20.Суперфиций в римском частном праве, право застройки в дореволюционном российском праве. Перспективы развития права застройки в современном российском законодательстве.

Суперфиций (от лат. Superficies solo cedit - Строение следует за землей) — право застройки. Одно из ограниченных вещных прав пользования чужой недвижимой вещью (земельным участком). Суперфиций можно передавать по наследству, обременять залогом, отчуждать в пользу третьих лиц. Устанавливается на определенный или неопределенный срок.

Понятие суперфиция было впервые сформировано в римском праве. Здесь суперфиций рассматривался как разновидность права на чужие вещи (лат. jus in re aliena). Суперфиций отличался от простого договора аренды тем, что он имел вещный и наследственный характер и мог отчуждаться вне зависимости от согласия владельца земли.

В Гражданском кодексе России суперфицию соответствует право пользования чужим земельным участком собственником недвижимости, которая находится на этом участке (статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суперфиций - вещное, отчуждаемое, передаваемое по наследству право долгосрочной аренды чужого строительного участка для возведения на нем строения и право пользования этим строением. Суперфициарий обязан был платить собственнику земли ежегодную плату - solarium. Застройщику возведенного на средства суперфициария строения принадлежало лишь право пользования этим строением. Суперфициарий мог передавать свое право по наследству, отчуждать с согласия собственника, закладывать, обременять сервитутами, но без ущерба для прав собственника земли. Суперфициарий оплачивал все государственные подати и налоги. Он получал в свою защиту иск против всех, аналогичный иску о собственности (utilis rei vindicatio), а также специальный преторский интердикт о суперфиции, предназначенный для защиты пользования от третьих лиц.

В настоящее время, как уже было отмечено, институт застройки в качестве самостоятельного ius in re aliena в действующем российском законодательстве нигде прямо не упоминается. Отсутствует он и в новом ГК РФ, и в упоминавшемся ранее проекте Земельного кодекса РФ, принятом Государственной Думой 11 июня 1997 г.

Хотя в п. 2 ст. 266 и п. 2 ст. 269 ГК РФ, а также в п. 1 ст. 63, подп. 3 п. 1 ст. 78 и п. 1 ст. 79 проекта Земельного кодекса РФ предусмотрено право владельцев и пользователей чужой земли возводить на ней строения, приобретая на последние право собственности. При отчуждении недвижимости, находящейся на чужой земле, приобретатель получает и право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и прежний собственник здания, строения, сооружения (ч. 1 п. 2 ст. 271 и ч. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ, а также п. 1 ст. 88 проекта ЗК РФ). Таким образом, можно сказать, что здесь мы имеем дело с правом застройки не как с самостоятельным институтом iura in re aliena, а как с отдельным правомочием, входящим в содержание других ограниченных вещных прав (пожизненного наследуемого владения и бессрочного пользования).

Отличия этого правомочия от суперфиция Древнего Рима и права застройки в Российской империи сводятся к следующему:

во-первых, как только что было замечено, в настоящее время право застройки в законодательстве рассматривается не как особое ius in re aliena, а лишь как одно из правомочий, составляющих содержание других вещных прав;

во-вторых, хотя право застройки не может отчуждаться как самостоятельное ius in re aliena, законодатель установил возможность отчуждения застройщиком самого строения, находящегося на чужом участке (п. 2 ст. 266, п. 2 ст. 269 ГК РФ и п. 1 ст. 88 проекта ЗК РФ), что влечет переход к приобретателю не только права собственности на дом, но и соответствующего ограниченного вещного права на землю;

в-третьих, предоставление владельцу или пользователю права застроить участок носит по действующему законодательству безвозмездный характер, поскольку собственник не имеет права требовать от застройщика вознаграждения ни за возведение, ни за дальнейшее пользование этой недвижимостью на его участке;

в-четвертых, если в римском и русском дореволюционном праве возведение постройки рассматривалось как обязанность застройщика, то в настоящее время владельцы и пользователи чужой земли решают вопрос о строительстве по своему усмотрению (п. 2 ст. 266, п. 2 ст. 269 ПС РФ и п. 1 ст. 63, подп. 3 п. 1 ст. 78, п. 1 ст. 79 проекта Земельного кодекса РФ), если из условий пользования участком не вытекает иное.

