3.2. Визначення вартості об'єкта оцінки порівняльним підходом

Визначення ринкової вартості об'єкта виконано на підставі даних про пропозиції комерційної нерухомості м. Дніпропетровська порівняльним підходом на дату оцінки. При виборі об'єктів особлива увага приділялася конструктивно-технічним характеристикам відповідному об'єкту оцінки, місцю розташування й споживчих якостей. Ціни для об'єктів порівняння прийняті по даним даної газети «Нерухомість у русі» м. Дніпропетровська.

Відмінності оцінюваного об'єкта й об'єктів порівняння оцінювалися кількісно за допомогою коефіцієнта відмінності К_вi, введення якого дозволяє ідентифікувати відмінності й властивості, які важливі для даного ринку. Величина коефіцієнта відмінності i-го фактору визначається по формулі:

,

де Ха - кількісний або бальний показник об'єкта; Хо - відповідний показник оцінюваного об'єкта.

Скоректована вартість об'єкта оцінки визначається по формулі:

З = К х С_а,

де З – скоректована вартість одиниці порівняння; ДО – розрахунковий коригувальний коефіцієнт; С_а – ринкова вартість за одиницю порівняння об'єкта порівняння.

В умовах фінансової кризи по даним агентства нерухомості http://www.realnest.com.ua/ різко знизився попит на об'єкти нерухомості. Пропозиції перевищують попит в 4-20 разів для об'єктів різного функціонального призначення. У результаті мінімальні знижки для ліквідних об'єктів становлять 15% і досягають 60%.

Для оцінки порівняльним підходом були проведені дослідження й аналіз ринку комерційної нерухомості в м. Дніпропетровську. У даному звіті оцінювачами були обрані як об'єкти порівняння 4 об'єкти. Джерела інформації зазначені в нижче наведеній таблиці 3.2.

Дані про об'єкти порівняння

Таблиця 3.2

Показники	Об'єкти порівняння
	Об'єкт №1	Об'єкт №2	Об'єкт №3	Об'єкт №4
Код	83087	85203	107396	110640
Адреса	вул. Кабардинська	вул. Робоча	вул. Філософська	вул. Театральна
Район розташування	Червоногвардійський	Червоногвардійський	Червоногвардійський	Червоногвардійський
Ціна пропозиції до продажу діл. США, з урахуванням ПДВ	160 000	160 000	255 000	920 000
Ціна пропозиції до продажу 1м^2діл. США, з урахуванням ПДВ	1 481	1 538	1 500	1 150
Функціональне використання об'єкта	Магазин	Магазин	Магазин	Магазин
Загальна площа, м^2	108	104	170	800
Розташування в будинку (поверх)	1-й поверх	1-й поверх	Цокольний поверх	Цокольний поверх
Умови доступу в приміщення	Окремий вхід	Окремий вхід	Окремий вхід	Окремий вхід
Стан об'єкта	Гарне	Відмінне	Задовільне	Задовільне
Матеріал стін	Цегла	Цегла	Цегла	Цегла
Розташування об'єкта оцінки	На червоній лінії	На червоній лінії	На червоній лінії	На червоній лінії
Джерело інформації	За даними газети «Нерухомість у русі» № 39 від 04.11.2009р.