную опись недвижимого и движимого имущества каждого землевладельца. Книга была составлена по повелению Вильгельма Завоевателя почти за один год с 1085 по 1086 год.

В средние века английское государство имело дело только с владельцами крупной земельной собственности или крупных поместий, которые несли ответственность за сбор арендной платы и налогов с фермеров, а также за привлечение их к различным повинностям (военным, трудовым и т.д.).

По мере развития капитализма в Англии все большее значение стала приобретать система публичных записей о праве собственности и о других правах на землю, а также по ведению простых процедур передачи прав собственности, то есть система земельной регистрации. Тем не менее, в Англии эта система прививалась с большим трудом. Лишь в 1862 году был принят Закон о регистрации прав на землю. В стране была учреждена Королевская земельная регистрационная палата, успешно действующая до настоящего времени.

построения системы регистрации прав на землю и организации кадастра явилась Франция времен Наполеона. В 1807 году Наполеон издал распоряжение о проведении съемки примерно 100 млн земельных участков с целью систематической привязки фискальных данных к конкретным земельным владениям.

Франции понадобилось более 40 лет для того, чтобы этот кадастр был распространен на всю территорию страны. Цель была достигнута в 1850 году.

Имперские устремления и кадастровые деяния Наполеона обусловили сильное влияние французского кадастра на его аналогичное становление в Бельгии, Голландии, Италии, Австрии, Люксембурге.

Но несмотря на положительные стороны наполеоновский кадастр имел также ряд фундаментальных недостатков, сводивших на нет многие его потенциальные преимущества. Например, реестр документов о передаче прав не имел прямой связи с кадастровыми картами. Карты не играли роли в юридическом описании недвижимого имущества.

Во второй половине 19 века в странах Западной Европы в связи с необходимостью укрепления прав на землю и связанное с ней недвижимое имущество стало придаваться большое значение вопросам регистрации прав на землю, земельному кадастру и землеустройству.

Земельно-регистрационные действия по определению и укреплению прав собственности на недвижимое имущество в странах Западной Европы, ориентировавшихся на Пруссию, слагались в систему поземельных книг. В других, преимущественно романовских странах, они имели отражение в ипотечных книгах.

Уже к концу 19 века с странах Западной Европы сложились следующие принципы регистрации прав на землю.

1. Принцип обязательного или начального внесения, в силу которого все права на недвижимое имущество должны быть внесены в поземельные книги. Это необходимое условие самого приобретения права. Права, записанные в реестре, имеют все преимущества перед незаписанными правами. Моментом записи права определяется его начало и старшинство перед другими записанными правами.

2. Принцип законности записи и проверки права, выражающийся в том, что всякое внесение записей в поземельные книги совершается на основании законных актов приобретения прав с предварительной проверкой компетентной властью личностей и правоспособности сторон.

3. Принцип публичности, заключающийся в том, что поземельные книги являются открытыми для всех, а их содержание считается известным. В этой связи этот принцип предполагает, что данные поземельных книг служат гарантией и опорой земельного кредита, ипотеки и всяких сделок с недвижимостью.

4. Принцип бесповоротности и убедительности, в связи с которым права, внесенные в поземельные книги, считаются прочно установленными, бесспорными и не подлежащими отмене по причинам, незаписанным в книги.

5. Принцип специальности, определенности, на основании которого в поземельную книгу вносятся права, относящиеся к строго определенному земельному участку (имению) и лишь определенного, установленного объема. Выполнение этого принципа позволяло однозначно идентифицировать любые земельные участки по названиям, местоположению, площадям, составу, определить относящиеся к ним обременения, данные по залогам и др.

Известные в Западной Европе системы кадастра в зависимости от способа определения доходности земель делили на два вида: парцеллярный и реальный кадастр.

При первом доходность определялась по различным разрядам земель на основании урожайности сельскохозяйственных культур по средним ценам на продукцию сельского хозяйства и средним расходам на обработку земли.

При реальном кадастре стоимость земельных участков (имений) определялась по фактическим продажным ценам на земли и по аналогии с подобными имениями, стоимость которых была известна.

Учреждения регистрации земель, кадастра и межевания работали отдельно, однако их действия дополняли друг друга, а информация одного служила основой для работы другого.

