5.4. Оценка объекта недвижимости
В дипломном проекте оценка объекта недвижимости определяется с целью определения его рыночной стоимости.
В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Для оценки рыночной стоимости объекта рассматриваются три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный. Каждый из них приводит к получению различных ценовых характеристик, которые при дальнейшем сопоставлении позволяют установить окончательную оценку стоимости. При неиспользовании какого-либо из подходов необходимо привести обоснованный отказ.
Если результаты расчетов по разным подходам имеют значительные расхождения, то необходимо пересмотреть свои расчеты и найти ошибку, либо обратиться к другому эксперту, который, так или иначе, подтвердит ваши оценки. Следует заметить, что без профессиональной оценки, совпадающей с проектной стоимостью объекта, получить финансирование под свои проекты не удастся.
Обратите внимание! Если итоговая рыночная стоимость должна быть получена без НДС, то и все денежные потоки проекта (затраты, доходы), стоимости объектов-аналогов уже на первой стадии расчетов от НДС нужно очистить.
Сравнительный подход
Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.
В основе данного метода лежат следующие принципы:
принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);
принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).
Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы или включены в листинг на продажу, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга.
Таблица 5.10
Расчет показателей эффективности проекта
Ставка дисконта 8 %; Чистый дисконтированный доход 3395,28 тыс. дол.; 93370,26 тыс. р.
Индекс доходности 1,58; Период окупаемости 68 мес.;
Внутренняя норма доходности 22 %; Курс доллара ( на апрель 2003 г.) 27,5.
Рис. 5.4. График зависимости величины чистого дисконтированного дохода от нормы дисконта (пример)
Рис. 5.5. График зависимости величины индекса доходности от нормы дисконта (пример)
Применение данного метода предполагает следующие основные этапы:
анализ рынка, сбор информации об объектах-аналогах, на основании проведенного анализа выбираются основные ценообразующие факторы;
определение единицы сравнения;
корректировка цен продаж по аналогам в соответствии с имеющимися между ними различиями;
согласование скорректированных цен, определение стоимости оцениваемого объекта. На этом этапе выполняется приведение показателей скорректированной стоимости аналогов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
В качестве единицы сравнения для объекта используется удельная цена:
цена за единицу общей (арендной, полезной) площади;
цена за единицу объема строения;
цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице).
В общем виде корректировки методология проведения корректировок может быть проведена следующим образом (рис. 5.6):
Одним из наиболее простых методов сравнительного подхода является метод регрессионного анализа весов ценообразующих факторов (один из методов качественного анализа), определенных с помощью экспертных оценок для Объекта оценки и объектов-аналогов.
Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого Объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, недавно арендованными (проданными) или предложенными в аренду (продажу), с внесением корректировок параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. Далее проводится регрессионный анализ по двум переменным зависимости стоимости аренды объекта-аналога от суммарного весового фактора.
Рис. 5.6. Методология проведения корректировок
Таблица 5.11