1. Методика й обґрунтування застосованих підходів оцінки
Методичну основу проведення оцінки розглянутого об'єкта становили діючі нормативні документи, положення й методики. Основними підходами, які використаються для оцінки, відповідно до Національного стандарту № 1 «Загальні положення оцінки майна й майнових прав» (затвердженим Кабінетом Міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440) і Національним стандартом № 2 «Оцінка нерухомого майна» (затвердженим Кабінетом Міністрів України від 28.10.2004 р. № 1442) є: витратний, дохідний і порівняльний підходи.
Витратний підхід доцільно застосовувати для оцінки нерухомості з обмеженим ринком покупки - продажу або оренди. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується в тому випадку, якщо заміщення або відтворення їх фізично можливо й економічно обґрунтоване. Застосування витратного підходу базується на ринкових даних про витрати на створення оцінюваного нерухомого майна або подібного йому в сучасних умовах з урахуванням доходу підрядника.
Дохідний підхід базується на обліку принципів найбільш ефективного використання й очікування, згідно яким вартість об'єкта оцінки визначається як нинішня вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи доходи від його можливого перепродажу.
Основними методами дохідного підходу є:
- пряма капіталізація доходу;
- непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку).
Вибір методів оцінки при цьому залежить від інформації про очікувані (прогнозованих) доходи використанні об'єкта оцінки, стабільності їхнього одержання, мети оцінки, а також виду вартості. Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні й (або) очікувані доходи й витратах об'єкта оцінки або подібного майна. Прогноз і обґрунтування доходів і витрат провадиться на підставі даних про фактичне використання об'єкта оцінки в тому випадку, якщо воно є найбільш ефективним або від найбільш ефективному використанні, якщо воно відрізняється від фактичного.
Метод прямої капіталізації доходу застосовується при постійному прогнозованому доході необмеженому в часі.
Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у випадку, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки неоднакові по величині, непостійні протягом періоду прогнозування або, якщо одержання їх обмежується в часі.
Ставка капіталізації й ставка дисконтування визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна і його ціни або шляхом порівняльного аналізу прибутковості інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно й т.д.).
Порівняльний підхід базується на обліку принципів заміщення й попиту - пропозицій. Порівняльний підхід припускає аналіз цін продажу або пропозицій подібного майна з відповідними коректуваннями відмінностей між об'єктами порівняння й об'єктом оцінки.
Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки в матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація повинна відповідати наступним критеріям:
- умови договорів купівлі-продажу або умови пропозиції до висновку таких договорів не відрізняються від умов, які відповідають умовам, які висуваються до визначення ринкової вартості;
- продаж подібного майна відбувся відповідно до типових умов оплати;
- умови на ринку подібного майна, які визначали формування цін продажу або пропозицій, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.
Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна по місцю його розташування, фізичними й функціональними ознаками, умовами продажу й т.д. Коректування вартості подібного майна здійснюється на відповідну величину грошової суми або застосуванням коефіцієнта до ціни продажу (пропозиції) позначеного майна або шляхом їхнього комбінування.
Оцінка технічного стану конструкцій і об'єкта в цілому виконана за матеріалами візуального інженерно-технічного обстеження окремих конструктивних елементів і інженерних мереж. Наявність ушкоджень у конструкціях, особливо в несучих, істотно впливає на ступінь фізичного зношування всього об'єкта, і як слідство, на величину передбачуваних експлуатаційних видатків по підтримці його в нормальному експлуатаційному стані й на вартість при його відчуженні. Тому при обстеженні конструкцій особлива увага приділялася стану опорних ділянок, закладень, з'єднань, установлювалася наявність в елементах ослаблення, розривів, відколів, корозійних і деструктивних ушкоджень матеріалів, що знижують несучу здатність і впливають на працездатність конструкцій. Оцінювалася наявність осад, деформування й взаємний зсув елементів.
За результатами візуально-експериментальних обстежень залежно від ступеня ушкодження конструкцій оцінювався їхній технічний стан по наступних категоріях:
I категорія - справне, що допускає нормальну подальшу експлуатацію при проведенні поточних і планових ремонтів;
II категорія - працездатне, що характеризується наявністю дефектів, які приводять до погіршення експлуатаційних якостей будівельних конструкцій і потребуючі проведення позапланових ремонтних робіт, але не знижують несучу здатність конструктивних основних елементів;
III категорія - обмежено-працездатний стан, при якому по конструкціях є ушкодження, що вимагають негайного усунення (прогресуючий розвиток осад і деформацій, недостатня несуча здатність, перевищення норм по другій групі граничних станів, ослаблення перетинів корозійними ушкодженнями та ін.);
IV категорія - неприпустимий стан, при якому існує погроза порушення функціональної придатності будинку, і потрібні термінові страхувальні заходи й ремонтні роботи;
V категорія - аварійний стан, при якому існує погроза обвалення окремих конструктивних елементів і порушення функціональної придатності будинку, що вимагає термінового посилення конструкцій і усунення причин, що викликають їхнє ушкодження (прогресуючий розвиток осад, недостатня несуча здатність, порушення норм по 1 і 2 групам граничних станів, значне ослаблення перетинів з погрозою руйнування та ін.)
Для визначення фізичного зношування об'єкта й категорії стану будівельних конструкцій проведене їхнє обстеження. Категорія стану будівельних конструкцій є основним критерієм при оцінці фізичного зношування об'єкта й визначення витрат відбудовних робіт, а також при проведенні оцінки вартості об'єкта.
Фізичне зношування об'єкта оцінки в цілому визначений по залежності:
,
де: Ф - фактичне зношування об'єкта оцінки %;
Фei – фізичне зношування окремих конструкцій, елементів або систем;
ei – коефіцієнт, що відповідає частці відбудовної вартості окремих конструкцій або елемента в загальній відбудовній вартості об'єкта;
n - число конструкцій, елементів або систем в об'єкті оцінки.