- •С. В. Бовтеев с. А. Болотин к.А. Волков в.Н. Золина
- •Оглавление
- •Введение
- •Раздел I
- •1.2. Исходные данные и содержание дипломного проекта
- •Задание на выполнение дипломного проекта студенту Кузьмину Александру Павловичу Тема проекта – «Управление проектом строительства и эксплуатации торгово-офисного центра в г. Выборге»
- •Рекомендуемая литература
- •При разработке этой части дипломного проекта рекомендуется рассмотреть следующие вопросы:
- •1.3. Оформление дипломного проекта
- •1.4. Подготовка к защите и защита дипломного проекта
- •Рекомендуемая литература:
- •Раздел II система экспертиз объекта недвижимости
- •Глава 2. Правовая экспертиза
- •2.3. Приобретение прав на вновь создаваемые
- •Объекты недвижимости
- •2.4. Виды сделок с объектами недвижимости
- •2.5. Заключение по разделу «Правовая экспертиза»
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 3. Экспертиза местоположения
- •3.1. Анализ местоположения
- •Анализ рыночной ситуации
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 4. Техническая экспертиза и проектирование
- •4.1. Проектно-сметная документация
- •Сводный сметный расчет стоимости строительства
- •Локальная смета на общестроительные работы
- •Объектный сметный расчет
- •4.2. Техническая оценка объекта недвижимости
- •Пример итоговой таблицы
- •4.3. Проект организации строительства
- •Пример дефектной ведомости с рекомендациями по устранению повреждений
- •Соотношение категорий работающих в зависимости от вида строительства
- •Особенности разработки стройгенплана при реконструкции
- •4.4. Приемка объекта в эксплуатацию
- •4.5. Мероприятия по охране труда и безопасности жизнедеятельности
- •4.6. Управление качеством
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты
- •Глава 5. Экономическая экспертиза
- •5.1. Смета и бюджет проекта
- •Смета инвестиционного проекта строительства бизнес-центра
- •Бюджет инвестиционного проекта
- •План привлечения денежных средств (пример)
- •5.2. Расчет ставки дисконтирования
- •5.3. Критерии эффективности инвестиционных проектов
- •Состав денежных потоков инвестиционного проекта
- •Денежные потоки от инвестиционной деятельности
- •Денежные потоки от операционной деятельности
- •Денежные потоки от финансовой деятельности
- •5.4. Оценка объекта недвижимости
- •Расчет показателей эффективности проекта
- •Расшифровка элементов корректирования
- •Система кодирования при определении стоимости аренды для оцениваемого объекта
- •Итоговый расчет стоимости объекта затратным подходом
- •Определение затрат на строительство
- •Определение потенциального валового дохода
- •Определение эффективного валового дохода
- •Операционные расходы
- •Ставка дисконта
- •Коэффициент капитализации и стоимость реверсии
- •Результаты расчета
- •Рекомендуемая литература:
- •Интернет-сайты:
- •Глава 6. Экологическая экспертиза
- •6.1. Экологическое обоснование производства работ
- •6.2. Экологические требования к проекту
- •Рекомендуемая литература:
- •Глава 7. Управление объектом недвижимости
- •7.1. Выбор способа управления многоквартирным домом
- •7.2. Выбор формы управления объектом с получением дохода
- •7. 3. Взаимодействие с арендаторами
- •Исполнители арендных функций
- •Расходы на маркетинг
- •Прочие расходы на рекламу
- •7.4. Эксплуатация и техническое обслуживание объекта
- •Виды работ по эксплуатации
- •Режимы работ по эксплуатации
- •Основные функции специалистов по эксплуатации
- •Затраты на эксплуатацию объекта
- •Расходы на коммунальные услуги
- •Расходы на оплату труда персонала службы уборки
- •Режимы работы службы уборки
- •Режимы работы службы портье
- •Режимы работы службы охраны
- •7.5. Правила эксплуатации систем жизнеобеспечения здания
- •Рекомендуемая литература:
- •Рекомендуемая литература по информационным технологиям и программному обеспечению:
- •Заключение
- •Глоссарий
- •Объекты – аналоги
- •Перечень рекомендуемых периодических изданий
- •Адреса рекомендуемых интернет-сайтов
- •Перечень рекомендуемого программного обеспечения
- •Сергей Владимирович Бовтеев
4.2. Техническая оценка объекта недвижимости
С течением времени под воздействием окружающей и технологической среды, эксплуатационных нагрузок, внешних воздействий различной природы и т.п. происходит развитие дефектов строительства и появление все новых повреждений в конструкциях во время эксплуатации.
Каждое здание и сооружение за период своего существования проходит три стадии: приспособления, нормальной эксплуатации и старения. С точки зрения развития износа объекта графически эти этапы могут быть представлены следующим образом (рис. 4.1.).
