1. Общая характеристика договора.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс кроме прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Предприятие имеет 2 значения, как субъект и как объект права.

Предмет договора – предприятие как имущественный комплекс – ст. 132 ГК.

Состав предприятия можно разбить на следующие группы элементов:

- это вещи;

- имущественные права;

- имущественные обязанности;

- исключительные права- права на товарный знак и т.д.

при определении предмета договора следует учитывать, что права на фирменное наименование, товарный знак и другие средства индивидуализации переходят к покупателю, если иное не указано в договоре, п.2 ст. 555. Права продавца, полученные лицензией, не передаются покупателю, если иное не закрепляется в правовых актах.

К этому договору субсидиарно применяются права о продаже недвижимости, особыми разновидностями договора являются, договор продажи предприятия, лицом в отношении которого возбуждено дело о несостоятельности, такая продажа регламентируется законом о банкротстве. К договору продажи предприятия правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора имеют особенности в соответствии со ст.566 исключается применение этих правил, которые предусматривают возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной или с обеих сторон при установлении одного из следующих обстоятельств:

- применение этих правил приведет к существенному нарушению прав и законных интересов кредиторов, а также других лиц;

- применение правил противоречит общественным интересам.

Содержание, форма, гос регистрация договора, этапы его заключения, исполнение.

Существенным условием являются условия о предмете и цене по ст. 560 договор должен быть заключен в письменной форме путем составления 1 документа подписываемого сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора, а также перечень всех долгов с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Договор подлежит гос регистрации.

Этапы заключения и исполнения договора.

- проведение полной инвентаризации предприятия;

- составление и рассмотрение сторонами акта инвентаризации;

- уведомление кредиторов о продаже;

- подписание и гос. регистрация договора;

- передача предприятия по передаточному акту. Требования к нему указываются в п.1 ст.563.

Подготовка предприятия к передаче - это обязанность продавца по общему правилу она осуществляется за его счет. Момент передачи предприятия совпадает с моментом подписания акта. Последствия передачи предприятия с отступлениями от условий договора определяются в ст. 565.

- гос регистрация перехода прав.

Защита прав кредиторов при продаже предприятия.

При передаче покупателю в составе предприятия обязанностей, исполнение которых невозможно без лицензии продавец не освобождается от соответствующих обязанностей перед кредиторами и несет за их неисполнение солидарную ответственность за их неисполнение. Кредиторы по долгам включенным в состав предприятия должны бить до его передачи письменно уведомлении о его продаже одной из сторон договора.

Ситуации с исполнением этой обязанности:

- кредитор получил уведомление и сообщил письменное согласие на перевод долга;

- кредитор получил уведомление и не сообщил;

- кредитор вообще не получил уведомление.

В двух последних случаях, кредитор вправе альтернативно заявить должнику требования о прекращении или досрочном исполнении обязанности и возмещении причиненных этим убытков, и требование о признании договора купли продажи недействительным полностью или в соответствующей части, данный трех месячный срок не является исковой давностью, это присекательный срок.

При этом кредитор вправе заявить иски в течение года, со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия.

Тема: Мена.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Договор консенсуальный, возмездный, двусторонний, предмет договора – обмениваемые товары.

Вопрос о том могут ли быть предметом этого договора имущественные права, существует 2 точки зрения:

- могут – Эрделевский и Енисеев;

- не могут – Полонский и Ветрянский – данная позиция поддерживается судебной практикой. Обзор практики №69 информационного письма ВАС.

Каждая сторона признается и продавцом и покупателем. Отношения мены урегулированы главой 31 ГК кроме того к этому договору субсидиарно применяются правила о купле продаже если это не противоречит общим правилам о мене и существу мены. По форме и гос регистрации действуют правила о купли продаже, если хотя бы один из обмениваемых объектов являются недвижимостью.

Не является меной обмен товаров надлежащего качества переданных по договору розничной купли продажи ст. 502.

Не является меной обмен жилыми помещениями в государственном и муниципальном органе.

