- •С. В. Бовтеев с. А. Болотин к.А. Волков в.Н. Золина
- •Оглавление
- •Введение
- •Раздел I
- •1.2. Исходные данные и содержание дипломного проекта
- •Задание на выполнение дипломного проекта студенту Кузьмину Александру Павловичу Тема проекта – «Управление проектом строительства и эксплуатации торгово-офисного центра в г. Выборге»
- •Рекомендуемая литература
- •При разработке этой части дипломного проекта рекомендуется рассмотреть следующие вопросы:
- •1.3. Оформление дипломного проекта
- •1.4. Подготовка к защите и защита дипломного проекта
- •Рекомендуемая литература:
- •Раздел II система экспертиз объекта недвижимости
- •Глава 2. Правовая экспертиза
- •2.3. Приобретение прав на вновь создаваемые
- •Объекты недвижимости
- •2.4. Виды сделок с объектами недвижимости
- •2.5. Заключение по разделу «Правовая экспертиза»
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 3. Экспертиза местоположения
- •3.1. Анализ местоположения
- •Анализ рыночной ситуации
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 4. Техническая экспертиза и проектирование
- •4.1. Проектно-сметная документация
- •Сводный сметный расчет стоимости строительства
- •Локальная смета на общестроительные работы
- •Объектный сметный расчет
- •4.2. Техническая оценка объекта недвижимости
- •Пример итоговой таблицы
- •4.3. Проект организации строительства
- •Пример дефектной ведомости с рекомендациями по устранению повреждений
- •Соотношение категорий работающих в зависимости от вида строительства
- •Особенности разработки стройгенплана при реконструкции
- •4.4. Приемка объекта в эксплуатацию
- •4.5. Мероприятия по охране труда и безопасности жизнедеятельности
- •4.6. Управление качеством
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты
- •Глава 5. Экономическая экспертиза
- •5.1. Смета и бюджет проекта
- •Смета инвестиционного проекта строительства бизнес-центра
- •Бюджет инвестиционного проекта
- •План привлечения денежных средств (пример)
- •5.2. Расчет ставки дисконтирования
- •5.3. Критерии эффективности инвестиционных проектов
- •Состав денежных потоков инвестиционного проекта
- •Денежные потоки от инвестиционной деятельности
- •Денежные потоки от операционной деятельности
- •Денежные потоки от финансовой деятельности
- •5.4. Оценка объекта недвижимости
- •Расчет показателей эффективности проекта
- •Расшифровка элементов корректирования
- •Система кодирования при определении стоимости аренды для оцениваемого объекта
- •Итоговый расчет стоимости объекта затратным подходом
- •Определение затрат на строительство
- •Определение потенциального валового дохода
- •Определение эффективного валового дохода
- •Операционные расходы
- •Ставка дисконта
- •Коэффициент капитализации и стоимость реверсии
- •Результаты расчета
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты:
- •Глава 6. Экологическая экспертиза
- •6.1. Экологическое обоснование производства работ
- •6.2. Экологические требования к проекту
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 7. Управление объектом недвижимости
- •7.1. Выбор способа управления многоквартирным домом
- •7.2. Выбор формы управления объектом с получением дохода
- •7. 3. Взаимодействие с арендаторами
- •Исполнители арендных функций
- •Расходы на маркетинг
- •Прочие расходы на рекламу
- •7.4. Эксплуатация и техническое обслуживание объекта
- •Виды работ по эксплуатации
- •Режимы работ по эксплуатации
- •Основные функции специалистов по эксплуатации
- •Затраты на эксплуатацию объекта
- •Расходы на коммунальные услуги
- •Расходы на оплату труда персонала службы уборки
- •Режимы работы службы уборки
- •Режимы работы службы портье
- •Режимы работы службы охраны
- •7.5. Правила эксплуатации систем жизнеобеспечения здания
- •Рекомендуемая литература:
- •Рекомендуемая литература по информационным технологиям и программному обеспечению:
- •Заключение
- •Глоссарий
- •Объекты – аналоги
- •Перечень рекомендуемых периодических изданий
- •Адреса рекомендуемых интернет-сайтов
- •Перечень рекомендуемого программного обеспечения
- •Сергей Владимирович Бовтеев
6.2. Экологические требования к проекту
Решение вопросов защиты окружающей среды в процессе строительства и при эксплуатации объекта недвижимости является необходимым элементом квалифицированного выполнения дипломного проекта с учётом соблюдения экологических требований, которые представляют собой перечень специальных условий и решений, включаемых в состав технических проектов, объектов и процессов эксплуатации недвижимости с целью обоснованного выполнения норм и стандартов, касающихся здоровья человека и комфортных условий его работы и проживания.