Нужно заметить, что проект ЗК РФ (п. 6 ст. 61) предусматривает возможность предоставления земли в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование лицу с обязанностью застроить участок в определенные сроки. Но и в этом случае обязанность застройки не будет являться самостоятельным ius in re, представляя собой лишь одну из обязанностей, лежащих на владельце и пользователе земли. Невыполнение этой обязанности может повлечь для застройщика, если это предусмотрено в договоре, потерю соответствующего титула на участок (пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования).

Наконец, и в Гражданском кодексе РФ, и в проекте Земельного кодекса строения не рассматриваются как принадлежность к главной вещи (земле). Это подтверждается и тем, что застройщик приобретает право собственности на строение, возведенное им на чужой земле (отрицается принцип superficies solo cedit как частный случай действия ст. 135 ГК РФ), и тем, что переход права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом участке, влечет перенос соответствующего ограниченного вещного права на землю на нового собственника строений (ч. 1 п. 2 ст. 271, ч. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 88 проекта ЗК РФ).

Перечисленные различия объясняются, вероятно, тем, что в современном гражданском праве не проводится разграничения между пользованием чужой землей с целью сельскохозяйственной обработки (эмфитев-зис и чиншевое право) и использованием ее с целью застройки (суперфи-ций и право застройки) как отдельными категориями iura in re aliena, что имело место в римском и русском дореволюционном праве.

Целесообразно ли возвращение права застройки как самостоятельного ius in re в современное российское право? Существуют ли перспективы для развития этого института в современной России?

Думается, да. Такой вывод основывается на комплексе причин политического, экономического и юридического характера.

Политические предпосылки введения института застройки в современный имущественный оборот определяются универсальным характером данного ius in re aliena, которое может существовать как при наличии права частной собственности на землю и ее свободной купли-продажи, так и при отсутствии возможности обособления земельных участков на данном титуле.

3. Право застройки в современном российском гражданском праве

Вопрос о праве частной собственности имеет в современной России не столько юридическое, сколько политическое значение. Вокруг него сломано немало копий. В настоящее время в российском обществе нет единства мнений в решении этой проблемы. Ситуация, сложившаяся вокруг проекта нового Земельного кодекса РФ, который до сих пор не принят, служит тому подтверждением. Между тем история возникновения и развития суперфиция в Древнем Риме и права застройки в советской России убедительно доказывает, что данное ius in re (как и эмфитевзис) способно развиваться как на государственной, так и на частной земле. Для суперфиция не имеет принципиального значения, кто предоставляет участок под застройку: частный собственник или государство.

Следовательно, причин политического характера, препятствующих введению института застройки в гражданское право России, в настоящее время не существует. Более того, предоставление гражданам возможности владеть земельными участками на данном титуле позволит расширить перечень правовых форм реализации отношений земельной собственности - не столько через право частной собственности, сколько через систему ограниченных вещных прав на землю.

Не менее привлекательно выглядят перспективы права застройки и с экономической точки зрения. Существует несколько вариантов решения жилищного вопроса. С одной стороны, это приобретение земли в собственность с целью ее последующей застройки. Однако этот способ рассчитан в первую очередь на инвесторов-застройщиков, обладающих очень высокой платежеспособностью, что делает его недоступным в настоящий момент для подавляющего большинства россиян.

С другой стороны, возможна простая аренда земли с условием застройки. Этот вариант, несмотря на свою относительную дешевизну, также не лишен ряда недостатков. Во-первых, право арендатора по своей природе является срочным, что не порождает у застройщика уверенности в завтрашнем дне, во-вторых, в действующем гражданском законодательстве прямо не решен вопрос о том, кто является собственником жилого дома, возведенного на арендованном участке (арендатор-застройщик или арендодатель-собственник).

Наконец, существует еще один вариант: получить чужую землю в пользование на ограниченном вещном праве с обязанностью ее застройки. Этот путь не требует значительных расходов на приобретение самой земли (более того, государство может предоставлять участки под застройку вообще безвозмездно). Кроме того, у застройщика возникает не обязательственное, а ограниченное вещное (а значит, бессрочное) право как на землю, так и на постройку, что стимулирует его безбоязненно инвестировать средства в жилищное строительство. Думается, приобретение земли на праве застройки способно будет в первую очередь удовлетворить жилищные потребности формирующегося сегодня в России «среднего» класса.