Не являются меной сделки предусматривающие механизм денежного взаимозачета постановление президиума ВАС от 22 мая 2001 года №7012/00; от 18 апреля 2000 года №506/00.

Специальные правила об аренде имеют приоритет по сравнению с общими положениями об аренде ст. 625. Особая разновидность аренды, аренда с правом выкупа – если договором предусмотрено право выкупа. В законе могут закрепляться случаи запрета выкупа арендованного имущества, например: запрещается выкупать лесной фонд. Выкуп и продажа товара в кредит с условием о рассрочке два разных института.

Предмет договора.

Предметом этого договора являются индивидуально определенные, не потребляемые вещи, в законе могут закрепляться виды имущества, сдача которых в аренду не запрещается или ограничивается. В законе могут закрепляться особенности сдачи в аренду земельных участков и иных обособленных природных объектов п. 1 и 2 ст. 607.

Стороны договора.

На стороне арендодателя выступает либо собственник, либо лицо, уполномоченное им сдавать имущество в аренду.

Форма и содержание договора.

В письменной форме без страха и недействительности заключается договор аренды на срок более года, договора либо воля лица договора одной из сторон которого является юр. л., а также договор проката, аренда транспортных средств, финансовые аренды. В письменной форме под страхом недействительности заключаются аренда зданий, сооружений и предприятия.

Если договор предусматривает переход в последующем права собственности то он должен быть заключен в форме, которая предусматривается для договора купли-продажи соответствующего имущества.

По общему правилу гос регистрации подлежат договоры аренды недвижимости, если иное не указано в законе. По закону не требуется регистрация договоров аренды транспортных средств, если они являются объектом недвижимости ст. 633, 643. Не требуется регистрация договоров аренды зданий и сооружений, заключаемых на срок менее года, п. 2 ст. 651. Не требуется регистрации договоров аренды земельных участков заключаемых на срок менее одного года, если иное не предусмотрено в ФЗ, п.2 ст. 26 ЗК.

Содержание.

Единственным существенным условием является условие об объекте аренды, в договоре должны быть указанны данные которые позволяют определенно установить имущество, которое подлежит передачи в аренду. Для некоторых договоров аренды перечень существенных условий расширяется, так для договоров аренды зданий и предприятий, также существенным условием является условие о размере арендной платы.

Срок договора аренды не является существенным условием, по ст. 610 если он не определен договор считается заключенным на неопределенный срок.

Права и обязанности и сторон.

Обязанности арендодателя.

- своевременно предоставить арендатору имущество, без неоговоренных недостатков:

- состояние имущества, должно соответствовать условиям договора и его назначению п.1 ст. 611;

- по общему правилу одновременно должны быть представлены все принадлежности имущества, а также относящиеся к нему документы, при неисполнении этой обязанности, арендатор вправе потребовать их предоставления или расторжения договора, а также возмещения убытков эти требования удовлетворяются, только если арендатор не может пользоваться имуществом без принадлежности и документов. Либо в значительной мере лишается того на что он был вправе рассчитывать при заключении договора п.2 ст.611. Если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта, арендная плата не подлежит взысканию п. 8 обзора практики №66;

- имущество должно быть предоставлено в срок, если срок в договоре не указан, то применяется разумный срок. Последствия неисполнения обязанностей указываются в п.3 ст. 611. Кроме того арендодатель не исполнивший обязанность по передачи объекта, вправе требовать арендную плату только после фактической передачи п. 10 того же обзора практики №66;

- имущество должно быть передано в надлежащем состоянии арендодатель отвечает за недостатки полностью или частично препятствующие пользованием им, если во время заключения договора он не знал и не должен был знать о них, кроме следующих случаев: 1) недостатки были оговорены при заключении договора; 2) были заранее известны арендатору, должны были быть допущены арендатором во время досмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду. При обнаружении недостатков арендатор вправе потребовать безвозмездного устранения либо уменьшение арендной платы, либо возмещения своих расходов на их устранение;

- арендатор имеет право потребовать досрочное исполнение договора, непосредственно удержать сумму понесенных расходов из арендной платы предварительно уведомив об этом арендодателя ст. 612;

- обязанность арендодателя оповестить арендатора о всех правах третьих лиц на это имущество, это связано с тем что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество последствия неисполнения этой обязанности в ст. 613,

- содержать арендованное имущество в форме проведения за свой счет капитального ремонта, если иное не предусмотрено в правовых актах или договоре. При неисполнении этой обязанности арендатор вправе по своему выбору: 1) требовать уменьшения арендной платы; 2) произвести ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость и зачесть его в счет арендной платы; 3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков п. 1 ст. 616;

Обязанности арендатора.

- своевременно плату за пользование имуществом, порядок и срок указывается в договоре, если они не указаны, то считается что действуют условия обычно применимые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Плата может закрепляться как за все имущество в целом, так и за каждую из его составных частей отдельноплата может быть как в деньгах, так и в иной форме, например в виде: 1) доли полученных в результате использования имущества, продукции, плодов, доходов; 2) в виде предоставления арендатором определенных услуг; 3) в виде передачи арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду (в виде возложения на арендатора затрат на улучшение имущества). Возможно сочетание указанных форм оплаты, а также закрепление иных форм оплаты. В п. 12 обзора №66 указывается, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Если иное не указано в договоре размер арендной платы не может меняться чаще 1 раза в год, п. 3 ст. 614. В законе могут предусматриваться иные минимальные сроки пересмотра сроков арендной платы для отдельных видов аренды. Если иное не указанно в договоре при существенном нарушении сроков внесения платы, арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платы в срок определенный арендодателем, но не более чем за 2 срока подряд, п.5 ст. 614;

- пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не определены, то в соответствии с назначением имущества, п.1 ст. 615. Совершать только с согласия арендодателя действия распорядительного характера, а именно сдавать имущество в субаренду (под наем, срок не может быть больше срока субаренды, ст. 617), действие о передачи прав и обязанности по договору другому лицу (перенаем) только с согласия арендодателя, предоставлять имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал или паевого взноса. Данные правила могут быть закреплены обладателем земельного участка, вправе передать свои права и обязанности третьему лицу или заключить договор субаренды без согласия собственника, при условии его уведомления, если в договоре не указанно иное, п.5, 2, 3 ст. 615 ЗК.П.5 ст. 18 закона об унитарных предприятиях - они не вправе реализовывать те права, которые есть в 615 ст., если предметом договора аренды являются государственные и муниципальные земли за исключением одного случая п.6 данной ст. (концессионер);

- содержать арендованное имущество, а именно поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не указано в законе или договоре. В случаях прямо указанных в законе или договоре, арендатор обязан производить капитальный ремонт;

- при прекращении договора вернуть арендодателю имущество, имущество возвращается в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При неисполнении или не своевременном исполнении данной обязанности, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а также возмещение убытков непокрытых указанной платой. По ст. 622 договорная неустойка за несвоевременный возврат по общему правилу является штрафной. Судьба улучшения арендованного имущества зависит от их отделимости. Отделимые улучшения являются собственность арендатора, если иное не указано в договоре. Если арендатором произведены неотделимые улучшения решение вопроса о компенсации их стоимости зависит от того давал ли согласие на их совершение арендодатель. Если согласие было, то после прекращения договора, арендатор имеет право на возмещение их стоимости, если иное не указано в договоре. Если они совершены без согласия арендодателя их стоимость не возмещается, если иное не указано в законе.

Особенности прекращения договора.

По п.2 ст. 617 в законе или договоре может предусматриваться, что в случае смерти арендатора недвижимости его права и обязанности не переходят наследнику. Договор аренды, может быть, расторгнут досрочно:

1. В судебном порядке, по требованию, как арендатора (ст. 620), так и арендодателя (ст. 619), условие предъявления соответствующего иска, является направление другой стороне письменного предупреждения о необходимости исполнения в разумный срок;

2. Он, может быть, расторгнут во внесудебном порядке по основаниям и в соответствии с условиями договора. В п. 27 обзора практики №66 указано, что согласно п. 3 ст. 450 в договоре могут предусматриваться основания расторжения договора и во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением договорных условий.