Родоначальником системы регистрации прав считается сэр Роберт Торренс. Работая в качестве Главного регистратора в Южной Австралии и используя практические знания системы, применяемой для регистрации кораблей, он разработал и внедрил в 1863 году свою гарантируемую государством систему регистрации прав на землю, известную под названием Системы регистрации прав Торренса. В ее основе лежали три основных принципа:

- зеркальный принцип, в соответствии с которым реестр прав должен отражать текущее юридическое состояние земельных участков;

- принцип шторы, означающий, что право на недвижимость не должно быть ретроспективным, то есть не должно отслеживаться от первоначального;

- принцип страхования, подразумевающий, что государство должно гарантировать законность (неоспоримость) права, занесенного в реестр и должно выплачивать компенсацию любому лицу, понесшему ущерб от ошибок в реестре.

Кроме того, в системе Торренса заложена необходимость определения границ земельного участка посредством наземной съемки, обязательной регистрации и сохранения оригинала свидетельства о праве собственности в регистрационном бюро. При этом свидетельство о праве собственности на землю в системе Торренса является главенствующим.

В 1900 году своя система регистрации прав на землю была введена на территории Германии. Центральным компонентом этой системы является Поземельная книга (Grundbuch) или Реестр земель. В отличие от реестра Торренса она создана на основе записей извлечений отдельных деталей из документов о передаче прав. Состоит из четырех разделов, включающих:

описание недвижимого имущества;

собственников недвижимости;

формы владения;

права, имеющие меньшую юридическую силу, чем право собственности (сервитуты, аренда и т.п.), а также обременения (залоги, право удержания недвижимости до выплаты должником долга и т.п.).

К средине 70-х годов 20 века концепция многоцелевого кадастра стала доминирующей кадастровой моделью не только в Германии, но и в Швейцарии, Швеции и ряде других стран.

2. Природные, экономические и социальные условия, учитываемые при землеустройстве.

Землеустроительные мероприятия всегда осуществляются в конкретной экономической ситуации. Эта ситуация обусловлена прежде всего объективными экономическими законами, а также уровнем развития производительных сил общества. В процессе землеустройства необходимо учитывать эти законы для лучшего обоснования и скорейшего освоения составляемых проектов, достижения максимального экономического, социального и экологического эффекта.

Среди экономических условие учитываемых, при землеустройстве, важное значение имеют:

2. форма собственности на землю;

3. состав, площадь и качество земельных угодий, возможности их трансформации и улучшения, а также сельскохозяйственного освоения;

4. экономическая характеристика земель, оцениваемых по валовой продукции, окупаемости затрат и дифференциальному доходу в условно-натуральном или стоимостном выражении;

5. специализация хозяйств, их кооперационные и интеграционные связи в рамках АПК;

6. принятая система ведения сельского хозяйства и ее экономическая эффективность (сочетание и размеры отраслей, система земледелия, структура посевных площадей, севообороты, системы семеноводства, кормопроизводства и животноводства, урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность угодий, валовая и товарная продукция, валовой и чистый доход, прибыль и рентабельность производства);

7. организационно-производственная структура предприятий, система организации труда;

- обеспеченность хозяйств трудовыми ресурсами, сельскохозяйственной техникой, основными и оборотными фондами, их энерговооруженность;

финансовое положение предприятий, возможность привлечения кредитов, наличие свободных денежных средств.

Форма собственности на землю определяет заказчиков землеустроительных работ, порядок их финансирования, а в сельскохозяйственных предприятиях — методы землеустройства по выделению земельных долей в натуре или их консолидации, по их разграничению и устройству территории.

Состав, площадь и качество земельных угодий влияют на специализацию хозяйств, возможные объемы производства зерна, кормов, другой продукции, размещение отраслей" животноводства.

Экономическая характеристика земель, закрепленных за хозяйством, — это их экономическое плодородие (в отличие от данных бонитировки почв, ориентированных па показатели естественного плодородия). При экономической оценке учитывают не только качество почв, но и удаленность хозяйств от рынков сбыта и пунктов материально-технического снабжения, земельных участков от населенных пунктов и хозяйственных центров, технологические свойства участков и другие условия, определяющие эффективность растениеводства и животноводства. При внутрихозяйствен­ном землеустройстве эти данные используют для решения следующих задач: установления оптимальной специализации хозяйств и их под­разделений, структуры посевных площадей;

• размещения севооборотов и посевов отдельных культур на наиболее пригодных землях;

• расположения полей, рабочих и технологических участков на агротехнические однородных земельных массивах;

- вовлечения в сельскохозяйственное производство всех ценных земель и, наоборот, представления для нужд промышленности, транспорта и других несельскохозяйственных целей наименее ценных угодий;

- составления бизнес-планов хозяйств и их подразделений, проведения расчетов по агроэкономическому обоснованию землеустроительных проектов;

" Дифференциации земельного налога и арендной платы по конкретным земельным участкам.

В результате при землеустройстве приводится в порядок использование земли (проектируются севообороты, пастбище - и сенокосообороты, дороги, уточняется размещение всех угодий, ликвидируются ненужные межи, клинья, вкрапливания) и одновременно устанавливаются перспективные направления развития производства с учетом особенностей вовлеченных в него земель (уточняется специализация, определяются виды, объемы, очередность и сроки осуществления мелиоративных работ, про­изводственного строительства, инженерного оборудования территории).

Поэтому при землеустройстве в первую очередь изучают специализацию хозяйства и его подразделений, проверяют ее соответствие требованиям эффективного использования земель. Затем при разработке проекта специализация уточняется, в соответствие с ней приводятся состав и площади угодий, организация севооборотов. Тем самым повышается ин­тенсивность использования земли, обеспечиваются рост ее продуктивности и охрана.

СОЦИАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

Главная цель землеустройства — в организационно-территориальном обеспечении динамичного и эффективного развития всего народного хозяйства и прежде всего агропромышленного комплекса. При этом ставится ряд, важных экономических и социальных задач - рост производительности труда, воспроизводство почвенного плодородия, охрана земель, совершенствование форм землевладения и землепользования. Их решение требует учета социальных условий деятельности коллективов предприятий организаций, затрагиваемых землеустройством, особенно сельскохозяйственных.

К числу основных социальных условий, учитываемых при землеустройстве, относятся:

- существующая система расселения, плотность населения, его структура, динамика миграционных процессов;

- число, размеры, размещение, целевое назначение и уровень благоустройства населенных пунктов, развитие социальной инфраструктуры на данной территории;

- виды, число, размеры и размещение производственных центров животноводческих ферм, хозяйственных дворов), уровень механизации производственных процессов в земледелии и животноводстве; - разграничение земель по формам собственности, имеющиеся земельные отношения;

- формы организации, оплаты и материального стимулирования труда, применяемые на предприятия, а также способы закрепления земли /собственность, аренда и т.д.);

- состояние дорожной сети, уровень транспортного обслуживания населения; - наличие источников воды, организация снабжения ею населенных пунктов, производственных центров, полей и пастбищ;

- развитие личного подсобного хозяйства, возможности его расширения и кооперации с общественным производством, улучшения условий жизни сельского населения.

Практика показывает, что хозяйства с большей плотностью населения и числом сел на единицу площади производят больше продукции, имеют лучшие условия для возделывания трудоемких культур, в особенности в напряженные периоды работ, более интенсивно используют землю.

При землеустройстве учитывают также виды населенных пунктов. По функциям они подразделяются:

- на основные хозяйственные центры (центральные усадьбы) хозяйств; усадьбы отделений, производственных участков, бригад; дополнительные хозяйственные центры производственных подразделений, имеющие постройки различного производственного назначения (фермы, кошары, полевые станы), а также жилье и культурно-бытовые здания и сооружения;

населенные пункты, не имеющие производственных объектов; - усадьбы крестьянских (фермерских) хозяйств.

На центральной усадьбе и в усадьбах производственных подразделений обычно сосредоточиваются значительная часть населения, управленческие службы, производственные здания и сооружения, жилые дома и культурно-бытовые учреждения (школы, клубы, больницы, столовые и др.).

При землеустройстве рассматривают возможности развития су­ществующих населенных пунктов. При этом учитывают, что затраты на Л строительство, инженерное оборудование и благоустройство территории в более крупных населенных пунктах в расчете на одного жителя меньше, но мелкие селения обычно более удобно расположены по отношению к окружающим их земельным угодьям

Изучение экономических и социальных условий, важных для землеустройства, осуществляется на этапе подготовительных работ к составлению проекта. При этом обязательно учитываются пожелания землевладельцев и землепользователей. Результаты исследования отражают в материалах землеустроительной подготовки, в актах и на чертежах полевого землеустроительного обследования территории, учитывают при разработке заданий на проектирование. Перечень и содержание этих материалов могут различаться в зависимости от вида и объема землеустроительных работ.