Политика стимулирования спроса

Она осуществляется с целью предоставления бедным семьям права свободного выбора жилища. Получаемые бедными купоны могут быть использованы для оплаты как нового, так и старого жилья, которое обычно дешевле. Различают купоны двух типов: квартирные сертификаты и жилищные ваучеры.

Квартирные сертификаты ограничивают выбор жилья лишь двумя условиями. Во-первых, жилье должно удовлетворять минимальным требованиям к размеру и качеству. Во-вторых, семья не может платить за жилье больше справедливой арендной платы.

Семья, подпадающая под эту программу, платит, например, 30% своего дохода и получает квартирный сертификат, покрывающий разницу между этой величиной и фактической квартплатой:

Субсидия=Фактическая квартплата — 0,3 * Доход.

Квартирные сертификаты призваны поощрять улучшение жилищных условий, поскольку это не отражается на возможности семьи приобретать другие товары и услуги до тех пор, пока квартплата не превысит справедливую рыночную цену. Однако на практике большинство получивших сертификаты американцев остались в прежних квартирах. Это произошло из-за высоких издержек переезда. Поэтому они предпочли потратить всю субсидию на снижение своих затрат на прежнее жилье, соответственно увеличив расходы на другие товары и услуги.

Жилищные ваучеры являются разновидностью сертификата. Они отличаются одним важным качеством — получатель может его использовать при найме любого жилья, удовлетворяющего минимальным стандартам качества. Иными словами, здесь не действует ограничение, касающееся справедливой рыночной квартплаты. Семья имеет возможность тратить на жилье столько, сколько она захочет. Ваучер покрывает разность между справедливой рыночной квартплатой и 30% дохода. Квартирный сертификат выдается на сумму разницы между фактической квартплатой (которая может быть меньше справедливой рыночной квартплаты) и теми же 30% дохода. Поэтому ваучерная программа обходится государству дороже.

Жилищные пособия выступают альтернативой ваучерам. Пособие представляет собой денежные выплаты, равные разности между определенной долей дохода (например, 30%) и справедливой рыночной квартплатой. Для получения пособия семья должна жить в квартире, удовлетворяющей минимальным стандартам качества.

Ограничение квартплаты — наиболее простой инструмент регулирования рынка жилья административными методами. Вместе с тем это не самый эффективный метод. Фактически ограничение квартплаты означает перераспределение доходов, передачу определенной суммы от домовладельца каждому жильцу.

Ограничение квартплаты ведет к тому, что часть домовладельцев находят для своих домов более выгодное применение, или просто сносятся для расчистки территории под коммерческое использование.

При ограничении квартирной платы происходит снижение стоимости жилища, поскольку потенциальные покупатели, определяя цену, ориентируются на доход, который приносит жилище владельцу. В конечном счете, ограничение квартплаты напрямую связано и с дефицитом жилья. Последнее хорошо знакомо российскому читателю.

1. Ключевые термины и понятия

Жилищный фонд Жилищная собственность Жилищные услуги Недвижимость Залоговая ценность Ипотека Спрос на жилье Ценовая эластичность спроса Предложение жилья Жилищные инвестиции Валовые жилищные инвестиции Чистые жилищные инвестиции

Стоимость жилья Издержки владения Норма амортизации Эксплуатационные расходы Функционирование жилья Модель “рыночной фильтрации” “Нисходящая фильтрация” “Восходящая фильтрация” Жилищная реформа Жилищные пособия Квартирные сертификаты Жилищные ваучеры

2. Контрольные вопросы

1. Какова роль рынка жилья в развитии местного сообщества?

2. В чем заключается специфика жилья как товара?

3. Охарактеризуйте структуру рынка жилья. Что лежит в основе разделения рынка жилья на жилищный фонд и жилищные услуги?

4. Составьте перечень основных видов услуг, предоставляемых жилищным фондом.

5. Что такое ценовая эластичность спроса? Какие факторы влияют на нее?

6. Какие факторы влияют на предложение жилищного фонда? От чего зависит принятие решения о виде инвестирования в жилье?

7. При каких условиях семьи принимают решение о приобретении жилья?

8. Назовите основные проблемы, затрудняющие становление рынка жилья в России.

3. Рынки капиталов и инструменты развития инвестиционной активности местного сообщества

1. План

1. Местные рынки капитала, структура, механизм функционирования.

   1. Доходы семей как источник формирования капитала. Поставщики и потребители капитала

   2. Структура рынка капитала в местном сообществе. Роль вторичных рынков в движении капитала

2. Проблемы, возникающие на рынках капитала.

3. Инструменты развития инвестиционной привлекательности и активности местного сообщества:

• передел муниципального земельного фонда,

• развитие инфраструктуры,

• резервирование муниципальных зданий,

• правила зонирования,

• планирование развития туризма,

• формирование городского ландшафта,

• обновление и реконструкция магазинов,

• создание облика соседских общин через жилищное строительство,

• услуги, предоставляемые в местном сообществе.