Износ объекта недвижимости характеризуется уменьшением его полезности с потребительской точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости объекта под воздействием различного рода факторов.
Рис. 4.1. Стадии износа и разрушений зданий и сооружений
В свою очередь, физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, коррозии или конструктивных дефектов здания, а также механических повреждений элементов здания (сооружения).
Главной целью технической оценки зданий и сооружений является определение действительного технического состояния конструкций, их способность воспринимать действующие в данный период расчетные нагрузки и обеспечивать нормальную эксплуатацию здания. Помимо этого, техническое обследование зданий позволяет изучить процессы, протекающие в конструкциях и основаниях зданий, выявить фактические эксплуатационные свойства материалов конструкций этих зданий и проанализировать их соответствие техническим требованиям.
На основании технического задания обследование может быть осуществлено в один (общее, то есть предварительное, обследование) или два (общее и детальное обследование) этапа. Количество этапов определяет объем информации, который необходимо получить для принятия решения о состоянии объекта.
В соответствии с «Положением по техническому обследованию жилых зданий» ВСН 57-88 система технического обследования жилых зданий в зависимости от целей обследования и периода эксплуатации зданий включает 4 вида контроля2:
инструментальный приемочный контроль технического состояния капитально отремонтированных (реконструированных) зданий;
инструментальный контроль технического состояния жилых зданий в процессе плановых и внеочередных осмотров (профилактический контроль), а также в ходе сплошного технического обследования жилищного фонда;
техническое обследование жилых зданий для проектирования капитального ремонта и реконструкции;
техническое обследование (экспертиза) зданий при повреждениях конструкций и авариях в процессе эксплуатации.
По результатам всего комплекса данной строительной инженерно-технической экспертизы составляется подробное техническое заключение. В нем на основании полученных данных измерений, наблюдений, результатов экспертизы строительных материалов, проведенных расчетов предоставлена объективная информация о текущем техническом состоянии изучаемого строительного объекта.
В общем случае в техническое заключение содержит следующую информацию:
краткое описание обследуемого объекта, его объемно-планировочное и конструктивное решение;
описание выявленных дефектов и нарушений с привязкой к объекту;
фотофиксацию дефектов, поясняющие графические материалы (обычно в формате AutoCAD);
ссылки на требования строительных норм;
расчетную часть, оценку износа здания;
рекомендации по усилению отдельных конструкций и дальнейшей эксплуатации всего здания (помещения, сооружения), а также прогнозные характеристики конструкций здания и дальнейшего использования их после реконструкции, перепланировки или усиления.
Целью данного раздела дипломного проекта является определение технического состояния, в том числе, расчет физического износа, существующего здания, а также разработка комплекса мероприятий по устранению обнаруженных дефектов и повреждений конструкций объекта.
Для целей технического обследования здания в рамках дипломного проектирования необходимым и достаточным является общее обследование объекта на основании визуального освидетельствования дефектов, то есть без проведения натурного (инструментального) обследования.
Этапы и методы выполнения работы в дипломном проекте:
Краткое описание здания: год постройки, группа капитальности, конструктивное исполнение. При наличии информации, привести краткую историческую справку3.
Визуальное обследование конструкций здания на предмет наличия дефектов и степени повреждения конструкций.
Обязательным условием является фотофиксация повреждений объекта. Фотографии объекта могут быть приведены в данном разделе дипломного проекта или в Приложении.
Для удобства выполнения последующего описания дефектов и расчетов порядок фотографий должен быть следующим: общий вид здания, фасады, дефекты долгоживущих конструктивных элементов, начиная с фундаментов, затем, дефекты короткоживущих и прочих элементов здания4.
Желательно составить эскиз распространения дефектов и повреждений конструкций.
Расчет физического износа обследуемого здания.
В дипломном проекте предлагается рассчитать физический износ здания нормативно-экспертным методом. Суть метода заключается в сопоставлении дефектов, по результатам осмотра, соответствующей величине физического обветшания, основываясь на рекомендациях ВСН 53-86 (р). После определения износа каждого из отдельно взятых конструктивных элементов выполняется сводный расчет.
Физический износ здания следует определять по формуле:
(4.1)
где:
Фз физический износ здания, %;
Фкi физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, % ;
коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания (определяется по техническому паспорту здания, сборникам УПВС, или другим сборникам расчета стоимости строительства объекта методом укрупненных единиц, сметным расчетам и т.д.). При определении удельных весов по сборникам УПВС, в соответствующем разделе следует найти объект аналогичный обследуемому зданию по основным технико-экономическим параметрам и выписать из представленной таблицы значения весов;
n число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем до 10%; для конструкций, элементов и систем до 5%; для здания в целом до 1%.
Таблица 4.4.