1.Структура и содержание мониторинга природных ресурсов.

Федеральный закон «Об охране окружающей среды» Статья (63)1. Государственный мониторинг окружающей среды (государственный экологический мониторинг) осуществляется в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ в целях наблюдения за состоянием окружающей среды, в том числе за состоянием окружающей среды в районах расположения источников антропогенного воздействия и воздействием этих источников на окружающую среду, а также в целях обеспечения потребностей государства, юридических и физических лиц в достоверной информации, необходимой для предотвращения и (или) уменьшения неблагоприятных последствий изменения состояния окружающей среды. 2.Информация о состоянии окружающей среды, ее изменении, полученная при осуществлении государственного мониторинга окружающей среды используется органами государственной власти РФ, субъектов РФ, органами местного самоуправления для разработки прогнозов социально-экономического развития и принятия соответствующих решений, разработки Федеральных программ в области экологического развития РФ, целевых программ в области охраны окружающей среды субъектов РФ и мероприятий по охране окружающей среды.

1. Государственный мониторинг земель представляет собой систему наблюдений за состоянием земли. Объектами государственного мониторинга земель являются все земли в Российской Федерации.

2. Задачами государственного мониторинга земель являются:1) своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов;2) информационное обеспечение ГЗК, государственного земельного контроля за использованием и охраной земель, иных функций государственного и муниципального управления земельными ресурсами, а также землеустройства;

3) обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.

3. В зависимости от целей наблюдения и наблюдаемой территории государственный мониторинг земель может быть федеральным, региональным и локальным. Государственный мониторинг земель осуществляется в соответствии с федеральными, региональными и местными программами.

4. Порядок организации и осуществления государственного мониторинга земель устанавливается Правительством РФ.

В Российской Федерации Положением о мониторинге земель, утвержденным постановлением Правительства России от 15 июля 1992 г. № 491, было установлено, что эти мероприятия проводятся Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и Министерством экологии и природных ресурсов при участии Министерства сельского хозяйства, Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, Комитета по геологии и использованию недр, других заинтересованных министерств и ведомств.

Результаты мониторинга сельскохозяйственных угодий свидетельствуют о деградации их почвенного покрова по причинам эрозии, дегумификации, вторичного заболачивания, засоления почв, переуплотнения и стилизации почвы, разрушения пахотного слоя и нарушения ландшафта, техногенное загрязнение почв химическими веществами, радионуклидами и патогенными бактериями.

Мониторинг земель лесного фонда в соответствии с Лесным кодексом РФ охватывает все леса и представленные для ведения лесного хозяйства земли, включая земли сельскохозяйственного назначения.

Основными показателями лесного мониторинга являются качественные и количественные параметры, характеризующие насаждения, доля текущего отпада и ослабленных в разной степени деревьев, данные о других показателях экосистем, например, наличие популяций вредителей.

Мониторинг геологической среды, Горно-геологический мониторинг

Основой для получения данных в системе государственного мониторинга природных ресурсов являются сети наблюдений за их состоянием и использованием, куда входят федеральные, региональные и местные сети наблюдений, системы дистанционного зондирования и информационные системы министерств и ведомств.Федеральная сеть наблюдений обеспечивает получение данных о состоянии и использовании ресурсов в границах Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и ареалов, характеризующихся особым правовым, экономическим и экологическим режимами природопользования.Региональные и муниципальные сети наблюдений имеют целью получение данных о состоянии природопользования, развитии природных, природнотехногенных и техногенных опасных процессов, как наиболее характерных для данной территории. Создание такой сети осуществляется органами власти региона или муниципального образования.

Организация эффективного и максимально полного мониторинга природных ресурсов основана на принципах районирования (деления) территорий, несколько отличных от простого технического кадастрового деления. Для районирования территорий в целях ведения мониторинга природных ресурсов предлагают два подхода: ландшафтно-экологическое и бассейновое районирование. Ландшафтная дифференциация территории является основой при мониторинге. Бассейновый подход не заменяет и не нарушает традиций ландшафтного анализа, а лишь дополняет его новым видением.

Основным содержанием ландшафтно-экологического подхода является оценка состояния и свойств природных ресурсов как сложных природно-антропогенных образований, формирующихся под действием естественных и антропогенных факторов.

Бассейновая дифференциация территории при мониторинге земель, например, определяется тем, что именно в рамках бассейнов рек осуществляется масса-перенос на земле. Она позволяет определять закономерности распространения и области аккумуляции загрязняющих веществ.

Бассейн представляет собой сложную форму рельефа, представленную комбинацией склонов различной крутизны и экспозиции и тальвегов временных и постоянных водотоков, связанных между собой в единую систему стока вещества – воды и литопотоков разных типов. Главными факторами, определяющими строение речных бассейнов, являются: размеры водосборных бассейнов и характер ветвления водотоков.

2.ПРОЕКТИРОВАНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЙ И УСТРОЙСТВО ТЕРРИТОРИИ САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВ. ФЗ от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Работу целесообразно начинать с разработки схемы размещения коллективных садов на территории района или другого админи­стративно-территориального образования (области, края и т. д.).Она служит основой для поэтапного выделения участков под коллективные сады, строительства подъездных автомобильных дорог, объектов водоснабжения, электроснабжения, связи. Для организации коллективных садов могут быть также ис­пользованы материалы схем землеустройства района, перераспределения земель, отражающие состояние специальных земельных фондов (фондов перераспределения).

