35. Цивилистические конструкции юридической связи объектов недвижимости с земельными участками.

Юридическая взаимосвязь объектов с землей продиктована прежде всего требованиями экономической целесообразности: очевидно, что соединение и использование данных объектов по единому назначению создает некую новую хозяйственную единицу, представляющую собой определенное нераздельное благо, дополнительная экономическая ценность которого была бы значительно уменьшена либо утрачена вовсе вследствие разъединения первоначальных объектов. Кроме того, «третьи лица полагаются на единую хозяйственную единицу как на единый объект права, и ее экономическая стоимость должна быть сохранена. И, правильнее тогда было бы сказать, что сохранение экономической стоимости не само основание для появления правовой конструкции, а необходимое следствие правовой защиты имеющегося представления о вещи». Таким образом, единство механическое и экономическое порождают единство юридическое: положения законодательных актов должны быть направлены на обеспечение одновременного участия в обороте взаимосвязанных вещей.

Проблеме юридической взаимосвязи объектов уделено значительное внимание в германской цивилистической литературе; в российской науке она не была подвергнута специальному исследованию. Для юридического соединения вещей в теории цивилистики, восходящей к догме римского права, выработаны основные юридические модели, которые можно обозначить как конструкции единого объекта, составной вещи, совокупности вещей.

1. Соединение вещей по первой модели приводило в римском праве к утрате изначальными объектами самого статуса вещей. Прочно связанные друг с другом, они становились составными частями единого с экономической и юридической точек зрения объекта — единой вещи, — и поэтому не могли иметь в обороте самостоятельного значения. В отношении составных частей не допускалось установление вещных прав и предъявление вещных исков, «ибо это могло бы повести к отторжению их от целого и тем самым к разрушению ценностей».

Все присоединенное к земле собственника, связанное с земельным участком inaedificatio, avulsio, satio или implantatio, считалось его составной частью. Оно подлежало правилам superficies solo cedit («сделанное над поверхностью следует за поверхностью») и quod solo inaedificatur solo sedit («то, что выстроено на поверхности, разделяет юридическую судьбу почвы»). Последовательное применение этих правил приводило, среди прочего, к недозволению раздельной собственности на этажи одного и того же здания: собственник поверхности земли необходимым образом становится и собственником всего того, что было на ней построено, без ограничения высоты. Право собственника земельного участка распространялось usque ad sidera, usque ad inferos («до звезд и до преисподней»), вплоть до пределов, в которых его можно использовать в хозяйственном отношении, а также на все нижележащие материальные объекты (пещеры, залежи полезных ископаемых, источники) — до тех пределов, в которых можно использовать недра в соответствии с техникой того времени. Тем не менее, уже в римском праве применение конструкции единого объекта подразумевало ряд исключений.

Вещи, не являющиеся составной частью либо существенной составной частью, могут состоять с земельным участком в правовой связи «главная вещь — принадлежность». Чаще всего категория принадлежности применяется в германском праве к объектам, связанным с земельными участками промышленного и сельскохозяйственного назначения. Цель принадлежности, как и составной части, состоит в сохранении единого экономического целого, поэтому главная вещь и ее принадлежность должны по возможности иметь одинаковую юридическую судьбу. В соответствии с §97 (1) ГГУ, «принадлежности — это движимые (курсив мой. — Е.Л.) вещи, которые, не являясь составными частями главной вещи, служат ее хозяйственному назначению и соответственно этому назначению находятся с ней в пространственных отношениях. Вещь не является принадлежностью, если в обороте она не рассматривается в качестве принадлежности».

В данном определении закреплены основные признаки вещи-принадлежности, позволяющие отличать ее от составных частей: 1) принадлежностью могут быть только движимыми; 2) главная вещь и принадлежность объединены некоторым общим пространством, но не являются при этом механически взаимосвязанными объектами.

При совершении сделок презюмируется направленность воли сторон на сохранение экономического целого. Сделка, имеющая целью отчуждение либо обременение главной вещи, распространяется также и на ее принадлежность (§311 с, 926 ГГУ), если иное не установлено соглашением сторон. С переходом права собственности на земельный участок право на принадлежность переходит без какого-либо специального акта (§929–931 ГГУ).

Принадлежности, в отличие от существенных составных частей, — юридически самостоятельные вещи, которые являются предметом отдельных прав и могут принадлежать иному лицу, чем собственник главной вещи. §98 ГГУ приводит важные примеры вещей-принадлежностей: 1) для строения, приспособленного на длительный срок для промышленного производства, в частности для мельницы, кузницы, пивоварни, фабрики — машины, предназначенные для производства, и иное оборудование; 2) для поместья — орудия и скот, предназначенные для сельскохозяйственного производства, сельскохозяйственные продукты, если они необходимы для дальнейшего ведения хозяйства до того срока, когда предполагается сбор таких же или подобных продуктов, а также имеющиеся удобрения, полученные в поместье.

