Оплата коммунальных услуг: различные способы оформления отношений с арендодателем

В практике заключения договоров аренды существует три основных способа оплаты арен­додателю стоимости потребленных арендато­ром коммунальных услуг:

- арендная плата формируется из двух со­ставляющих: постоянной части (фиксиро­ванной суммы за пользование помеще­нием) и переменной (определяющейся на основании фактического использования арендатором коммунальных услуг);

- арендной платой считается только сумма по договору, выплачиваемая арендодате­лем за пользование имуществом; арендатор отдельно компенсирует арендодате­лю его расходы по оплате коммунальных услуг;

- арендодатель, оплачивая коммунальные услуги, представляет интересы арендато­ра, т.е. выступает посредником в отноше­ниях с энергоснабжающей организацией.

На настоящий момент суды во всех вы­шеперечисленных случаях поддерживают налогоплательщиков-арендаторов, признавая правомерным применение вычетов по перевы­ставленным арендодателями счетам-фактурам.

Так, ФАС Московского округа в поста­новлении от 05.10.2009 № КА-А40/10030-09 указал, что в соответствии с договором аренды арендная плата включает в себя две части: постоянную и переменную (эквива­лентную сумме коммунальных платежей). От­каз арендатору в вычете НДС по переменной составляющей арендной платы незаконен, поскольку гражданское законодательство не запрещает ему перевыставлять счета на оплату коммунальных услуг.

На сегодняшний момент включение в до­говор условия о постоянной и переменной части арендной платы является одним из самых безопасных (с точки зрения налогооб­ложения) способов компенсации арендода­телю стоимости потребленных коммунальных услуг. Законность применения арендатором вычетов по переменной части арендной пла­ты подтверждена Президиумом Высшего арбитражного суда РФ в постановлении от 10.03.2009 №6219/08.

Арендатор также может применить выче­ты по НДС, если компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг без включе­ния их в арендную плату. На это указано, в частности, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 20.11.2009 по делу № А53-6624/2008. Президиум ВАС РФ в по­становлении от 25.02.2009 № 12664/08 при­знал правомерным такой подход.

Третий из обозначенных выше способов не так часто встречается на практике. Поэтому особый интерес представляет позиция ФАС Западно-Сибирского округа, выраженная в постановлении от 26.10.2009 по делу № АОЗ-10350/2007. В данном случае стороны заклю­чили агентские договоры. По ним арендодатель выступал в качестве агента, представляющего интересы арендатора в отношениях с энерго­снабжающей организацией. Арендатор опла­чивал электроэнергию по счетам-фактурам, перевыставленным арендодателем. Суд в такой ситуации подтвердил правомерность примене­ния вычетов арендатором, отклонив довод на­логового органа, что договор энергоснабжения между арендодателем и снабжающей органи­зацией существовал задолго до заключения договоров аренды и агентских соглашений. Суд отметил: договоры аренды и агентские согла­шения не были признаны недействительными, электроэнергия была оприходована арендато­ром и оплачена в полной мере.

В некоторых случаях в договорах аренды прописывается фиксированная сумма аренд­ной платы, уже включающая в себя стоимость коммунальных услуг. Если арендатор все же оплатил коммунальные услуги, такие рас­ходы не могут быть приняты в уменьшение налогооблагаемой прибыли. На это указал ФАС Московского округа в постановлении от 14.10.2009 № КА-А40/10^66-09. Хотя вы­вод в этом судебном акте касался расходов по налогу на прибыль, представляется, что аналогичную позицию суд займет и в споре по применению арендатором вычетов по НДС.