14.Проблемные вопросы приобретения и прекращения права собственности: анализ судебной практики. (2.3)

К первоначальным способам приобретения права собственности относятся:

• создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности;

• переработка и сбор или добыча общедоступных для этих целей вещей;

• при определенных условиях – самовольная постройка;

• приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право;

• приобретение права собственности добросовестным приобретателем недвижимой вещи от ее неуправомоченного отчуждателя при отказе собственнику в удовлетворении иска о ее истребовании;

• специальные способы возникновения права собственности, допускаемые законом лишь для определенных субъектов (кроме приватизации).

К производным способам приобретения права собственности относится приобретение этого права:

• на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;

• в порядке наследования после смерти гражданина;

• в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица.

Проблемные вопросы приобретения:

Среди первоначальных способов приобретения права собственности наибольшие вопросы в современной отечественной правоприменительной практике вызывают

* самовольная постройка недвижимой вещи, которая в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ при определенных условиях может стать основанием (титулом) права собственности

* приобретательная давность, т.е. приобретение права собственности на вещь по давности владения (ст. 234 ГК РФ).

1. Самовольная постройка.

Проблема в том, что застраиваются обычно чужие (государственные или муниципальные) земельные участки, получается два права собственности: на земельный участок и находящееся на нем здание.

В качестве исключения право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (а в установленных законом случаях - в ином предусмотренном им порядке) за собственником или иным титульным владельцем земельного участка, на котором осуществлено такое строительство (но не за застройщиком!!!), если при этом:

2. - во-первых, у осуществившего самовольную постройку лица было право на строительство соответствующего объекта на данном земельном участке;

3. - во-вторых, постройка соответствует параметрам, установленным правилами планировки, застройки и землепользования;

4. - в-третьих, сохранение постройки не нарушает прав и законных интересов других лиц (например, соседних землепользователей) и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

5. В результате собственник (или иной титульный владелец) земельного участка становится и собственником возведенного на нем строения (разумеется, компенсировав застройщику необходимые расходы на строительство), что содействует возрождению принципа superficies solo cedit.

Суханов: Вместе с тем в практике применения этого института обнаружились различные злоупотребления должностных лиц, выступающих от имени публичных земельных собственников, в том числе связанные с необоснованным отказом или задержкой в выдаче разрешений на строительство, а также случаи длительной фактической эксплуатации самовольно возведенных объектов, в частности многоквартирных жилых домов, снос которых мог бы повлечь ущемление интересов граждан и членов их семей, не участвовавших в их строительстве. Поэтому судебная практика исходит из того, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, если осуществившее ее лицо принимало меры к получению такого разрешения и (или) других необходимых документов, а постройка не нарушает прав и интересов иных лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан (абз. 2 п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).

Более того, даже отдельные нарушения градостроительных и иных норм и правил, допущенные при предоставлении земельного участка и при возведении постройки, в соответствии со сложившейся судебной практикой сами по себе также не становятся основанием для сноса строения, если они не являются существенными в смысле ст. 222 ГК РФ и не относятся к числу неустранимых. Основанием возникновения права собственности в такой ситуации становится решение суда (п. 31 названного Постановления), являющееся и основанием для регистрации этого права в государственном реестре.

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 258-ФЗ ст. 222 ГК РФ получила новую редакцию, в частности была дополнена п. 4, допустившим снос самовольной постройки во внесудебном порядке - по решению органов местного самоуправления в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, в том числе, если земельный участок расположен на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей. Следует иметь в виду, что в таком порядке допускается лишь снос самовольной постройки, но не признание на нее при указанных выше условиях права собственности за собственником земельного участка. На основании этого правила по решениям органов местной власти некоторых городов (в том числе Москвы) был осуществлен снос отдельных торговых и иных построек коммерческого назначения, в том числе ранее оформленных в качестве объектов права собственности (т.е. формально не подпадавших под категорию самовольных построек). Однако владельцы таких построек обычно не имели необходимого титула на земельный участок, допускавшего его застройку указанными объектами недвижимости.