При размещении коллективных садов должны быть выполнены определенные требования:

1. Границы коллективных садов устанавливают так, чтобы сформировать участок правильной конфи­гурации (прямоугольной с соотношением сторон, близким к 2 : 3), совмещая их с естественными рубежами местности. По своим природным свойствам (плодородию земель, ме­лиоративному и культуртехническому состоянию) зу должны обеспечивать минимальные затраты на освоение земельных массивов и организацию инженерной ин­фраструктуры.4.При размещении коллективных садов должны выдерживать­ся требования рационального природопользования (системы природоохранных мер, ограни­чения промыш­ленного и транспортного строительства, широкомасштабного освоения земель, строительства животноводческих комплексов и др.). При размещении коллективных садов около рек и водоемов должны создаваться водоохранные зоны, а в районах эрозии про­ектироваться противоэрозионные мероприятия.

При образовании садоводческих товариществ основные вопросы: определение порядка создания садоводческого товарищества и формирование землеустроительного дела по отводу земель;установление размеров садоводческого товарищества по зе­мельной площади;обоснование содержания и методики разработки проекта по организации и застройке территории коллективного сада;организация территории и застройка индивидуальных садовых участков. Порядок создания садоводческого товарищества определяется законом. После его образования и реги­страции решается вопрос о выделении земель.

Правление от имени садоводческого товарищества заключает договор на подготовку земле­устроительного дела, которое после утверждения в установлен­ном порядке служит основанием для отвода земли на местности. Отвод осуществляется в месячный срок землеустроительными органами, после чего выдается документ, удостоверяющий право владения землей.

Перед разделом на индивидуаль­ные участки и их распределить между садоводами, осуществля­ют комплексное освоение территории коллективного сада осушение и орошение, культуртехнические работы, ре­культивация нарушенных земель, нанесение плодородного слоя почвы, террасирование крутых склонов, выполаживание оврагов и балок и т. д. — разрабатывают по действующим нормативным документам. При этом проектируемые элементы осушительных и оросительных систем, параметры выполаживаемых оврагов и балок, террасируемых склонов, рекультивируемой территории, определяющие последующие планировочные решения, увязыва­ют с намеченными границами зон и садовых участков.Это возможно только после утверждения проекта организации и застройки территории коллективного сада районной (городской) администрацией на территории которой находится товарищество. Размеры участков, предоставляемых в коллективных садах, определяет районная (городская) администрация, предоставляю­щая землю.

Проект организации и застройки территории составляют на основании задания на проектирование, выдаваемого заказчиком и утвержденного главой районной (городской) администрации, на территории которого находится товарищество. Задание согла­совывают с органами землеустроительной службы, а также по делам строительства и архитектуры, санитарного и инженерного надзора, другими организациями, чьи интересы затрагиваются изъятием земель и изменением характера пользования ими (ор­ганы сельского, лесного и водного хозяйства).

В зоне общего пользования, которая может быть сформирова­на из нескольких участков, размещают сторожку, дом правления с медпунктом, артезианскую скважину, шахтные колодцы дет­ские игровые и спортивные площадки, магазины, автостоянки фрукто- и овощехранилища, склады удобрений и химикатов' площадки для газовых баллонов, сбора мусора, помещение для хранения средств пожаротушения и другие сооружения.

Здания и сооружения в зоне общего пользования должны размещаться не ближе 4 м от границы садовых участков. Для обеспечения наружного пожаротушения предусматривают подъ­езды пожарных автомобилей к открытым или закрытым водо­емам с устройством для забора воды насосами.

Зона индивидуальных садовых участков устраивается в соот­ветствии с требованиями планировки и застройки сельских насе­ленных пунктов.

3.ПОНЯТИЕ И ВИДЫ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ. Земельно-правовые сделки – действия граждан и юридических лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества. Объектами земельно-правовых сделок выступают права граждан и юридических лиц на индивидуально-обособленные земельные участки, находящиеся в их собственности либо принадлежащие им на других титулах, – пожизненном наследуемом владении, бессрочном или срочном пользовании, аренде. Объектами сделок могут быть также права на земельные участки, закрепленные за государственными или муниципальными органами. В этом случае виды и возможности совершения сделок ограничены и осуществляются в соответствии с установленной административной процедурой.

В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и обязанностей на земельные участки земельно-правовые сделки можно разделить на две группы:1.сделки, связанные с передачей всех правомочий собственности и отчуждением земельного участка: как купля-продажа права частной собственности на земельный участок, мена, дарение, различные формы приобретения права частной собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, изъятие путем выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

2.сделки, в результате которых передается часть правомочий собственности.Часть правомочий собственности передается в результате сделок аренды, пользования (временного, постоянного, ограниченного), пожизненного наследуемого владения, ренты, залога, передачи в доверительное управление.

К земельно-правовым сделкам не относятся действия, связанные с принудительным изменением либо прекращением прав на земельные участки. В эту категорию не попадают принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками ввиду ненадлежащего использования земельного участка, изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, используемого с различного рода нарушениями, реквизиция, конфирмация и национализация.

Купля-продажа права собственности на земельный участок - возмездная сделка, в которой одна сторона передает право собственности на земельный участок другой стороне в обмен на денежную компенсацию. Порядок купли-продажи распространяется также на право аренды.

При обязательном отчуждении земельных участков, которое применяется только к сельскохозяйственным угодьям, при отсутствии покупателя в течение года с момента возникновения права собственности у продавца земельный участок должен быть приобретен субъектом РФ или органом местного самоуправления. Допускается также продажа гражданами и организациями своих земельных участков на торгах (конкурсе или аукционе). Государственные и муниципальные земли сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственные угодья) предоставляются (продаются) только на торгах.

Купля-продажа права частной собственности на земельный участок оформляется договором продажи недвижимости. Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Договор продажи недвижимости без прилагаемого к нему плана и других документов не подлежит регистрации.

При совершении сделки купли-продажи права частной собственности на земельный участок ни продавец, ни покупатель не имеют права изменить его целевое назначение и режим использования. Изменение целевого назначения осуществляется либо до, либо после сделки в порядке перевода земель из одной категории в другую в соответствии. В частности, земельный участок сельскохозяйственного назначения переводится в иную категорию по решению органа исполнительной власти субъектов РФ, другие земли – по решению органов местного самоуправления. Основанием совершения сделки купли-продажи является свидетельство продавца о регистрации права собственности или права аренды на данный земельный участок. По завершении сделки и после перехода права собственности покупателю свидетельство продавца утрачивает силу, а покупателю выдается новое свидетельство о регистрации права собственности на купленный земельный участок.

По особой процедуре продается земля крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций (с/х). Преимущественным правом покупки таких земельных участков пользуются субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, местный орган самоуправления, которые должны быть извещены в письменной форме продавцом (заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать земельный участок. Купленный таким образом земельный участок становится собственностью субъекта РФ или муниципальной собственностью и переходит в фонд перераспределения земель.

Совершение сделки купли-продажи подлежит налогообложению. С граждан взимается налог в размере, установленном Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц», а с организаций – в соответствии с Законом РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций». За регистрацию взимается государственная пошлина.

Приватизация земель. Приватизация земель – сделка, в результате которой происходят отчуждение государственной или муниципальной собственности и ее передача в частную собственность граждан и юридических лиц. В результате приватизации меняется форма собственности – государственной или муниципальной на частную.

Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными актами. Кроме того, не разрешается приватизация земель общего пользования в поселениях, земель особо охраняемых территорий, земель использования и охраны недр, земель, зараженных опасными веществами и подверженных биогенному заражению, земельных участков, находящихся во временном пользовании1. Изъяты из оборота земли, занятые войсками, объектами Вооруженных Сил РФ, Федеральной пограничной службой РФ, объектами атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, а также некоторые другие. Правительством РФ исключены из приватизации земли, занятые некоторыми оборонными и иными государственными предприятиями.

Иные земельно-правовые сделки: мена, дарение и залог земельных участков. Сделки мены и дарения почти в полном объеме регулируются гражданским законодательством. В частности, предусмотрена обязанность лиц, меняющихся земельными участками, предоставить друг другу точную информацию о земельных участках. Если ими предоставляется заведомо ложная информация о правовом режиме и состоянии земельных участков, договор мены, по инициативе лица, не получившего точную информацию, может быть расторгнут. Определенные особенности совершения сделок мены, отражающие специфику земельных отношений, учтены при регулировании сделок мены земельных долей. Мена и дарение получили узкое применение на практике, охватывая лишь земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и предназначенные для индивидуального землепользования.

Мена земельных участков является земельно-правовой сделкой, близкой по сути к процедуре к купле-продаже. Сделка мены совершается по свободному волеизъявлению и договоренности сторон, по их инициативе и оформляется письменным договором. Компенсацией за передаваемое право собственности на получаемый в обмен земельный участок служит право собственности на другой земельный участок. Объектами сделки мены выступают права собственности на обмениваемые земельные участки (в том числе земельные доли в общей собственности). При совершении сделки мены фактически происходит обмен этими правами между их обладателями.

Применительно к пожизненному наследуемому владению прямо установлено право владельцев лишь передавать земельные участки по наследству. Сделки, связанные с отчуждением земельного участка, не допускаются.

Могут обмениваться права только на равноценные земельные участки. «Равноценность» земельных участков означает их равную денежную стоимость. Если цена обмениваемых земельных участков различна, предусматривается обязанность одной из сторон сделки, земельный участок которой ниже по стоимости, произвести доплату в размере разницы в ценах. Некоторые ограничения установлены для обмена правами на земельные доли в общей собственности сельскохозяйственных коммерческих предприятий:земельная доля может быть обменена только на имущественный пай в данном хозяйстве, принадлежащий другому лицу, либо на земельную долю в другом хозяйстве. При оформлении сделки обмена земельной доли на имущественный пай применяются правила заключения договора купли-продажи земельных долей. В разделе о стоимости указывается денежный эквивалент имущественного пая.

Дарение – действие, в результате совершения которого одна сторона (даритель) передает или обязуется передать безвозмездно другой стороне (одаряемому) право собственности или иное имущественное право на земельный участок (ст. 572 ГК). Сделки дарения оформляются договором дарения между дарителем и одаряемым. Не допускается дарение права пожизненного наследуемого владения, права бессрочного пользования или аренды.Подписывая договор, одаряемый тем самым выражает добровольное согласие принять дар. Получая право собственности, он одновременно получает и обязанности, выразить согласие на несение которых – его право. До момента оформления права собственности он вправе отказаться от дара, заявив об этом письменно. Письменный отказ подлежит регистрации, если поступил после регистрации договора дарения.