Если договор заключен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время, отказаться от договора, уведомив другую сторону об этом. В законе или договоре могут указываться сроки для предупреждения ст. 610. В ГК закрепляются специальные правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок и возобновление договора на неопределенный срок. По общему правилу арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечению срока аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение на договора на новый срок. Иное может быть указано в законе или договоре. Для реализации этого права он обязан своевременно письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор, если арендодатель отказал арендатору, но в течении года после истечения срока аренды заключил договор с другим лицом арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещению убытков или только возмещение убытков. Об этом говорится в п. 1 ст. 621.

В обзоре практики №66 приводится пример, в котором заключенный на основании п. 1 ст. 621 договор является новым, при этом стороны при его заключении не связаны условиями ранее действовавшего договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора без возражения арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. П. 2 ст. 621.

Прокат.

По договору проката арендодатель осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование . Если арендатором является гражданин потребитель, то применяется закон о защите прав потребителей.

Форма договора – письменная (п. 2 ст. 626), однако ее несоблюдение не влечет недействительности.

Особенности:

1. Особый субъектный состав;

2. Предметом договора является только движимое имущество;

3. Имущество по общему правилу используется для потребительских целей;

4. Публичный договор (п. 3 ст. 626);

5. Имущество не может предоставляться только во временное пользование;

6. Договор носит срочный характер, причем по п. 1 ст. 627 срок до 1 года и правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора не применяются, п.2 ст. 627;

Особенности прав и обязанностей.

На арендодателя возлагаются дополнительные обязанности, а именно он обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомить арендатора с правилами эксплуатации, либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом. Он обязан осуществлять не только капитальный, но и текущий ремонт, п. 1 ст. 631.

Для арендодателя конкретизируется обязанность по устранению недостатков переданного имущества. Арендодатель обязан безвозмездно устранить недостатки на месте либо произвести замену на аналогичное имущество в десятидневный срок, если более короткий срок не указан в договоре. Если недостатки явились нарушением правил эксплуатации стоимость его ремонта и транспортировки оплачивает арендатор, ст. 629.

В соответствии с п. 1-3 ст. 630арендная плата платится только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, взыскание долгов по аренде производится в бесспорном порядке, на основании исполнительной надписи нотариуса. В соответствии с п. 2 ст. 631 сдача в субаренду, перенаем и другие действия распорядительного характера вообще не допускаются.

По п. 3 ст. 627 арендодатель обязан возвратить соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Это правило действует, если арендатор отказывается от договора, арендатор вправе отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом арендодателя, не менее чем за 10 дней.

Аренда транспортных средств.

По договору аренды транспортного средства, арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату, во временное владение и пользование, с оказанием или без оказания услуг по управлению и по его технической эксплуатации.

Существуют 2 вида договора:

- договора фрахтования – договор аренды с экипажем;

- договор аренды транспортного средства без экипажа.

Применительно к морским судам указанные разновидности называются соответственно тайм-чартер и бербоут-чартер.

Специфика договора:

- предметом договора может быть и недвижимость;

- договор сформулирован как реальный;

- транспортное средство не может быть предоставлено только в пользование;

- не применяются правила ст. 621 о возобновлении договора на неопределенный срок, и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на неопределенный срок ст. 632 и 642.

Письменная форма независимо от срока, регистрация не требуется ст. 633 и ст. 643.

В транспортных уставах и кодексах могут закрепляться особенности аренды отдельных видов имущества.

