- •С. В. Бовтеев с. А. Болотин к.А. Волков в.Н. Золина
- •Оглавление
- •Введение
- •Раздел I
- •1.2. Исходные данные и содержание дипломного проекта
- •Задание на выполнение дипломного проекта студенту Кузьмину Александру Павловичу Тема проекта – «Управление проектом строительства и эксплуатации торгово-офисного центра в г. Выборге»
- •Рекомендуемая литература
- •При разработке этой части дипломного проекта рекомендуется рассмотреть следующие вопросы:
- •1.3. Оформление дипломного проекта
- •1.4. Подготовка к защите и защита дипломного проекта
- •Рекомендуемая литература:
- •Раздел II система экспертиз объекта недвижимости
- •Глава 2. Правовая экспертиза
- •2.3. Приобретение прав на вновь создаваемые
- •Объекты недвижимости
- •2.4. Виды сделок с объектами недвижимости
- •2.5. Заключение по разделу «Правовая экспертиза»
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 3. Экспертиза местоположения
- •3.1. Анализ местоположения
- •Анализ рыночной ситуации
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 4. Техническая экспертиза и проектирование
- •4.1. Проектно-сметная документация
- •Сводный сметный расчет стоимости строительства
- •Локальная смета на общестроительные работы
- •Объектный сметный расчет
- •4.2. Техническая оценка объекта недвижимости
- •Пример итоговой таблицы
- •4.3. Проект организации строительства
- •Пример дефектной ведомости с рекомендациями по устранению повреждений
- •Соотношение категорий работающих в зависимости от вида строительства
- •Особенности разработки стройгенплана при реконструкции
- •4.4. Приемка объекта в эксплуатацию
- •4.5. Мероприятия по охране труда и безопасности жизнедеятельности
- •4.6. Управление качеством
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты
- •Глава 5. Экономическая экспертиза
- •5.1. Смета и бюджет проекта
- •Смета инвестиционного проекта строительства бизнес-центра
- •Бюджет инвестиционного проекта
- •План привлечения денежных средств (пример)
- •5.2. Расчет ставки дисконтирования
- •5.3. Критерии эффективности инвестиционных проектов
- •Состав денежных потоков инвестиционного проекта
- •Денежные потоки от инвестиционной деятельности
- •Денежные потоки от операционной деятельности
- •Денежные потоки от финансовой деятельности
- •5.4. Оценка объекта недвижимости
- •Расчет показателей эффективности проекта
- •Расшифровка элементов корректирования
- •Система кодирования при определении стоимости аренды для оцениваемого объекта
- •Итоговый расчет стоимости объекта затратным подходом
- •Определение затрат на строительство
- •Определение потенциального валового дохода
- •Определение эффективного валового дохода
- •Операционные расходы
- •Ставка дисконта
- •Коэффициент капитализации и стоимость реверсии
- •Результаты расчета
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты:
- •Глава 6. Экологическая экспертиза
- •6.1. Экологическое обоснование производства работ
- •6.2. Экологические требования к проекту
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 7. Управление объектом недвижимости
- •7.1. Выбор способа управления многоквартирным домом
- •7.2. Выбор формы управления объектом с получением дохода
- •7. 3. Взаимодействие с арендаторами
- •Исполнители арендных функций
- •Расходы на маркетинг
- •Прочие расходы на рекламу
- •7.4. Эксплуатация и техническое обслуживание объекта
- •Виды работ по эксплуатации
- •Режимы работ по эксплуатации
- •Основные функции специалистов по эксплуатации
- •Затраты на эксплуатацию объекта
- •Расходы на коммунальные услуги
- •Расходы на оплату труда персонала службы уборки
- •Режимы работы службы уборки
- •Режимы работы службы портье
- •Режимы работы службы охраны
- •7.5. Правила эксплуатации систем жизнеобеспечения здания
- •Рекомендуемая литература:
- •Рекомендуемая литература по информационным технологиям и программному обеспечению:
- •Заключение
- •Глоссарий
- •Объекты – аналоги
- •Перечень рекомендуемых периодических изданий
- •Адреса рекомендуемых интернет-сайтов
- •Перечень рекомендуемого программного обеспечения
- •Сергей Владимирович Бовтеев
2.5. Заключение по разделу «Правовая экспертиза»
Процессы подготовки участка застройки, строительства (реконструкции), эксплуатации объектов недвижимости являются юридически сложными и запутанными. Именно поэтому, для успешной реализации проекта, необходимо во время заниматься получением необходимой документации и иметь разрешения на каждом этапе жизненного цикла объекта недвижимости.
Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и, связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
В современных условиях необходимо четко разбираться в видах сделок с недвижимостью и механизмах их осуществления. Также надо знать правовое регулирование этих операций, так как даже небольшое отклонение от существующих норм и законодательных актов при осуществлении сделок может привести к серьезным последствиям, вплоть до утраты права собственности на объект недвижимости.
Рекомендуемая литература:
Алексеев, В.А. Регистрация прав на недвижимость. / В.А. Алексеев. – М.: Проспект, 2001.
Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебник / А.Н. Асаул. – СПб., Питер, 2007.
Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: Учебник / В.А Горемыкин – М.: Маркетинг, 2002.
Градостроительный кодекс Российской Федерации. Положение о ведении градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности.− М.: Изд-во "Приор", 2003.
Гражданский кодекс Российской Федерации.− М.: Изд-во Эксмо, 2002.
Дополнения и изменения к сборнику организационно-правовых и нормативных документов в области строительства.− СПб.: Издательский Дом KN+, 2002.
Гражданское право: Учебник /под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 1998. Ч.II.
Закон РФ «О государственной регистрации прав» в ред. от 30.12.2005г. N217-ФЗ.
Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г. № 122-ФЗ.
Земельный кодекс РФ от 25.10.01г. №136-ФЗ..
Налоговый кодекс РФ.− М.: Юрайт-Издат, 2003.
Сборник организационно-правовых и нормативных документов в области строительства по Санкт-Петербургу.− СПб: Издательский Дом KN+, 2001.
Справочное пособие застройщика в Санкт-Петербурге: Вып.1. /Администрация СПб.− СПб, 2000.
Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов /под общ. ред. П.Г. Грабового. – М.: Изд-во «АСВ», 1999.
Глава 3. Экспертиза местоположения
Экспертиза местоположения проводится в целях определения уровня потребительной стоимости объекта недвижимости с учетом его местонахождения, где существенное влияние на стоимость объекта имеют такие факторы, как: экология, транспортная доступность, ландшафт местности, зональное расположение, социальный фактор и др.
Транспортная доступность характеризуется близостью объекта к станциям метро, к центру города, к административным учреждениям, общественным центрам, музеям, театрам, супермаркетам, зонам отдыха и пр.
Кроме того, имеет значение социальный фактор, проживание однородных социальных групп.
Зональное расположение оказывает важнейшее влияние на стоимость объекта недвижимости. Это влияние прослеживается для всех видов недвижимости и вариантов их использования. Это естественно, поскольку разным зонам соответствуют разные удобства проживания. Строго соблюдается эта зависимость и при использовании объекта недвижимости в качестве источника дохода: жилье, расположенное в более удобном районе (лучшей зоне) оплачивается по более высоким ставкам арендной платы, а предприятия торговли получают большую прибыль за счет более высоких цен. Аналогия прослеживается и для офисных помещений.
Экспертиза местоположения проводится также для анализа месторасположения земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки, с целью выбора наиболее экономически выгодного решения с учетом наличия коммунальной системы, транспортной доступности, ландшафтных, социальных и других характеристик.
Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономически активной среде.