Залог (ипотека) земельного участка означает действие, когда собственник либо арендатор земельного участка (залогодатель) берет на себя обязательство в надлежащий срок либо при наступлении установленных событий передать свои права на земельный участок другому лицу (залогодержателю) взамен на предоставляемый им кредит, заем или иное обязательство, в том числе основанное на купле-продаже, аренде, других договорах или причинении вреда. Событиями, служащими основанием возникновения права залогодержателя на земельный участок, является невыплата предоставленного займа либо невыполнение иного обязательства к определенному сторонами времени. Залог представляет собой одну из форм обременения земельного участка. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя. Он имеет право возводить в установленном порядке здания и сооружения без согласия залогодержателя, извлекать доходы, получать сельскохозяйственную продукцию. При этом залогодержатель не приобретает право залога либо иные права на такие объекты, продукцию или доходы. При пользовании земельным участком залогодержатель не должен ухудшать состояние земельного участка или допускать уменьшения его стоимости.

Билет № 13

1. Понятие, назначение и задачи кадастров природных ресурсов.

Управление природопользованием невозможно без полной информации о количестве, качестве и социально-экономической оценке отдельных видов природных ресурсов (объектов) в границах субъекта. Сегодня ставятся задачи инвентаризации и адресной (картографической) привязки природных ресурсов (объектов), оценки их состояния в натуральных и экономических показателях, и наконец их правовая привязка в зависимости от субъекта владения и распоряжения.

Информация о природно-ресурсном потенциале территории тесно связана с такими важнейшими рычагами управления природопользованием и охраной окружающей среды как экологическая экспертиза и природопользование.

Традиционные системы учета природных ресурсов (кадастры месторождений и проявлений природных ископаемых, земельный и водный кадастр, кадастр рыбных ресурсов, лесной кадастр и др.) несостоятельны для задачи управления природопользованием так как:

1. имеющаяся учетная и кадастровая информация является неполной в целях управления потенциалом территории;

2. эта информация сосредоточена не на территориях, а как правило в федеральных ведомствах;

3. не определен порядок пользования ведомственной информацией, составляющей основу кадастров;

4. показатели отдельных кадастров трудно сопоставимы и несопоставимы по содержанию;

5. в большинстве отраслевых кадастров отсутствуют показатели, позволяющие оценить эколого-экономическую эффективность использования данного ресурса на данной территории.

Перечисленные недостатки не отрицают ценности ресурсных кадастров как банков информации. Их элементы должны стать основой построения новой информационной системы, получившей название Комплексный территориальный кадастр природных ресурсов (КТКПР).

Задачи КТКПР можно объединить в три крупных блока:

• Сбор информации;

• Обработка и сопоставление информации;

• Использование информации.

Концепция комплексного управления природопользованием определяет КТКПР следующее место в системе экономического механизма природоохранной деятельности:

1) ведение КТКПР, который позволяют трансформировать имеющуюся информацию по качественным и количественным характеристикам отдельных природных ресурсов на конкретной территории для целей их экономической оценки с учетом спроса, экологической обстановки и поставленных социально- экономических задач по устойчивому развитию территории;

2) на основе кадастровых оценок принимаются решения о приоритетах использования тех или иных природных ресурсов на конкретной территории, после чего обосновываются региональные лимиты их использования с учетом экологической обстановки и прогнозов ее развития;

3) лимиты использования природных ресурсов и воздействия на окружающую среду формируют основу тех требований и ограничений, которые фиксируются в лицензии на комплексное природопользование, выдаваемой каждому природопользователю после экспертизы его намечающейся или ведущейся деятельности;

4) на основании выбранных приоритетов использования природного ресурсного потенциала территории и оценки его состояния определяется плата за пользование природными ресурсами, стимулирующая их рациональное использование и улучшение экологической обстановки в регионе.

Такого рода условия, экологические нормы и ограничения определяются Федеральным законом «Об охране окружающей среды».

Государственными стандартами и иными нормативными документами в области охраны окружающей среды устанавливаются:

требования, нормы и правила в области охраны окружающей среды к продукции, работам, услугам и соответствующим методам контроля;

ограничения хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения ее негативного воздействия на окружающую среду;

порядок организации деятельности в области охраны окружающей среды и управления такой деятельностью.

Государственные стандарты и иные нормативные документы в области охраны окружающей среды разрабатываются с учетом научно-технических достижений и требований международных правил и стандартов.

Соблюдение же права экологопользования в субъектах Российской Федерации возможно на основе исполнения Временного положения о порядке выдачи лицензий на комплексное природопользование, как ведомственного нормативного акта Минприроды России.

Порядок выдачи лицензий на комплексное природопользование и специальных лицензий может быть установлен в одном унифицированном документе.

Прямая и непосредственная связь кадастров природных ресурсов с лицензированием природопользования состоит в том, что в систему комплексного управления природопользованием в территориальном аспекте входят:

Кадастровые экономические оценки природных ресурсов; Учет природных ресурсов; Лицензирование хозяйственной (предпринимательской) деятельности; Платежи за пользование природными ресурсами; Установление региональных лимитов; Контроль за качеством окружающей среды; Механизм бюджетного финансирования природоохранных мероприятий.

Все эти виды государственной деятельности могут быть эффективными, если они будут научно обоснованным образом связаны с системно осуществляемым накоплением и потреблением природно-ресурсной кадастровой информации.

На нынешнем этапе российских реформ, когда в экономике природопользования действуют рыночные механизмы, кадастры природных ресурсов служат основой для дифференциации платы за использование природных ресурсов и являются главным элементом системы управления природохранной деятельности.»

