1. Как оформляется договор купли-продажи недвижимости?

Согласно п. 1 ст. 549 ГК, «по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)».

+ п. 1 ст. 550 ГК РФ, «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434)».

+ п. 1 ст. 551 ГК РФ, «1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации».

+ п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», «Для целей применения этого положения под совершением двусторонней сделки (договора) понимается момент получения одной стороной акцепта от другой стороны (пункт 1 статьи 432, пункт 1 статьи 433 ГК РФ)».

Согласно п.п. 60-62 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом»,

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».

Вывод: регистрация перехода права собственности не означает регистрацию самого договора купли – продажи, а потому такой договор следует считать заключенным с момента его подписания, согласно п. 3 ст. 433 ГК, а не с момента государственной регистрации.

2. Обосновано ли требование о взыскании арендной платы?

Нет, потому что что основанием для выплаты арендных платежей является заключение договора аренды.

Согласно п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда 10/22, «Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом».