7.3. Землеустрій у містах та інших населених пунктах

Міста й інші населені пункти - це території, що знаходяться під забудовою, площами, вулицями, промисловими зонами, комуні­каціями, лісами, парками, скверами, бульварами, водоймами та землями, використовуваними для сільськогосподарського вироб­ництва. На території міст і інших населених пунктів є зони приро­доохоронного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного, промислового і транспортного призначення. Функціональні зав­дання цих територій визначені генеральними планами забудови міст і селищ. Зонування міської території регулюється законом України "Про основи містобудування".

У зв'язку з цим, завдання землеустрою в межах границь міст і інших населених пунктів зводяться до проведення землевпоряд­них заходів разом з містобудівною діяльністю. Землевпорядні та містобудівні документи одного рівня повинні доповнювати один одного.

Землевпорядні роботи в містах та інших населених пунктах включають.

1. розробку планів використання міських земель;

2. правове зонування міських земель;

3. проведення інвентаризації земель;

4. виявлення територіальних резервів і створення резервних земельних фондів;

5. розробку проектів організації використання земель сіл і се­лищ;

6. розробку планів земельно-господарського устрою земель, які не підлягають забудові або тимчасово не забудовуваних зе­мель,

7. розробку проектів розмежування земель права державної та комунальної власності;

8. встановлення і закріплення в натурі (на місцевості) меж на­селених пунктів,

9. формування земельних ділянок як об'єктів нерухомості при наданні (продажу), вилученні (викупі), здійсненні угод;

10. встановлення обмежень і обтяжень (сервітутів) у викорис­танні земель;

11. складання спеціальних тематичних карт (атласів) стану і використання земель

Плани використання земель міст і селищ, правового зонуван­ня міських земель повинні, як правило, передувати або одночас но розроблятись з генеральними планами міст і селищ.

У той же час, проекти землеустрою землеволодінь і землеко­ристувань передують проектам планування окремих частин міських та інших поселень, проектам забудови кварталів мікро­районів та інших елементів планувальної структури населених пунктів. Вони є підставою для встановлення меж земельних діля­нок в натурі (на місцевості).

План використання земель є проектною розробкою і має важ­ливе значення для організації використання території міста. Він включає заходи, які забезпечують раціональне використання зе­мель, правильний їх розподіл між власниками землі та землеко­ристувачами зі встановленням строків тимчасового користуван­ня залежно від цільового призначення земель, створення необхід­них умов приведення цих земель у належний санітарно-гігієнічний стан.

Основним завданням Плану є розробка і подальша реалізація на землях міста необхідного обсягу інженерно-технічних заходів з освоєння, поліпшення якості земель, їх раціонального викорис­тання, охорони від руйнівних процесів тощо. Це забезпечується шляхом:

• відповідного зонування території з врахуванням вуличної мережі, громадських центрів, зелених насаджень, закладів культурно-побутового призначення і громадського харчу­вання, з визначенням ділянок для організації культурного відпочинку, заняття спортом, у тому числі водним, масивів зелених насаджень лісопаркової зони на основі поєднання захисних і культурно-освітних цілей з виробничими функ­ціями лісопаркових площ, організацією дачного будівницт­ва, розміщення будинків відпочинку, оздоровлення і впоряд­кування території міста з розробкою заходів щодо освоєн­ня чагарників, проведення озеленення, влаштування водойм з урахуванням потреб екології;

• шляхово-мостового будівництва, попередження підтоплен­ня, затоплення, розмивання, утворення ярів, обвалів, зсувів; раціонального використання корисних копалин, покладів торфу, копалин місцевого значення, будівельних матеріалів (пісок, глина, гравій) з урахуванням розвитку виробничої інфраструктури: енергетики, залізничного, водного, по­вітряного, трубопровідного транспорту і зв'язку;

• організації раціонального використання сільськогосподар­ських земель для забезпечення населення продуктами хар­чування (овочі, фрукти, ягоди, молоко, риба, птиця) шля­хом створення необхідних умов для розвитку садівництва, городництва, квітникарства, сінокосіння і випасу худоби.