Основной задачей в этой области является обеспечение государственных и муниципальных органов, юридических лиц и граждан достоверной информацией о состоянии окружающей среды и ее возможных неблагоприятных изменениях на основе создания эколого-информационной системы.

Существующие ведомственные кадастры и иные формы учета природных ресурсов и мониторинга окружающей среды действуют в условиях отсутствия единого системного методического и технического подхода к процессу информационного обмена, отсутствия проработанной правовой базы, не приспособлены для решения современных задач природопользования и не позволяют эффективно использовать собираемую информацию в практике управления природно-ресурсным потенциалом, решения социально-экономических вопросов развития территорий и страны в целом.

создание ЕИСП предполагает формирование некоторых основных принципов:

1. Принцип разумной избыточности собираемой информации. Решения по обеспечению безопасности всегда принимаются в условиях большей или меньшей неопределенности. Задача ЕИСП сводится к максимально возможному снижению этой неопределенности.

2. Принцип приоритета научного знания и, соответственно, приоритета блока научно-технической информации в составе информационных ресурсов..

3. Принцип создания информационной системы как открытой для широкого круга лиц и граждан.

2. Сущность, виды и принципы оценки экономической эффективности землеустройства.

Землеустройство – это составная часть экономической системы общества и представляет собой сложный, многогранный процесс, зависящий от характера производственных отношений, форм собственности на землю и другие средства производства. Из этого общего положения вытекают следующие выводы:

экономическая эффективность землеустройства должна оцениваться исходя из системы экономических взаимосвязей и соответственно требует системы оценочных показателей;

необходимо учитывать, с одной стороны, коллективные и личные интересы землепользователей и землевладельцев, с другой – общественные интересы, что требует использования как хозрасчетного (коммерческого), так и народнохозяйственного (бюджетного) подхода при определении экономической эффективности;

поскольку земля является элементом окружающей природной среды (биосферы), следует принимать во внимание условия воспроизводства плодородия почв и экологические характеристики территории;

при расчете показателей эффективности важно вычленить эффект собственно землеустройства, сопоставив его с соответствующими затратами, обеспечив качественную однородность и количественную сравнимость показателей по горизонтали и вертикали (по различным хозяйствам, по составным частям и элементам проекта и т.д.);

поскольку проекты землеустройства связаны с осуществляемыми на их основе проектами улучшения использования земли, водохозяйственного, производственного и дорожного строительства и т.п., нужен учет эффективности мероприятий, которые осуществляются в период до полного освоения проекта, затрат на формирование (пополнение) основных и оборотных средств, сопряженных расходов, связанных с компенсацией потерь и охраной окружающей среды;

разрыв во времени (лаг) между осуществлением капитальных вложений и получением эффекта т них предполагает соизмерение платежей и поступлений, не совпадающих во времени.

При внутрихозяйственном землеустройстве за счет правильной организации территории, рационального использования земли создаются условия для выполнения производственной программы с максимальной эффективностью, улучшаются использование всех средств производства. Данное положение подтверждается показателями работы землеустроительных и неземлеустроительных сельскохозяйственных предприятий (в ценах 1990 г.).

Землеустройство может рассматриваться в нескольких аспектах – по отношению к окружающей природной среде, к материальному производству и к обществу в целом. Соответственно его эффективность подразделяется на экологическую, производственно-экономическую и социальную.

Производственно-экономическая (или просто экономическая) эффективность обусловлена влиянием организации территории на организацию производства и наоборот. Землеустроительные решения должны способствовать созданию оптимальных пропорций производства, улучшению условий хозяйствования, что прямо сказывается на результативных показателях деятельности предприятий.

Экономическую эффективность землеустройства можно понимать двояко. В широком смысле она состоит в обеспечении рационального соединения труда, земли и других средств производства. Например, проекты межхозяйственного землеустройства сельскохозяйственных предприятий позволяют обоснованно решать вопросы их оптимального размера, размещения, структуры производства, состава угодий. Проекты внутрихозяйственного землеустройства способствует рациональной организации территории и различных угодий в конкретном хозяйстве, созданию наилучших условий для развития экономики хозяйства и неуклонного повышения плодородия почв. Проект организации и устройства территории коллективного сада дает возможность технически и экономически правильно, юридически грамотно оформить отвод земель для этой цели.

В узком смысле слова эффективность землеустройства – это итог соизмерения получаемых за счет землеустройства результатов с вызвавшими их затратами.

Различают абсолютную и сравнительную экономическую эффективность землеустройства.

Расчет абсолютной эффективности имеет целью выбор наиболее целесообразных направлений и объемов осуществления землеустроительных мероприятий в народнохозяйственном комплексе, его отраслях и предприятиях.

В отличие от экономического обоснования экономическая эффективность предполагает не только выбор наилучшего варианта проектного мероприятия, но и получение максимального эффекта по отношению к базису оценки (существующему положению или в сравнении с нормативами и т.д.).

3.Система земельного законодательства, соотношение земельного и гражданского законодательства.

Предметом земельного права являются земельные отношения, которые представляют собой комплекс имущественных и управленческих отношений. Особенность предмета земельного права состоит в том, что, с одной стороны, земельные имущественные отношения могут в определенной части регулироваться нормами гражданского и земельного законодательства; с другой стороны, когда земля выступает как объект властных полномочий, для регулирования земельных отношений применяется метод административного права с его властными предписаниями о порядке ведения земельного кадастра, госрегистрации з/у, об особом режиме их использования и т.д.

