- •С. В. Бовтеев с. А. Болотин к.А. Волков в.Н. Золина
- •Оглавление
- •Введение
- •Раздел I
- •1.2. Исходные данные и содержание дипломного проекта
- •Задание на выполнение дипломного проекта студенту Кузьмину Александру Павловичу Тема проекта – «Управление проектом строительства и эксплуатации торгово-офисного центра в г. Выборге»
- •Рекомендуемая литература
- •При разработке этой части дипломного проекта рекомендуется рассмотреть следующие вопросы:
- •1.3. Оформление дипломного проекта
- •1.4. Подготовка к защите и защита дипломного проекта
- •Рекомендуемая литература:
- •Раздел II система экспертиз объекта недвижимости
- •Глава 2. Правовая экспертиза
- •2.3. Приобретение прав на вновь создаваемые
- •Объекты недвижимости
- •2.4. Виды сделок с объектами недвижимости
- •2.5. Заключение по разделу «Правовая экспертиза»
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 3. Экспертиза местоположения
- •3.1. Анализ местоположения
- •Анализ рыночной ситуации
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 4. Техническая экспертиза и проектирование
- •4.1. Проектно-сметная документация
- •Сводный сметный расчет стоимости строительства
- •Локальная смета на общестроительные работы
- •Объектный сметный расчет
- •4.2. Техническая оценка объекта недвижимости
- •Пример итоговой таблицы
- •4.3. Проект организации строительства
- •Пример дефектной ведомости с рекомендациями по устранению повреждений
- •Соотношение категорий работающих в зависимости от вида строительства
- •Особенности разработки стройгенплана при реконструкции
- •4.4. Приемка объекта в эксплуатацию
- •4.5. Мероприятия по охране труда и безопасности жизнедеятельности
- •4.6. Управление качеством
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты
- •Глава 5. Экономическая экспертиза
- •5.1. Смета и бюджет проекта
- •Смета инвестиционного проекта строительства бизнес-центра
- •Бюджет инвестиционного проекта
- •План привлечения денежных средств (пример)
- •5.2. Расчет ставки дисконтирования
- •5.3. Критерии эффективности инвестиционных проектов
- •Состав денежных потоков инвестиционного проекта
- •Денежные потоки от инвестиционной деятельности
- •Денежные потоки от операционной деятельности
- •Денежные потоки от финансовой деятельности
- •5.4. Оценка объекта недвижимости
- •Расчет показателей эффективности проекта
- •Расшифровка элементов корректирования
- •Система кодирования при определении стоимости аренды для оцениваемого объекта
- •Итоговый расчет стоимости объекта затратным подходом
- •Определение затрат на строительство
- •Определение потенциального валового дохода
- •Определение эффективного валового дохода
- •Операционные расходы
- •Ставка дисконта
- •Коэффициент капитализации и стоимость реверсии
- •Результаты расчета
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты:
- •Глава 6. Экологическая экспертиза
- •6.1. Экологическое обоснование производства работ
- •6.2. Экологические требования к проекту
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 7. Управление объектом недвижимости
- •7.1. Выбор способа управления многоквартирным домом
- •7.2. Выбор формы управления объектом с получением дохода
- •7. 3. Взаимодействие с арендаторами
- •Исполнители арендных функций
- •Расходы на маркетинг
- •Прочие расходы на рекламу
- •7.4. Эксплуатация и техническое обслуживание объекта
- •Виды работ по эксплуатации
- •Режимы работ по эксплуатации
- •Основные функции специалистов по эксплуатации
- •Затраты на эксплуатацию объекта
- •Расходы на коммунальные услуги
- •Расходы на оплату труда персонала службы уборки
- •Режимы работы службы уборки
- •Режимы работы службы портье
- •Режимы работы службы охраны
- •7.5. Правила эксплуатации систем жизнеобеспечения здания
- •Рекомендуемая литература:
- •Рекомендуемая литература по информационным технологиям и программному обеспечению:
- •Заключение
- •Глоссарий
- •Объекты – аналоги
- •Перечень рекомендуемых периодических изданий
- •Адреса рекомендуемых интернет-сайтов
- •Перечень рекомендуемого программного обеспечения
- •Сергей Владимирович Бовтеев
4.5. Мероприятия по охране труда и безопасности жизнедеятельности
Строительство и реконструкция зданий является одним из наиболее опасных видов деятельности и требует на стадии проектирования и подготовки производства всесторонней проработки вопросов охраны труда.