Методика розробки плану використання земель передбачає по­етапне вирішення таких основних питань:

• поділ земель за використанням відповідно до цільового при­значення; поділ земель за формами власності;

• організаційні, правові, фінансові та інші заходи з вдоскона­лення структури територій, освоєння земель, поліпшення їх якості, рекультивації та консервації, інженерного захисту території;

• необхідність і обсяги економічного стимупювання раціональ­ного використання і охорони земель;

• вихідні дані для обчислення розмірів земельного податку і орендної плати за землю, надання пільг щодо земельного оподаткування, обґрунтування і визначення загального об­сягу земельного податку;

• заходи щодо забезпечення режиму використання земель в охоронних, захисних зонах, відшкодування збитків влас­никам землі і землекористувачам внаслідок встановлення таких зон;

• напрямки природоохоронної діяльності;

• обґрунтування напрямків тимчасового використання земель;

• зони перспективної забудови.

Для вдосконалення системи управління землями міста виникає проблема організації території в кварталах багатоповерхової жит­лової забудови шляхом виділення прибудинкових територій. Це питання також вирішується при складанні планів використання земель міста.

У відповідності з законодавчими актами та нормативними до­кументами в планах землевпорядкування передбачається особ­ливий режим використання земель у:

• санітарно-захисних зонах шкідливих і небезпечних про­мислових, складських і комунальних підприємств;

• зонах і округах санітарної охорони курортів;

• зонах санітарної охорони джерел водопостачання, водо­очисних споруд;

• водоохоронних зонах водоймищ і річок;

• зонах охорони ландшафту, пам'яток історії і культури, зо­нах регулювання забудови;

• охоронних зонах заповідників, заказників, природних на­ціональних парків, ботанічних садів;

• зонах залягання корисних копалин (крім місцевого значен­ня);

• сейсмічних зонах та зонах руйнування земної поверхні, зсувів, затоплення і підтоплення, тектонічних розломів та інших небезпечних природних і антропогенних процесів.

Межі таких зон на території міста повинні визначатися його планом та спеціапьними проектами, а також органами, які прий­мають рішення про створення об'єктів природоохоронного, оздо­ровчого, історико-культурного та іншого призначення.

У проекті плану землевпорядкування відображаються інженерно-технічні заходи, пов'язані з будівництвом захисних споруд, вер­тикальним плануванням, регулюванням рівня ґрунтових вод та режиму, стоку поверхневих вод, інженерним обладнанням тери­торії тощо. Для втілення в життя цих заходів додатково склада­ються відповідні робочі проекти

З метою відновлення ландшафтів і територій, порушених внас­лідок господарської діяльності і природних процесів, збереження і відновлення родючості ґрунтів, припинення шкідливого впливу порушених земель на навколишнє середовище, проект землевпо­рядкування передбачає заходи щодо поліпшення, рекультивації та консервації земель, для виконання яких складаються спеціальні проекти

Базою для виконання роботи служать:

• картографічний матеріал М 1:5 000, М 1:2000;

• матеріали інвентаризації земель міста;

• матеріали грошової оцінки земель;

• генеральний план забудови міста;

• інші наявні землевпорядні та містобудівельні матеріали та документи.

На основі плану використання земель міста дається характе­ристика планувальних обмежень, планувальна структура, функціо­нальне зонування, перспектива розвитку вулично-дорожної ме­режі та характеристика інженерної підготовки території.

Планувальні обмеження залежно від їх значення та стійкості розділено на дві групи.

До першої - найбільш важливої групи обмежень, які повністю виключають можливість масового будівництва, відносяться: тери­торії історико-архітектурного заповідника, охоронна зона історич­ного центру, зона суворого регулювання забудови навколо історич­ного центру (зона "А"), пам'ятки архітектури поза межами заповід­ника, капітальна опорна забудова, зелені насадження міста тощо.

До категорії опорної забудови відносяться історично сфор­мована житлова забудова квартального та котеджного типу, су­часна багатоповерхова житлова забудова, капітальна громадсь­ка та цінна промислова забудова, окремі об'єкти, що мають істо­ричну цінність.

Друга група - це обмеження, які носять тимчасовий характер, або залежать від прийнятих проектних і організаційних рішень та технічних заходів. До них відносяться: зона регулювання забудо­ви навколо історико-архітектурного заповідника (зона Б), санітар­но-захисні зони промислових підприємств та інших об'єктів, зони шумового дискомфорту від залізниці, автомагістралей, електро­підстанцій, технічні коридори та санітарно-захисні зони інженер­них мереж. Ця група планувальних обмежень значно регламен­тує та обумовлює можливість житлового будівництва або вима­гає виносу, перепрофілювання, закриття шкідливих об'єктів та бу­дівництва захисних споруд. Вона потребує встановлення санітар­но-захисних зон та зон обмеження забудови.