Участники административных правоотношений не равноправны, ибо один дает обязательные для исполнения предписания, а другой обязан их точно и вовремя исполнять. Так, административно-правовым методом регулируются предоставление и изъятие земли для целей обороны, охраны природы, прокладки коммуникаций, а также некоторые другие отношения, например, в области государственного контроля за правильным использованием земель; при регулировании отношений первичного и вторичного землепользования – в той части этих отношений, в которой присутствует общегосударственных интерес; при территориальном и внутрихозяйственном землеустройстве – в той части, в какой органы землеустройства правомочны давать обязательные предписания землепользователям; при решении земельных споров и т.п.

Современное российское законодательство расширяет права всех землепользователей, запрещая вмешательство в их хозяйственную деятельность. В отличие от административно-правового метода здесь применяется метод свободного дозволения, т.е. свободного усмотрения землепользователей и принятия ими своих собственных решений. Земельный закон дает правомочие землепользователю (или по терминологии теории права – «управомочивает») свободно действовать, тогда как орган государственного управления обязан воздерживаться от каких-либо решений, ограничивающих хозяйственную свободу землепользователя. И если закон допускает административно-правовое вмешательство во внутрихозяйственные дела землепользователей, то это возможно, лишь в строго указанных в законе случаях: при угрозе порчи земли, при неприятии мер по борьбе с сорной растительностью, эрозией почв и т.п.

Земельное право можно рассматривать в качестве отрасли права, отрасли законодательства, правовой науки и учебной дисциплины. Как сложное явление социально-политической и экономической жизни общества, земельное право имеет определенную систему. Правовая норма – правило поведения субъектов земельных отношений, которым они должны руководствоваться, совершая свои действия и поступки, принимая ответственные решения. Отдельные правовые нормы формируются в группы (блоки или звенья) норм, которые именуются правовыми институтами. Нормы, составляющие правовой институт, регулируют не какие-либо отдельные действия, а цельную однородную общность земельных отношений.

Земельное право как отрасль, имеющая свою систему, состоит из общей части, содержащей правовые нормы и положения, относящиеся ко всей отрасли в целом, и особенной части, охватывающей нормы отдельных разделов земельного права. Институты, входящие в общую часть, называются общими, а в особенную часть – специальными. К правовым институтам, составляющим общую часть земельного права, относятся: право собственности на землю; право пользования землей; право управления в области землепользования. Правовыми институтами особенной части являются: группы (блоки) правовых норм, устанавливающих целевые категории земель в составе единого земельного фонда страны, виды землепользования, а также провозглашающих права и обязанности собственников земли и землепользователей.

Правовое регулирование землеустройства осуществляется на ос­нове Конституции Российской Федерации, Земельного кодекса РФ, Закона «О землеустройстве», других нормативных правовых актов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Нормативные правовые акты в этой области подразделяются на законы и подзаконные акты.

Закон — это нормативный правовой акт, принятый высшим ор­ганом законодательной власти в стране или путем непосредствен­ного волеизъявления граждан (референдум) и регулирующий наи­более важные общественные (в том числе земельные) отношения. Закон имеет высшую юридическую силу по отношению к другим нормативным актам, что выражается в следующем:

- все подзаконные нормативные акты (указы, постановления, распоряжения, приказы и др.) должны строго соответствовать су­ществующим законам;

- закон может быть отменен только высшим законодательным органом (принятый на референдуме— только референдумом), а любой другой правовой акт может быть изменен законом;

- деятельность всех органов по регулированию земельных отно­шений, реализация прав предприятий, организаций, учреждений и граждан в этой сфере осуществляются в соответствии с законами страны.

Подзаконный акт —это нормативный правовой документ, из­данный на основании и во исполнение действующих законов дру­гими государственными органами. К ним относятся указы Прези­дента РФ, постановления и распоряжения Правительства РФ, приказы, указания, положения, инструкции, письма министерств и ведомств, местных органов власти по вопросам, отнесенным к их компетенции.

Все нормативные правовые документы, определяющие право­вые основы и осуществляющие регулирование в области землеуст­ройства, условно можно разделить на пять групп:

1. Конституция Российской Федерации.

2. Федеральные законы Российской Федерации.

3. Указы Президента и постановления Правительства РФ.

4. Ведомственные нормативные акты.

5. Нормативно-правовые акты субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Важнейшие, положения, фиксирующие основы земельного строя государства, содержатся в Конституции Российской Федера­ции. Применительно к землеустройству Конституция РФ опреде­ляет компетенцию органов государственной власти РФ и органов местного самоуправления в организации законодательной и ис­полнительной власти на федеральном уровне, в субъектах Федера­ции, на местах.

Из других законов для землеустройства первостепенное значе­ние имеет Земельный кодекс.

Земельный кодекс — основной земельный закон. В Российской Федерации он вступил в действие с 30 октября 2001 г.

Земельный кодекс регулирует отношения по использованию и охране земель в нашей стране как основу жизни и деятельности народов, про­живающих на территории Российской Федерации. В ст. 68, 69 ко­декса дается понятие землеустройства, порядок его организации и проведения.

18 июня 2001 г. вступил в действие Федеральный закон «О зем­леустройстве», который устанавливает правовые основы проведе­ния землеустройства в целях обеспечения рационального исполь­зования земель и их охраны, создания благоприятной окружаю­щей среды и улучшения ландшафтов.