Основные проектные решения по безопасности труда разрабатываются в составе ПОС и ППР.
В составе ПОС решаются вопросы определения границ ограждения строительной площадки, потенциально опасных производственных факторов, вызванных работой монтажных кранов и ведением строительно-монтажных работ на этажах зданий, выбора места расположения площадки для временных санитарно-бытовых и административных помещений, обеспечения временными инженерными сетями, подъездами и подходами, применения различных методов ограничения зон действия груза подъемных кранов для недопущения возникновения опасных зон в местах нахождения людей.
В составе ППР при решении организационно-технологических вопросов на стадии подготовительных работ и ведения строительно-монтажных работ основного периода строительства выявляются все постоянно действующие опасные производственные факторы и разрабатываются мероприятия по охране труда согласно требованиям СНиП 12-03−2001 и 12-04−2002 «Безопасность труда в строительстве» и решениям, принятым в ПОС.
Целью дипломной разработки данного параграфа является применение студентом полученных знаний при осуществлении системного анализа безопасности, который связан с основными этапами жизненного цикла объекта или комплекса объектов недвижимости.
Системность данного раздела предполагает разработку комплекса решений по безопасности. Согласно выдаваемому заданию требуется разработатьв графической части и пояснительной записке проекта при выполнении соответствующих частей принципиальные решения по вопросам безопасности на следующих этапах жизненного цикла объекта недвижимости: комиссионного обследования здания, проектирования здания, технической эксплуатации.
1-й этап – комиссионное обследование здания. Включает определение физического и морального износа как здания в целом, так и его отдельных составляющих конструктивных элементов.
2-й этап – проектирование здания. Проект состоит из следующих частей:
архитектурно-строительной;
расчетно-конструктивной;
технологической.
Архитектурно-строительная часть проекта предусматривает:
оценку производственной и экологической безопасности технологических процессов в реконструируемом здании (особенности объемно-планировочных и конструктивных решений);
отражение вопросов пожарной безопасности в реконструируемом здании (степень огнестойкости конструктивных элементов и здания в целом, категория здания по взрыво- и пожароопасности, средства пожаротушения).
Расчетно-конструктивная часть проекта рассматривает вопросы обеспечения прочности и устойчивости конструкций в процессе возведения и монтажа.
Технологическая часть проекта разрабатывает вопросы производственной санитарии и пожарной профилактики на периоды демонтажа и монтажа здания. Мероприятия по технике безопасности должны быть разработаны поэтапно и включать:
вопросы безопасности при календарном планировании;
вопросы безопасности при проектировании стройгенплана;
вопросы безопасности при разработке технологических карт на демонтаж и монтаж конструкций здания в виде декомпозиции по опасным и вредным факторам строительного производства с указанием комплекса ликвидационных мероприятий;
вопросы экологической безопасности в период производства работ.
Все указанные вопросы решаются на основании действующей нормативно-технической документации (ГОСТ, СНиП, СН, Технические требования).
При составлении календарного плана строительства, кроме выполнения основных работ, учитываются дополнительные работы по обеспечению безопасности труда. Объемы работ и сроки их выполнения устанавливаются с учетом проведения дополнительных работ, обусловленных требованиями безопасности. К таким дополнительным работам относятся, в частности, изготовление, монтаж и демонтаж вертикальных креплений стенок траншей и котлованов, устройство ограждений проемов и междуэтажных перекрытий, защитных козырьков и настилов, монтажных площадок, безопасных переходов и проч.
При производстве работ основной формой организации труда рабочих является бригадная форма с разбивкой на звенья, количество которых зависит от размера частного фронта, на котором отдельное звено может безопасно выполнять работу, от безопасного количества применяемых инструментов и механизмов, места и площади размещения материалов для выполнения работ. Кроме того, учитывается психологический фактор. Например, теснота и неудобство приводят к потере производительности и повышению травматизма.
При определении количества строительных машин учитывается возможность их одновременного размещения и работы на строительной площадке.