За санітарною класифікацією підприємств, виробництв та спо­руд ці об'єкти відносяться до другого, третього і п'ятого класів небезпеки.

Крім того, на території можуть розміщуватись невеликі гаражні господарства й інші об'єкти, які потребують санітарно-захисних зон незначної ширини, що часто вміщується в межах огородженої території об'єкта.

Планувальна структура міста повинна дати характеристику формування основного транспортно-ппанувапьного каркасу, що створюється головними магістралями, доповненими хордовими та кільцевими зв'язками, на яких формуються основні структур­но-планувальні елементи міста, планувальні міські райони.

Структура планувальних районів тісно пов'язана з існуючими та проектованими системами громадського транспорту (міським та приміським) - трамвайні діаметри, залізничні вводи, екслрес- автобуси

Важливе значення має той факт, що основні транспортно-пла­нувальні вузли каркасу формуються на стику центрального та периферійних планувальних районів, а також на перетинах ос­новних радіальних і кільцевих магістралей, у місцях стикування основних видів громадського транспорту, на стиках виробничих і сельбищних зон, у межах багатофункціональних зон, для яких формується ієрархічна система громадських центрів міста, що обслуговує як жителів міста, так і зони його впливу.

Територія міста, відповідно до плану, за функціональним при­значенням і характером використання поділяється на сельбищ- ну, виробничу, в т.ч. зовнішнього транспорту і ландшафтно-рек­реаційну.

Для правильного розуміння перспективи розвитку сельбищних та виробничих територій аналізується порядок забудови нових площадок, що безпосередньо прилягають до районів існуючої забудови, які, не змінюючи принципу існуючої функціональної організації міста, збільшують ємність функціональних зон.

Території зовнішнього транспорту представлені територією за­лізничного, автомобільного та повітряного транспорту, які вклю­чають території підприємств, вокзали і станції позаміського та приміського сполучення тощо.

З метою збереження пам'яток архітектури встановлюється спеціальний режим їх експлуатації. Якщо це "старий" історичний центр, то основним видом робіт, які намічені на його території, повинна бути реставрація, а також можливість реконструкції ок­ремих його ділянок, будинків, зміна їх функціонального викорис­тання без порушення архітектурно-художнього вигляду та основ­них будівельних конструкцій, покрівлі, кольорового оздоблення фасадів, благоустрою території та інше.

До складу інженерної підготовки території, у відповідності з природними умовами забудови, характером наміченого викорис­тання і планувальної організації території, включені:

а) вертикальне планування з організацією поверхневого стоку;

б) захист території від підтоплення;

в) заходи з освоєння заторфованих ділянок і ділянок зі склад­ним рельєфом;

г) комплекс заходів з освоєння ділянок з лесовими про­сідаючими ґрунтами тощо.

Вертикальне ппанування території передбачається тільки на ділянках проектної забудови для всіх вулиць, які підлягають ре­конструкції та будівництву.

Освоєння ділянок зі складним рельєфом супроводжується вико­нанням великого обсягу земляних робіт при терасуванні схилів, при влаштуванні глибоких виїмок і тунелів на магістральних вулицях.

Організацію поверхневого стоку потрібно здійснювати в по­єднанні заходів із вертикапьного планування території та впо­рядкування відповідної мережі.

Для захисту території від підтоппення ґрунтовими водами на ділянках з високим рівнем цих вод, додатково до організації по­верхневого стоку, доцільним є влаштування загальних горизон­тальних трубчатих і місцевих кільцевих, пристінних та дренажів.

Основними заходами інженерної підготовки на територіях з несприятливими умовами можуть бути: організація поверхневого стоку, прорізка просідаючих ґрунтів основними фундаментами із забивних, набивних, буронабивних і інших паль, або заглибленням фундаментів, заміна просідаючих ґрунтів ущільненою ґрунтовою подушкою, поверхневе або глибинне механічне ущільнення ґрун­ту. Землевпорядні роботи з розробки заходів інженерної підго­товки вирішуються шляхом проведення зокремленого землевпо­рядкування.