Отличительный признак	С экипажем	Без экипажа
Обязанности содержания включая капитальный и текущий ремонт.	На арендодателе, это правило императивное ст. 634.	На арендаторе, правило императивное в ст. 644
Обязанность по оплате расходов	На арендаторе лежат обязанности связанные с коммерческой эксплуатацией, а на арендодателе обязанности по страхованию, но только если страхование является обязательным в силу закона или договора. Правила диспозитивные ст. 637, 636.	На арендаторе все расходы, это правило диспозитивное, закрепляются в ст. 646
Обязанности по управлению и технической эксплуатации	Лежат императивно на арендодателе, члены экипажа это его работники, коммерческую эксплуатацию осуществляет арендатор ст. 635.	Эти обязанности императивно лежат на арендаторе ст. 645.
Договор с третьими лицами	Субаренда без согласия арендодателя, если иное не указано в договоре, договоры перевозки или иные договоры в рамках коммерческой эксплуатации без согласия арендодателя, если это не противоречит целям использования средства это правило императивное в ст. 638.	Для аренды без экипажа такое правило в ст. 647.
Ответственность за вред, который причинен транспортному средству	По общему правилу несет арендодатель, арендатор возмещает убытки, если докажет что гибель или повреждение средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором. Ст. 639.	Действуют общие правила ответственности
Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством	По ст. 640 отвечает арендодатель, однако он вправе предъявить к арендатору регресс если докажет что вред возник по вине арендатора.	Отвечает арендатор ст. 648.

Оперативный лизинг – это когда предмет лизинга покупает лизингодатель и передает его лизингополучателю за определенную плату на определенный срок во временное владение и пользование, по истечении срока действия договора, предмет лизинга возвращается лизингодателю, при этом лизингополучатель не имеет права требовать перехода права собственности на предмет лизинга.

Возвратный лизинг – продавец одновременно выступает как лизингополучатель.

Чистый и мокрый лизинг - при чистом обслуживание передаваемого имущества берет на себя получатель при мокром лизингодатель.

Предметом договора могут быть любые не потребляемые вещи, используемы для предпринимательской деятельности. Кроме земельных участков и других природных объектов. Ст. 666 ГК и ст. 3 закона о лизинге.

Участником лизинговых отношений также является и продавец, но при анализе межсубъектных связей нужно различать субъектов лизинга и субъектов договора лизинга.

Сторонами договора выступают только арендодатель и арендатор, которыми могут быть юр. л. и индивидуальные предприниматели. Продавец не является субъектом договора, хотя арендатор приобретает в отношении него определенные права и обязанности, по ГК в отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы. При этом арендатор имеет права и обязанности покупателя как если бы он был стороной купли-продажи за исключением: обязанности по оплате имущества (на нем не лежит); расторжение договора купли-продажи возможно только с согласия арендодателя.

Форма договора письменная не зависимо от срока, без страха недействительности, п.1 ст. 15 закона о лизинге.

Существенные условия:

- условие о предмете по п. 3 ст. 15 Закона о лизинге в договоре должны быть указанны данные позволяющие определенно установить имущество подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. Из п. 2 ст. 28 закона о лизинге можно сделать вывод, что условие о размере, способах осуществления и периодичности лизинговых платежей так же относятся к существенным условиям.

На арендодателя возлагаются специфические обязанности, в частности приобрести имущество у продавца и уведомить продавца о том что имущество предназначено дляего передаче в аренду определенному лицу, ст. 667. Обязанность по текущему капитальному ремонту лежит на лизингополучателе п. 3 ст. 17 закона о лизинге. По общему правилу имущество передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего п. 1 ст. 668, с момента передачи к арендатору переходят риски, ст. 669. При нарушении права передачи арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, однако он не может истребовать имущество, п.2 ст. 668. В случае не перечислении лизинговых платежей более 2х раз подряд, их списание с банковского счета лизингополучателя списываете автоматически п. 1 ст. 13 закона о лизинге.

Договор безвозмездного пользования (ссуда).

По договору безвозмездного пользования ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне ссудополучателю, который обязан вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором она ее получила с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Договор является безвозмездным, может быть как реальным, так и консенсуальным.

Тема: Договор подряда.