Экзаменационный билет № 28

1. Передача риска.

2. Методы финансирования инвестиций в недвижимость.

3. Задача.

Предполагается проект строительства завода и реализация произведенной продукции. Проект рассчитан на три года. Инвестиционные затраты 5 000 тыс. руб. Затраты на производство одного изделия составляют 50 рублей. Предполагаемая цена продажи 90 рублей. Издержки на продажах и продвижение товара составляют 5 рублей на изделие. Ежегодный выпуск 80 000 шт. Проверьте чувствительность проекта к цене продажи и к затратам на одно изделие. При расчетах следует учитывать налоги с прибыли.

Решение:

Инв-и = 5000

Затр. на 1 = 50

Цена = 90

Коммерч.расх. = 5

Объем пр-ва = 80000

3 года => Амортизация = 5000/3 = 1667

Затраты на объем = 80000*50+80000*5 = 4400

ЧП = (90*80-4400-1667)-20% = 906,4

ЧП + Ам = 2573,4

NPV = -5000+2573,4*FM4(10%;3) = 1400,05

Фактор	-10%	База	+10%
Затраты на 1	2195,89	1400,05	604,21
Цена	-32,47	1400,05	2832,56

Затр. на 1 -10%:

ЧП = (7200-4000-1667)-20%=1226,4 + Ам =2893,4

NPV = -5000+2893,4*2,487 = 2195,89

Затр. на 1 +10%:

ЧП = (7200-4800-1667)-20%=586,4 + Ам =2253,4

NPV = -5000+2253,4*2,487 = 604,21

Цена -10%:

ЧП = (6840-4400-1667)-20%=330,4 + Ам =1997,4

NPV = -5000+1997,4*2,487 = -32,47

Цена +10%:

ЧП = (7920-4400-1667)-20%=1482,4 + Ам =3149,4

NPV = -5000+3149,4*2,487 = 2832,56

Таким образом, наиболее опасный фактор – цена (ее снижение на 10% приводит к отрицательному эффекту). Однако, при росте цены на 10% можно получить максимальный эффект. Также отмечается положительная чувствительность проекта к снижению затрат на 1 на 10%.

1.

Передача риска.

Меры по передаче риска означают передачу ответственности за него третьим лицам при сохранении существующего уровня риска. К ним относятся страхование, т.е. передача риска страховой компании за опред.плату, а также различного рода фин.гарантии, поручительства и т.д

Суть страхования рисков – снижение участия самой фирмы в возмещении ущерба за счет передачи ею (фирмой-страхователем) страховой компании (страховщику) ответственности по несению риска. Применение страхования рисков оправдано в след.случаях: Если вероятность появления ущерба невысока, но размер возм.ущерба достаточно большой. Есливероятность появления ущерба высока, но размер возм.ущерба небольшой.

Кроме страхования сущ-ют др.методы передачи риска, например, хеджирование, аренда, заключение так называемых соглашений безвредных для держателя и др.

Хеджирование – передача ценового риска, направленная на его минимизацию, не связана со страх-ем. Его суть сводится к ограничению прибылей и убытков, обусловленных изменением на рынках цен товаров, валют и т.д. Оно осуществляется при помощи производных ц/б: торговых опционов, фьючерсных и форвардных контрактов и т.д.

Аренда позволяет арендатору передать риск устаревания собственности, взятой в аренду, ее владельцу. Обычно цена такой передачи рисков добавляется к арендным платежам. Передача риска устаревания может стать особенно важной при аренде компов.

Контракты безвредные для держателя заключаются до возникновения убытков и предст.с. договоры, по условиям которых одна сторона на опред.условиях соглашается принять на себя ответственность второй стороны в случае возникновения убытков.

Примером передачи риска иного, чем страхование, является также так называемый договор поручительства. В данном случае третье лицо (поручитель) берет на себя риск ответственности за невыполнение обязательств одного участника перед вторым.

2.

Методы финансирования инвестиций в недвижимость

Помимо традиционной формы — инвестирования СК — в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость, а именно:

1. Ипотека — это финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости.

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке», по договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодателем м.б. сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или третье лицо. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Договор об ипотеке требует обязательной государственной регистрации и нотариального удостоверения.

Анализ ипотечного контракта, как и других инструментов финансирования, формирует основу для оценки эффективности инвестиций в приносящую доход недвижимость. На это есть две причины. Во-первых, суммы и время получения доходов по большинству ипотек обычно можно предугадать с более высокой точностью, чем в случае инвестирования в недвижимость собственного капитала. Цены на ипотечные обязательства (закладные) хорошо известны на развитых финансовых рынках, в отличие от условий продажи собственного капитала инвестора. Во-вторых, применение к ипотеке техники сложного процента является стандартной процедурой, которая повышает точность последующего расчета.

2. Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, эта частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.

В Российской Федерации применение опционов становится все более популярным.

3. Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости — это, н-р, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными, и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки. Условия опциона (с учетом будущего повышения стоимости недвижимости) значительно варьируют.

Владельцы собственности предпочитают такую «гибридную ипотеку» по следующим причинам: во-первых, это может быть эффективная замена продажи недвижимости; во-вторых, обеспечивается большая привлекательность по сравнению с финансированием западной при недостатке собственного капитала.

4. Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды (например, право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю. В мировой практике первое право часто распространяется на срок от 10 до 99 лет, в течение которого обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием. Владелец здания на правах аренды регулярно платит арендную плату. Если плата не вносится, собственник земли может принять владение полной недвижимостью. Поэтому аренда земли имеет преимущество перед арендой здания.

5. Лизинг недвижимости - это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимы со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Однако предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость в целом направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.