- •С. В. Бовтеев с. А. Болотин к.А. Волков в.Н. Золина
- •Оглавление
- •Введение
- •Раздел I
- •1.2. Исходные данные и содержание дипломного проекта
- •Задание на выполнение дипломного проекта студенту Кузьмину Александру Павловичу Тема проекта – «Управление проектом строительства и эксплуатации торгово-офисного центра в г. Выборге»
- •Рекомендуемая литература
- •При разработке этой части дипломного проекта рекомендуется рассмотреть следующие вопросы:
- •1.3. Оформление дипломного проекта
- •1.4. Подготовка к защите и защита дипломного проекта
- •Рекомендуемая литература:
- •Раздел II система экспертиз объекта недвижимости
- •Глава 2. Правовая экспертиза
- •2.3. Приобретение прав на вновь создаваемые
- •Объекты недвижимости
- •2.4. Виды сделок с объектами недвижимости
- •2.5. Заключение по разделу «Правовая экспертиза»
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 3. Экспертиза местоположения
- •3.1. Анализ местоположения
- •Анализ рыночной ситуации
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 4. Техническая экспертиза и проектирование
- •4.1. Проектно-сметная документация
- •Сводный сметный расчет стоимости строительства
- •Локальная смета на общестроительные работы
- •Объектный сметный расчет
- •4.2. Техническая оценка объекта недвижимости
- •Пример итоговой таблицы
- •4.3. Проект организации строительства
- •Пример дефектной ведомости с рекомендациями по устранению повреждений
- •Соотношение категорий работающих в зависимости от вида строительства
- •Особенности разработки стройгенплана при реконструкции
- •4.4. Приемка объекта в эксплуатацию
- •4.5. Мероприятия по охране труда и безопасности жизнедеятельности
- •4.6. Управление качеством
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты
- •Глава 5. Экономическая экспертиза
- •5.1. Смета и бюджет проекта
- •Смета инвестиционного проекта строительства бизнес-центра
- •Бюджет инвестиционного проекта
- •План привлечения денежных средств (пример)
- •5.2. Расчет ставки дисконтирования
- •5.3. Критерии эффективности инвестиционных проектов
- •Состав денежных потоков инвестиционного проекта
- •Денежные потоки от инвестиционной деятельности
- •Денежные потоки от операционной деятельности
- •Денежные потоки от финансовой деятельности
- •5.4. Оценка объекта недвижимости
- •Расчет показателей эффективности проекта
- •Расшифровка элементов корректирования
- •Система кодирования при определении стоимости аренды для оцениваемого объекта
- •Итоговый расчет стоимости объекта затратным подходом
- •Определение затрат на строительство
- •Определение потенциального валового дохода
- •Определение эффективного валового дохода
- •Операционные расходы
- •Ставка дисконта
- •Коэффициент капитализации и стоимость реверсии
- •Результаты расчета
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты:
- •Глава 6. Экологическая экспертиза
- •6.1. Экологическое обоснование производства работ
- •6.2. Экологические требования к проекту
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 7. Управление объектом недвижимости
- •7.1. Выбор способа управления многоквартирным домом
- •7.2. Выбор формы управления объектом с получением дохода
- •7. 3. Взаимодействие с арендаторами
- •Исполнители арендных функций
- •Расходы на маркетинг
- •Прочие расходы на рекламу
- •7.4. Эксплуатация и техническое обслуживание объекта
- •Виды работ по эксплуатации
- •Режимы работ по эксплуатации
- •Основные функции специалистов по эксплуатации
- •Затраты на эксплуатацию объекта
- •Расходы на коммунальные услуги
- •Расходы на оплату труда персонала службы уборки
- •Режимы работы службы уборки
- •Режимы работы службы портье
- •Режимы работы службы охраны
- •7.5. Правила эксплуатации систем жизнеобеспечения здания
- •Рекомендуемая литература:
- •Рекомендуемая литература по информационным технологиям и программному обеспечению:
- •Заключение
- •Глоссарий
- •Объекты – аналоги
- •Перечень рекомендуемых периодических изданий
- •Адреса рекомендуемых интернет-сайтов
- •Перечень рекомендуемого программного обеспечения
- •Сергей Владимирович Бовтеев
Интернет-сайты:
www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp
www.cbonds.ru
www.arendator.ru
www.rent.ru
www.kzr.spb.ru
Глава 6. Экологическая экспертиза
Экологическая экспертиза представляет собой самостоятельный вид государственного экологического контроля; она имеет превентивное значение, а также выступает гарантом соблюдения экологического законодательства. Экологическая экспертиза представляет собой предварительную проверку соответствия хозяйственных решений, деятельности и её результатов требованиям охраны окружающей среды, рационального использования природных ресурсов, экологической безопасности общества.