Отдельные землеустроительные действия регламентируются рядом других федеральных законов:

«О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (1990 г.) — опреде­лен порядок формирования земельного фонда, намечено его по­чвенное и агрохимическое обследование;

«О плате за землю» (1991 г.) с дополнениями и изменениями в 1992—1995 и 1997-—1999 гг., ст. 5, 15 — предусмотрено оформление документов, удостоверяющих право собственности, владения и пользования (аренды) земельным участком с целью определения налога на землю, а также качественного состояния земельных угодий;

«О праве граждан Российской Федерации на получение в час­тную собственность и на продажу земельных участков для веде­ния личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и ин­дивидуального жилищного строительства» (1992 г.) — установле­но правовое и землеустроительное обеспечение передачи земель­ных участков;

«О беженцах» (1993 г.) и «О вынужденных переселенцах» (1993 г.) — предусмотрено формирование целевого земельного фонда, позволяющего предоставлять земельные участки беженцам и переселенцам для ведения личного подсобного хозяйства, садо­водства, индивидуального жилищного строительства;

«О статусе военнослужащих» (1993 г.) — регламентируется по­рядок предоставления земельных участков;

«Об особо охраняемых природных территориях» (1995 г.), ст. 2, 26 — предусмотрены разработки территориальных комплексных схем, схем землеустройства, резервирование земельных участков, которые предполагаются объявить особо охраняемыми природны­ми территориями, установление границ территорий памятников природы;

«О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (1998 г.), ст. 12, 14, 15, 32 — разработаны схемы зонирования территории для размещения садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан, порядок выбора земельных участков для этих целей, установления их границ, вы­несения проекта организации и застройки в натуру.

Кроме того, при решении вопросов, связанных с владением, пользованием и распоряжением землей как объектом собственно­сти (недвижимого имущества), а также с ее недрами, водными и другими ресурсами, городскими и особо охраняемыми природны­ми территориями, применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, Градостроительного, Водного и Лесного кодексов Российской Федерации, Федерального закона «О не­драх», «Особо охраняемых природных территориях» и др.

Нормативные правовые акты обязательны для исполнения и использования участниками отношений, возникающих при про­ведении землеустройства, и являются основой для государствен­ной землеустроительной экспертизы, осуществления государ­ственного контроля за проведением землеустройства и землеуст­роительными мероприятиями по рациональному использованию и охране земель.

Землеустроительные действия — это законодательно определен­ные виды землеустроительных работ, которые выполняются в це­лях реализации земельной политики государства и отражаются в соответствующей землеустроительной документации.

В гл. III Закона «О землеустройстве» предусматриваются следу­ющие землеустроительные действия.

1. Изучение состояния земель, включающее геодезические и картографические работы; почвенные геоботанические и другие обследования и изыскания; оценку качества земель; инвентаризацию земель.

2. Планирование и организация рационального использования земель и их охраны, включающее следующие основные виды работ:

- разработку предложений о рациональном использовании зе­мель и их охране;

- природно-сельскохозяйственное районирование земель;

- определение земель, в границах которых гражданам и юриди­ческим лицам могут быть предоставлены земельные участки;

- выделение земель, которые могут быть включены в специаль­ные земельные фонды;

- определение земель, отнесенных к категориям и видам, уста­новленным законодательством Российской Федерации.

3. Внутрихозяйственное землеустройство, при котором выполняются следующие виды работ:

- организация рационального использования гражданами и юри­дическими лицами земельных участков для осуществления сель­скохозяйственного производства, а также организация террито­рий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и ли­цами, относящимися к коренным малочисленным народам Севе­ра, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обес­печения их традиционного образа жизни;

- разработка мероприятий по улучшению сельскохозяйственных угодий, освоению новых земель, восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, зайдите земель от эро­зий, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства ипотребления, радиоактивными и химическими веществами, зара­жения и других негативных воздействий.

В зависимости от задач государства в области землеустройства состав землеустроительных действий может изменяться.

В соответствии с общей системой права РФ вопросы земельных отношений регулируются нормами земельного права, и в первую очередь Земельным кодексом РФ, в то же время та часть земельного права, которая охватывает общегражданские аспекты, регулируется нормами Гражданского права, а именно Гражданским кодексом РФ. Кроме того, в области земельных отношений присутствуют также нормы других отраслей права – помимо уже перечисленного выше административного права, здесь участвуют также и нормы хозяйственного, уголовного и ряда других отраслей права. При этом нормы разных отраслей права не только дополняют друг друга, но подчас и противоречат друг-другу.

Связано это с тем фактом, что разные отрасли законодательства принимались в разный период времени, при этом принятии например того же Гражданского кодекса в 1995 году было сказано, что глава 17 ЗК РФ, которая регулирует земельные правоотношения, вступит в силу с момента введения в действие нового ЗК.

Однако ЗК вступил в силу только 30 октября 2001 года. К этому моменту глава 17 ГК стала полностью противоречить ЗК.

В настоящее время несмотря на ряд противоречий между нормами ГК и ЗК существуют достаточно жесткое разграничение в практике применения этих двух правовых актов, суть которого заключается в следующем :в вопросах именно земельного законодательства – приоритет ЗК над ГК. ЗК в соответствии со ст.3 регулирует отношения по использованию и охране земель, по вопросам предоставления, оборотоспособности ЗУ, использованию земель в соответствии с целевым назначением. Во всех этих вопросах законодательство основывается на нормах земельного кодекса.

Области имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по вопросам совершения сделок с ЗУ приоритет отдается ГК РФ.

Такая система правоприменения позволяет на практике избежать разногласий и противоречий в области земельного права.

