- •С. В. Бовтеев с. А. Болотин к.А. Волков в.Н. Золина
- •Оглавление
- •Введение
- •Раздел I
- •1.2. Исходные данные и содержание дипломного проекта
- •Задание на выполнение дипломного проекта студенту Кузьмину Александру Павловичу Тема проекта – «Управление проектом строительства и эксплуатации торгово-офисного центра в г. Выборге»
- •Рекомендуемая литература
- •При разработке этой части дипломного проекта рекомендуется рассмотреть следующие вопросы:
- •1.3. Оформление дипломного проекта
- •1.4. Подготовка к защите и защита дипломного проекта
- •Рекомендуемая литература:
- •Раздел II система экспертиз объекта недвижимости
- •Глава 2. Правовая экспертиза
- •2.3. Приобретение прав на вновь создаваемые
- •Объекты недвижимости
- •2.4. Виды сделок с объектами недвижимости
- •2.5. Заключение по разделу «Правовая экспертиза»
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 3. Экспертиза местоположения
- •3.1. Анализ местоположения
- •Анализ рыночной ситуации
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 4. Техническая экспертиза и проектирование
- •4.1. Проектно-сметная документация
- •Сводный сметный расчет стоимости строительства
- •Локальная смета на общестроительные работы
- •Объектный сметный расчет
- •4.2. Техническая оценка объекта недвижимости
- •Пример итоговой таблицы
- •4.3. Проект организации строительства
- •Пример дефектной ведомости с рекомендациями по устранению повреждений
- •Соотношение категорий работающих в зависимости от вида строительства
- •Особенности разработки стройгенплана при реконструкции
- •4.4. Приемка объекта в эксплуатацию
- •4.5. Мероприятия по охране труда и безопасности жизнедеятельности
- •4.6. Управление качеством
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты
- •Глава 5. Экономическая экспертиза
- •5.1. Смета и бюджет проекта
- •Смета инвестиционного проекта строительства бизнес-центра
- •Бюджет инвестиционного проекта
- •План привлечения денежных средств (пример)
- •5.2. Расчет ставки дисконтирования
- •5.3. Критерии эффективности инвестиционных проектов
- •Состав денежных потоков инвестиционного проекта
- •Денежные потоки от инвестиционной деятельности
- •Денежные потоки от операционной деятельности
- •Денежные потоки от финансовой деятельности
- •5.4. Оценка объекта недвижимости
- •Расчет показателей эффективности проекта
- •Расшифровка элементов корректирования
- •Система кодирования при определении стоимости аренды для оцениваемого объекта
- •Итоговый расчет стоимости объекта затратным подходом
- •Определение затрат на строительство
- •Определение потенциального валового дохода
- •Определение эффективного валового дохода
- •Операционные расходы
- •Ставка дисконта
- •Коэффициент капитализации и стоимость реверсии
- •Результаты расчета
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты:
- •Глава 6. Экологическая экспертиза
- •6.1. Экологическое обоснование производства работ
- •6.2. Экологические требования к проекту
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 7. Управление объектом недвижимости
- •7.1. Выбор способа управления многоквартирным домом
- •7.2. Выбор формы управления объектом с получением дохода
- •7. 3. Взаимодействие с арендаторами
- •Исполнители арендных функций
- •Расходы на маркетинг
- •Прочие расходы на рекламу
- •7.4. Эксплуатация и техническое обслуживание объекта
- •Виды работ по эксплуатации
- •Режимы работ по эксплуатации
- •Основные функции специалистов по эксплуатации
- •Затраты на эксплуатацию объекта
- •Расходы на коммунальные услуги
- •Расходы на оплату труда персонала службы уборки
- •Режимы работы службы уборки
- •Режимы работы службы портье
- •Режимы работы службы охраны
- •7.5. Правила эксплуатации систем жизнеобеспечения здания
- •Рекомендуемая литература:
- •Рекомендуемая литература по информационным технологиям и программному обеспечению:
- •Заключение
- •Глоссарий
- •Объекты – аналоги
- •Перечень рекомендуемых периодических изданий
- •Адреса рекомендуемых интернет-сайтов
- •Перечень рекомендуемого программного обеспечения
- •Сергей Владимирович Бовтеев
Бюджет инвестиционного проекта
Продолжение табл. 5.2
Окончание табл. 5.2
Таблица 5.3
План привлечения денежных средств (пример)
Рис. 5.2. Совмещенная гистограмма поступлений, затрат и баланса денежных средств по периодам реализации инвестиционного проекта (пример)
5.2. Расчет ставки дисконтирования
Определение ставки дисконтирования является одной из наиболее сложных и ответственных задач процедуры оценки. Для определения ставки дисконтирования необходимо понимать, что инвестор, приобретая объект недвижимости, отдает свои деньги в обмен на право вернуть их в будущем с соответствующей прибылью. Вкладывая свой капитал в недвижимость, инвестор рискует не получить эту прибыль, и, в силу этого, он вправе ожидать в качестве компенсации соответствующую премию за риск в виде процентных надбавок к норме прибыли, которую он мог бы получить, вложив свой капитал в менее рискованное дело, например, положив деньги в надежный банк.
Наиболее распространены следующие методы расчета ставки дисконтирования:
метод оценки капитальных активов (CAPM);
модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC);
метод кумулятивного построения (CCM);
метод рыночной экстракции;
метод экспертного опроса.
Для недвижимости ставка дисконтирования определяется, как правило, методом рыночной экстракции, методом кумулятивного построения, либо экспертным путем.
Метод рыночной экстракции – метод определения нормы отдачи на капитал на основе соотношения арендных ставок и цен аналогичных объектов недвижимости, при условии, что их существующее использование соответствует наиболее эффективному использованию.
Применение данного метода возможно при наличии достаточно репрезентативной и достоверной информационной базы по аренде/ продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту. При ограниченном количестве таковых данный метод не дает возможности сделать адекватные выводы о величине ставки дисконтирования.
При дипломном проектировании рекомендуется определение ставки дисконтирования методом кумулятивного построения.
Метод кумулятивного построения – способ последовательного наращивания первой составляющей ставки отдачи на капитал, при котором в качестве базовой берётся безрисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.
Математическое выражение метода кумулятивного построения:
, (5.1)
где:
Yб базовая ставка;
dYi i-тая поправка.
При расчете в рублевых потоках за безрисковую ставку можно принять средне- или долгосрочную доходность по ценным бумагам ГКО-ОФЗ, которые в среднем колеблются от 4,5 до 7% (государственные краткосрочные облигации)или эффективную доходность облигаций, номинированных в рублях, со сроком погашения от 2018 г. до 2036 г. (сайт информационного агентства СBonds: www.cbonds.ru, или другие источники).
Определение надбавок за различные риски может быть выполнено в соответствии таблицей 5.4.
Ставка дисконтирования Е используется при расчете критериев эффективности проекта.