Основная цель экологической экспертизы – установление соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности требованиям экологической безопасности и определение допустимости реализации объекта экологической экспертизы в целях предупреждения возможных неблагоприятных последствий воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы.
Экологическая экспертиза устанавливает:
Не противоречит ли намечаемая деятельность экологическому законодательству РФ или субъектов РФ?
Соответствуют ли намечаемая деятельность требованиям нормативных актов по охране окружающей среды и рациональному использованию природных ресурсов?
Достаточно ли полно произведена оценка воздействия намечаемой деятельности на окружающую среду?
Допустима ли намечаемая деятельность с точки зрения безопасности окружающей среды и населения?
Достаточны ли предусмотренные проектом меры по охране окружающей среды и рациональному использованию природных ресурсов?
Основной вопрос, на который должна ответить экологическая экспертиза это возможность реализации проекта (рекомендовать проект к реализации, не рекомендовать проект к реализации, отправить проект на доработку, определив масштабы и направления его совершенствования).
6.1. Экологическое обоснование производства работ
Законодательные основы проведения экологической экспертизы представлены совокупностью законодательных и правовых нормативных актов федерального уровня, уровня субъектов Российской Федерации и нормативных актов муниципального уровня (см. «Рекомендуемая литература»).
Экологическая экспертиза является одной из наиболее значимых экспертиз, поскольку согласно данным Единой государственной системы экологического мониторинга (ЕГСЭМ), уровень загрязнения окружающей среды в отдельных регионах России расценивается как критический.
В дипломном проекте необходимо провести экологическое обоснование разрабатываемого объекта, цель которого выявить степень его экологической опасности или доказать его экологическую безопасность.
При экологическом обосновании выбора способа производства и технологии рекомендуется:
сделать акцент на оценке экологичности проекта на основе действующих технологических нормативов использования сырья и ресурсов, отходности, санитарно-гигиенических и других нормативов для природных сред;
доказать экологическую безопасность (или оценить степень экологической опасности) проектируемой технологии;
разработать меры обеспечения экологической безопасности проектируемой технологии и способа производства;
дать оценку экологической опасности продукции отходов.
При сравнении технологических решений по разработке экологически безопасных технологий необходимо оценить технологическую уникальность объекта по зарубежным аналогам, привести сведения о действующих аналогах альтернативных решений за рубежом.
При анализе выходов технологии в природную среду особое внимание следует обратить на качественный и количественный состав выбросов в атмосферу, сброс в воду, захоронение промышленных отходов в почве, физические, химические, термические воздействия. Расчет индекса экологической опасности производства, сравнить показатели альтернативных проектов и выборки из них экологически безопасный.
Экологическая опасность технологии оценивается с трех позиций:
землеёмкости, то есть размера территории, занятой собственно техникой и зоной ее отрицательного воздействия на ландшафт;
ресурсоемкости, то есть размером изымаемого вещества и энергии;
отходности, определяемой материальным потоком техногенных веществ в природу, которой оценивается количеством приходящего вещества в единицах объема или массы на единицу площади.
Все эти показатели удельные, то есть рассчитываются на единицу мощности, либо на единицу продукции. Степень экологической опасности при контроле за размерами, извлеченных из природной среды веществ для технологических целей, оценивается превышением абсолютных показателей ресурсопотребления над нормативами.
Для проведения экологического обоснования необходимы следующие исходные данные:
технологические схемы, технологические карты, описание способа производства, описание альтернативных технологий;
нормативы санитарно-гигиенические, нормативы выбросов и сбросов, нормативы использования ресурсов, нормативы сырья и материалов.
При разработке дипломного проекта наряду с проведением экологического и технико-экономического обоснований (расчетов), разработки проекта строительства, дипломник должен провести оценку воздействия проекта на окружающую природную среду (ОВОС). Указанная правовая норма предполагает проведение экологических исследований с целью рассмотрения вопросов экологического обоснования проектного решения: обеспечения объективной качественной и количественной оценки состояния окружающей среды и выработки компенсационных природоохранных мероприятий, направленных на обеспечение комфортности условий проживания населения и поддержание экологической сбалансированности на территории размещения объекта строительства.