Билет 14 вопрос 1

Краткий обзор оценочных работ за рубежом

Недвижимость играет существенную роль в экономике страны, когда существует эффективный рынок сделок с недвижимостью и связанных с ней финансовых услуг. Для этого зарубежные экономики создали юридические и административные структуры, наработали соответствующий опыт оценки и менеджмента имущественно-земельных ресурсов, поддержания достоверной информации в этой части.

Сегодня рынок недвижимости стран ЕС, США и Канады можно условно квалифицировать по пяти сегментам:

1. Рынок земли как механизм наиболее эффективного распределения и перераспределения территорий для различного использования.

2. Рынок жилья для обеспечения мобильности людей с позиции наибольших социально-экономических удобств для личности с учетом жизненного уровня каждого.

3. Рынок коммерческой и промышленной недвижимости обеспечивает бизнесу возможность вкладывать капитал в новое строительство для необходимого в данной местности с позиции «спрос-предложение» производства и услуг.

4. Рынок сельскохозяйственных земель обеспечивает как и везде неустойчивую сельскохозяйственную отрасль возможностью для крестьян реагировать на экономические и просто жизненные (уход на пенсию и т.д.) обстоятельства.

5. Инвестиционный рынок существует для любого вида недвижимости. Цель инвестора состоит в том, чтобы инвестировать средства непосредственно в землю и строения в обмен на определенный доход, а не заниматься такими видами вложений, как акции и облигации, что как известно имеет большие риски.

В Великобритании, например, без оценки недвижимости не возможны:

Покупка, продажа и сдача в аренду; Тарификация (ежегодный налог на недвижимость); Исчисление налога на наследство, дарение, передачу собственности, на доходы от прироста капитала; Продажа земель государственной властью; Финансовая отчетность перед органами власти; Удовлетворение претензий при принудительном отчуждении государством частной собственности ;Регламентирование сервитутов; Административные услуги населению; Переход арендованной земли в собственность; Залог недвижимости и других займов под залог; Исследования развития и обоснованности проектов при территориальном планировании

Для установления рыночной стоимости недвижимости в ходе оценки объекта за рубежом наработано и успешно используется несколько практических методов, основными из которых являются три: Метод сравнения продаж. Суть метода сбор информации как о ценах продаваемой недвижимости, и ее характеристиках, - элементах, на основании которых сравнимая с оцениваемой недвижимость была продана. Затратный метод. Определяется величина затрат на строительство объекта, получаемая суммированием расходов на возведение его элементов, с учетом физического и морального износов. Доходный метод определяет зависимость меду стоимостью объекта и доходом, который данный объект может приносить.

Все названные методы в западных странах применяются и при ведении кадастровой оценки недвижимости.

Кадастровая оценка недвижимости является административной и по опыту Запада имеет следующие особенности:

• Регулируется административными нормативами;

• Проводится в фискальных целях и ее результат является базой налогообложения недвижимости (в некоторых странах – базой и других налогов);

• Обладает объективностью, гарантирующей равные права граждан;

• Имеет прямую связь с рынком недвижимости.

Массовый принцип кадастровой оценки предполагает учет особенностей территории и возможность автоматизации расчетов.

в Испании оценка кадастровой стоимости регулируется шестью статьями Закона о местных финансовых органах, в соответствии с которым предписывается следующее: - кадастровая стоимость не должна превышать рыночную;- кадастровая стоимость представляет собой интеграцию стоимости земли и стоимости строения.

Во многих случаях в Великобритании земля и строения на ней не разделяются, и представляют по закону единый объект недвижимости.

Рыночная стоимость – это определенная сумма, за которую имущество может быть передано от добровольного продавца добровольному покупателю на определенную дату и в условиях, когда обе стороны хорошо информированы, действуют благоразумно и без принуждения. Рыночная стоимость является объективной стоимостью, рассчитанной на основе цены, сложившейся на рынке к моменту оценки.

Для финансовой отчетности, касающейся зданий особого рода, рассчитывают восстановительную стоимость с учетом износа, рассчитываемую с помощью затратного метода.

Некоторые особенности оценки недвижимости сложились в США. Оценку там ведут независимые лица, имеющие соответствующую квалификацию в области анализа и оценки недвижимости. Для проведения оценки используется продуманный набор процедур, называемый оценочным процессом. При этом предполагается, чтобы недвижимость имела стоимость, необходимо присутствие пяти условий – атрибутов:

Полезность, Эффективный (платежеспособный) спрос населения на услуги и удобства Относительная нехватка (дефицит), Недвижимость должна находиться в юридической среде и в условиях стабильности и порядка в стране.

Оценочный процесс включает в себя шесть шагов:

Задание на оценку согласовывается оценщиком и владельцем, или агентом владельца;

Оценивается масштаб, характер и объем работы;

В соответствии с планом оценки производится сбор и анализ физических, экологических, демографических, социальных, экономических данных на национальном, региональном и локальном уровнях;

Рыночная оценка недвижимости производится с точки зрения ее наиболее эффективного использования, так как к такому всегда стремится благоразумный владелец. Такой анализ должен проводиться для двух возможных вариантов – для участка, как если бы он был незастроен, и как для застроенного земельного участка;

Применение для оценки недвижимости сравнительного, доходного и затратного методов;

Согласование результатов оценки, полученных разными методами, сравнение различий в стоимости. Согласование – это анализ и оценка, а не просто средняя величина стоимостных показателей, полученных разными методами.