Тема 8: Ипотечный кредит
1. Понятие ипотечного кредита.
2. Виды ипотечного кредита.
3. Схемы ипотечного кредитования.
1 вопрос
Ипотечное жилищное кредитование представляет собой систему, совмещающую интересы всех субъектов ипотечного рынка - заемщиков, кредиторов, риэлторов, застройщиков, страховых компаний, институциональных инвесторов - с целью привлечения финансовых ресурсов на рынок жилой недвижимости и в строительный комплекс. Система ипотечного жилищного кредитования направлена на значимое увеличение платежеспособного спроса населения на жилье благодаря использованию кредитных ресурсов наряду со средствами самих граждан. Одновременно она устраняет неоправданные риски и возможность потерять вложенные деньги, присущие доминирующему в настоящее время долевому участию граждан в строительстве. Ввиду того, что банки и другие организации, предоставляющие гражданам ипотечные кредиты, не обладают значительными долгосрочными ресурсами, система ипотечного жилищного кредитования не может развиваться самостоятельно без привлечения средств с финансовых рынков и, прежде всего, средств институциональных инвесторов, таких, как пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и др.
Инструментом вовлечения этих средств в рефинансирование ипотеки являются производные ипотечные ценные бумаги - ипотечные сертификаты участия или закладные листы. Важнейшим свойством, делающим этот инструмент привлекательным для инвесторов, является их высокая надежность, обусловленная ликвидностью жилья, которое, в качестве залогового покрытия первичных закладных, служит обеспечением производных ипотечных бумаг.
Ипотека оказывает огромное влияние на общественные процессы, происходящие в государстве, формирует у человека, взявшего ипотечный кредит, новую мотивацию, направленную на повышение эффективности труда и уровня доходов своей семьи, заинтересованность в устойчивом развитии общества. В конечном итоге институт ипотеки способствует ускорению формирования среднего класса - социальной основы современного общества. Именно поэтому система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике. Помимо стимулирования спроса на рынке жилья, ипотечное жилищное кредитование вовлекает население в рыночные отношения на долгосрочной основе. Во-первых, приобретение жилья формирует класс собственников. Во-вторых, обязательство заемщика по погашению кредита и выплаты процентов мотивируют рост доходов и производительности труда. В-третьих, указанные выплаты сокращают в краткосрочной перспективе потребительские расходы и способствуют снижению уровня инфляции. И наконец, рост производительности ведет в среднесрочной перспективе к росту благосостояния граждан и общества в целом. Данные закономерности подтверждает практика развития ипотечного жилищного кредитования на рынках развитых стран.
С классической точки зрения ипотека – это способ обеспечения кредита, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Ипотечный кредит или «смешанная» ипотека используется для кредитования населения.
2 вопрос
Ипотечные банки впервые возникли в Германии в 18 веке. После второй мировой войны строительство жилья в Германии становится приоритетным развитием экономики. Жилищное кредитование в Германии было построено на принципах создания общего фонда, вкладчиками которого могли стать любые физические лица нуждающиеся в улучшении жилищных условий. При накоплении определенной суммы, как правило 50% вкладчики получали право на использование своего вклада и одновременно на получение кредита на недостающую сумму. Процентные ставки по таким кредитам значительно ниже чем на открытом кредитном рынке. Описанный механизм реализуется через систему созданных сберкасс и сбербанков, которые как правило являются государственными. Кроме этого государство оказывает поддержку вкладчикам путем начисления премий в виде определенного процента от суммы собственных сбережений. После 1945 года премия начислялась в размере 33%, а в настоящее время в размере 10% от суммы сбережений.
Сегодня 34 стройсбербанка обслуживают почти 30 млн. договоров-счетов, в которых участвуют около 19 млн. граждан Германии. В период с 1950 до 1991 года сбребанки выплатили своим клиентам около 900 млрд. немецких марок. За этот период система профинансировала 12 млн. квартир.
В США ипотечные кредиты выдаются в основном ссудосберегательные ассоциации, взаимосберегательные банки и мелкие фермерские банки, имеющие региональное значение.
В США модели ипотечного кредитования базируется на двухуровневом принципе. Покупатели квартир обращаются в ипотечный банк за недостающей суммой для приобретения недвижимости. Банк проверяет платежеспособность заемщиков, оформляет залог на недостающую сумму и принимает от покупателей закладные листы на эту сумму. Далее банк формирует пул закладных и продает инвестиционным компаниям, которые в свою очередь оформляют эмиссионные ценные бумаги под обеспечение этих закладных и продают эти облигации на вторичном рынке другим заинтересованным инвесторам. Средства от продажи этих ценных бумаг являются источником для выдачи новых ипотечных кредитов. В среднем кредит выдается сроком на 10 - 15 лет.
Права на ипотеку могут быть договорными или судебными. Объектом договорной ипотеки является конкретная недвижимость, а судебной – все имущество должника.
В различных странах права и обязанности по ипотечному договору стандартные. Залогодатель обязан:
страховать предмет ипотеки;
принимать меры для его сохранности;
предоставить доказательство на право отчуждения предмета ипотеки.
Залогодержатель имеет право:
проверить состояние и условия хранения предмета ипотеки;
досрочно реализовать ипотеку при нарушении залогодателем условий ипотечного договора.
Существенным в процедуре ипотечного кредитования является процедура реализации ипотеки. В зарубежной практике применяется два метода реализации ипотеки – судебная и административная.
В США предпочтение отдается административному методу, в Европе – судебному. Например, в Германии судебная реализация залога предусматривает: принудительную ипотеку, принудительный аукцион, принудительное управление.
Организация ипотечного кредитования производится следующим образом:
1 этап – Выдача ипотечного кредита первичному заемщику;
2 этап – Приобретение ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных кредитов;
3 этап – Приобретение ценных бумаг физическими и юридическими лицами.
Ипотечный банк
Заемщик
Выдача ипотечного
кредита
Ипотечный банк
Ипотечные посредники
Покупка ипотечных
кредитов
инвесторы
Ипотечные посредники
Покупка ценных
бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами
Рисунок – Схема ипотечного кредитования в США
3 вопрос.
Существуют следующие схемы ипотечного кредитования.
|
Схема кредитования |
Условия кредитования |
|
Типовая (стандартная ипотечная ссуда) |
|
|
Ссуда с ростом платежей |
Погашение ссуды в первые 5-10 лет возрастают. Остальное время погашается равными долями |
|
Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов |
По согласованной схеме каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов |
|
Ипотека с изменяющейся суммой выплат |
Наличие льготного периода, в которой должник выплачивает только проценты |
|
Ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой |
|
|
Ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки |
Каждые 3-5 лет возобновляются кредиты на основе пересмотренного уровня процентной ставки |
|
Ипотека с переменной процентной ставкой |
|
|
Ссуда с дележом прироста имущества |
|
|
Ссуда по закладной с обратным аннуитетом |
Закладывается дом его владельцем, что дает ему право на получение систематического дохода |