4. Регулирование рынка жилья

Основной дефект рынка жилья

Нисходящая “фильтрация”, ведущая к появлению целых районов трущоб, является основным дефектом рынка жилья.

Экономисты объясняют различия в качестве жилья, занимаемого разными семьями, тремя основными факторами, присущими рынку.

Первый фактор — влияние дохода на качество и количество жилищных услуг. Люди распределяют собственный доход (или богатство) между жильем и другими товарами — услугами. Поэтому, чем больше доход, тем больше возможностей имеет семья расходовать деньги на жилье. А поскольку различия в доходах семей достаточно велики, то это объясняет существенные различия в качестве используемого ими жилья.

Второй фактор — трудность предоставления высококачественного жилья по низким ценам. Затраты, связанные с предоставлением единицы жилищных услуг данного качества, не зависят от того, кто потребляет эту услугу: богатая или бедная семья. Поэтому низкий доход семьи заставляет ее экономить либо на количестве, либо на качестве жилищных услуг. Однако в случае нового строительства основная часть затрат не связана с его качеством. Стоимость участка земли под застройку, возведение стен и крыши и т.д. мало зависит от качества постройки. Поэтому основной механизм, благодаря которому рынок жилья способен предоставлять низкокачественное жилье семьям с низким доходом, — это старение и разрушение жилищного фонда.

Третий фактор — эффект соседства, являющийся формой проявления отрицательных внешних эффектов на рынке жилья. Жилище иммобильно, его нельзя перенести в другой микрорайон, поэтому, ветхое состояние жилищ не только обусловливает падение их собственной стоимости, но и снижает цену окружающих строений. Если домовладелец не может предъявить иск своим соседям, то вернее всего он или избавится от собственности в этом районе, или откажется от больших затрат по ремонту жилища. В результате весь микрорайон оказывается втянутым в процесс ускоряющегося разрушения. Особенно это касается городских микрорайонов, где домовладельцы не живут в своих домах, а сдают их в аренду.

Таким образом, обветшание жилищного фонда является результатом как реакции рынка на потребности в жилье бедных семей, так и отрицательного внешнего эффекта соседства. Дефекты рынка и внешние эффекты, как известно, — это те сферы, которые требуют участия государства.

Государственные и местные жилищные программы

Регулирование рынка жилья с помощью государственных и местных программ может идти по следующим направлениям:

• политика стимулирования предложения, которая осуществляется двумя основными методами — строительство государственного жилья и субсидирование частного строительства;

• политика стимулирования спроса, т.е. субсидирование потребителей жилья через различные инструменты (пособия, сертификаты и т.д.);

• административное ограничение квартирной платы.

Эти направления регулирования рынка жилья реализуются через соответствующие программы. Выделяют три основных типа программ:

1. Жилищная помощь включает различные меры для улучшения жилищных условий и снижения стоимости жилья для бедных.

2. Жилищная поддержка предполагает поддержку усилий местной администрации по улучшению качества жилья и оживлению заброшенных микрорайонов.

3. Ограничение максимальной квартплаты.

Рассмотрим основные инструменты реализации указанных направлений и программ.