Одновременно на одном частном фронте (захватке) выполняется не более одного вида работ. Предусматриваются безопасные технологические перерывы между производством смежных видов работ.
При производстве работ в неблагоприятных условиях учитывается снижение производительности труда. В зимний период предусматриваются дополнительные перерывы для обогрева рабочих, находящихся на открытом воздухе. Учитываются возможные перерывы в работе на открытом воздухе, возникающие в случае понижения температуры наружного воздуха ниже или усилении ветра выше установленных предельных значений, уменьшение времени пребывания человека во вредных условиях (в темное время суток, в зимнее время, при работе с вредными веществами).
При составлении календарного плана строительства предусматривается строгая последовательность выполнения работ, обеспечивающая устойчивость и жесткость элементов сооружения.
Календарным планом установлены продолжительность и объем работ, выполняемых на одной вертикали, и определена их взаимная последовательность с целью обеспечения безопасного ведения работ.
При проектировании строительного генерального плана также предусматриваются мероприятия по обеспечению безопасных условий труда.
На строительном генеральном плане должны быть обозначены опасные зоны, в пределах которых постоянно действуют или потенциально могут действовать опасные производственные факторы. К зонам потенциально действующих опасных факторов относят:
монтажную зону – пространство, в котором возможно падение монтажных элементов при работах по монтажу или демонтажу здания;
опасную зону работы крана – пространство, где возможно падение груза при его перемещении с учетом вероятного рассеивания при падении;
опасную зону подкрановых путей башенного крана.
На строительном генеральном плане наносятся места установки пожарных гидрантов (на расстоянии не более 100 м друг от друга для обеспечения возможности подачи воды из двух гидрантов).
Расстояние перемещения строительных грузов в пределах строительной площадки, а также число перегрузок должны быть минимальными.
Протяженность внутриплощадочных сетей сводится к минимуму. На строительном генеральном плане указываются установка электротехнических устройств, строительных машин и механизмов, силовых и осветительных линий электропередач.
Наиболее часто причинами возникновения пожаров на строительных площадках являются нарушение правил сварочных работ, применение открытого огня, курение в запрещенных местах, короткое замыкание в электропроводке.
Пожарная безопасность объекта регламентируется государственным стандартом ППБ-05−86 «Правила пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ», межотраслевыми правилами, инструкциями по обеспечению пожарной безопасности на отдельных объектах.
Запрещается тушение пожаров в электроустановках, находящихся под напряжением, ручными средствами, использующими пены. Пены и растворы пенообразователя в воде обладают большой электропроводностью.
Для сушки помещений применяют газовые горелки, воздухонагреватели, работающие на газе или жидком топливе, и электрические воздухонагреватели.
Для предупреждения возникновения пожаров на строительной площадке необходимо:
ограничить хранение на площадке горючих материалов;
оборудовать склады огнеопасных материалов соответственно требованиям;
своевременно удалять пары масел, растворителей и других горючих жидкостей;
не допускать разведения костров;
оборудовать специально отведенные места для курения, а также для разогрева нефтебитумов и других материалов;
не допускать скопления на строительной площадке материалов, склонных к самовозгоранию (опилки, уголь, промасленная одежда).
К числу средств тушения пожаров, которые могут быть эффективно использованы в начальной стадии пожара, относятся передвижные и ручные огнетушители, переносные огнегасительные установки с различными огнегасительными веществами, внутренние пожарные краны, ящики с песком, асбестовые покрывала, бочки с водой и ведра к ним, противопожарные щиты с набором инвентаря и др.
Для разных типов установок противопожарного водоснабжения используется следующее оборудование: пожарные краны, рукава, гидранты, спрингеры, дренчеры, системы затопления, водяные завесы и т. д.
Основными огнегасительными веществами являются вода, химическая и воздушно-механическая пена, водные растворы солей, инертные газы, порошки.
3-й этап техническая эксплуатация недвижимости. На этой стадии осуществляется оценка состояния технического оснащения систем обеспечения жизнедеятельности, которые включают следующие системы:
водоснабжения;
канализации;
отопления;
газоснабжения;
вентиляции и кондиционирования;
состояние противопожарных систем безопасности (лестничные марши, клетки, коридоры, противодымные люки, плиты перекрытий).