Основными задачами экологических требований являются:
определение уровня экологической опасности намечаемой или осуществляемой хозяйственной или иной деятельности, которая может в настоящем или в будущем, прямо или косвенно оказать воздействие на состояние окружающей среды и здоровье населения;
оценка количество выбросов в атмосферу величин отходов деятельности на проектируемом производственном предприятии и жизнедеятельности в гражданском объекте (например, мусор);
определение степени загрязнённости окружающей среды при выполнении строительных процессов (шум, пыль, загрязнение дорог и т.д.);
проверка соответствия проектируемой хозяйственной и иной деятельности требованиям природоохранного законодательства;
определение достаточности и обоснованности, предусматриваемых проектом мер по охране окружающей среды.
Основными принципами экологических требований являются:
презумпция потенциальной экологической опасности любой намечаемой хозяйственной и иной деятельности;
обязательность проведения экологической экспертизы до принятия решений по реализации проекта;
комплексная оценка воздействия на окружающую среду и его последствия;
обоснованность, объективность и законность требований по вопросам охраны окружающей среды.
Основными типами экологических требований в дипломном проектировании приняты следующие:
инженерная экспертиза принимаемых решений в дипломном проекте это оценка конструктивного и объёмно-планировочного решения сооружения, используемой новой техники и материалов, организации строительных работ, применяемых технологий при строительстве подземной и надземной частей сооружения, условий эксплуатации объекта, согласно принятым в проекте технических решений, с учётом обеспечения требований экологии в районе конкретного расположения объекта недвижимости на рассматриваемой территории в соответствующем климатическом районе.
Объём и состав инженерной экспертизы, как для нового строительства, так и в случае реконструкции (модернизации) должен быть идентичным по всем вопросам охраны окружающей среды;
послепроектная экспертиза это оценка экологических условий действующего предприятия, сооружения и здания с учётом состояния его технологической оснастки, оборудования и системы контроля.
Стадии реализации экологических требований таковы:
1. Оценка содержания задания на проектирование с точки зрения возможности реализации экологических требований в составе разрабатываемого дипломного проекта.
Сбор, обобщение и оценка содержания материалов для разработки проекта.
Составление плана реализации экологических требований.
Оценка возможной реакции общественности на содержание проекта применительно к конкретным условиям района строительства.
Согласование принятых решений со специалистами по вопросам охраны окружающей среды.
Разрешение спорных вопросов.
Оценка последствий принятых в дипломном проекте решений.
В заключение раздела дипломного проекта «Экологическая экспертиза» указываются основные характеристики окружающей среды, в которой расположен рассматриваемый объект недвижимости, а именно:
радиационный фон, плотность загрязнения почвы радионуклидами;
качество воды;
концентрация опасных химических веществ в воздушной, водной среде, в почве;
очаги загрязнения природного и техногенного характера, в том числе на водозаборах;
загрязнение радионуклидами и опасными химическими веществами сельскохозяйственных и лесных угодий;
накопление отходов и их утилизация и т.п.
Делается вывод о возможности проживания и работы населения в указанной местности, а также о влиянии на экологическую ситуацию создаваемых или реконструируемых объектов недвижимости.