В соответствии с п. 1 статьи 130 Гражданского кодекса (ГК) РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Земля и расположенное на ней здание, в действительности, являются взаимосвязанными объектами, увеличивающими ценность друг друга. При этом связь как таковая не может быть разорвана, то есть отчуждение одного объекта одновременно предполагает необходимость отчуждения и другого. И не имеет значения, какой из них отчуждается в первую очередь - здание или земельный участок.

Однако существует и другая точка зрения по данному вопросу, согласно которой земельный участок всегда является приоритетным по отношению к строению. При этом, как указывают ученые, такое рассмотрение, а точнее разрешение вопроса приоритетности объектов обречено на провал, поскольку здание (строение, сооружение) может находиться в собственности, а земельный участок, на котором строение расположено, нет.

Кроме того, следует обратить внимание также на то, что, по мнению ученых, концепция "единого объекта недвижимости" реализована быть не может.

В настоящее время, большинство зданий (строений, сооружений) находятся в частной собственности, при этом земельные участки, на которых расположены многие из них, зачастую собственностью не являются. Некоторые категории земель вообще исключены из оборота (п. 3 статьи 27 Земельного кодекса): из оборота изъяты земельные участки занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

• государственными природными заповедниками и национальными парками;

• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

• объектами организаций федеральной службы безопасности;

• объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

• объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

• объектами, в соответствии с видом деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

• объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

• воинскими и гражданскими захоронениями;

• инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Исходя из вышесказанного, можно сделать следующий вывод: говорить о "едином объекте недвижимости" можно только в том случае, когда земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости являются собственностью одного лица.

Отсюда, собственнику земельного участка и расположенного на нем здания следовало бы распоряжаться этими объектами, не разделяя их, то есть одновременно. При этом исключением являются случаи, когда это сделать нельзя в силу установленного законодательства.

Так, например, согласно п. 1 статьи 239 ГК в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.

Еще одним интересным моментом при рассмотрении концепции "единого объекта недвижимости" является предложенная учеными идея "единой судьбы". Данная идея заключается в том, что собственник здания (сооружения, строения) в обязательном порядке обладает правом пользования на земельный участок, на котором данное здание (сооружение, строение) расположено.

В настоящее время идея "единой судьбы" реализуется посредством ГК: согласно статье 271 ГК собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

2. Следующая юридическая конструкция предполагала сохранение самостоятельности вещей, но в ряде случаев ограничивала проявление их вещно-правовых свойств (исключались usucapio, vindicatio и evictio). Тем самым вещи утрачивали свою вещно-правовую автономию, частично теряя способность быть самостоятельным объектом прав и исков, поскольку необходимым образом разделяли юридическую судьбу общей вещи (при vindicatio, in jure cessio, traditio).

В остальном, т.е. в той мере, в какой они сохраняли способность быть объектами самостоятельных прав, такие вещи дополнительно подчинялись правовому статусу общей вещи. Пока существовала целая вещь и вещи — составные части — входили в ее состав, они следовали установленному на нее праву.

Объединение вещей становилось полностью обособленной вещью (составной вещью) с собственным правовым статусом, который при образовании определялся правовым статусом главной вещи либо, в отсутствие таковой, всеми без исключения объединяемыми вещами. В своем дальнейшем существовании составная вещь признавалась автономной по отношению к своим частям и при изменении вещей в ее составе оставалась себе идентичной. В римском праве данная конструкция применялась лишь для физически соединенных друг с другом вещей. Поскольку вещи, прочно соединенные с земельным участком, подчинялись правилам первой конструкции, то данное соединение использовалось лишь для имеющих меньшую экономическую значимость построек и сооружений, соединение которых с земельным участком не исключало возможности их последующего отделения, — срубы колодцев, фонтаны, памятники и т.д.

Понятие составной части необходимо отграничивать от понятия принадлежности. Внешне эти вещи выполняют одинаковую функцию — следуют юридической судьбе главной вещи. К. Хофакер, разграничивая данные понятия, отмечает, что составная часть — это вещь, без которой образуемая вещь не сможет соответствовать своему предназначению; принадлежность — это, напротив, вещь, которая может существовать самостоятельно и которую вынудили с другой вещью к продолжительной связи. Однако главное их отличие состояло в характере правовой связи объектов: по римскому праву, главная вещь и принадлежность (instrumentum) (сельскохозяйственный инвентарь, скот для обработки земель и т.д.) не образовывали единый объект вещного права.

Юридическое значение принадлежности состояло в том, что все юридические распоряжения собственника относительно главной вещи и все постановления закона о ней распространялись в случае сомнения на основании диспозитивной нормы закона и на ее принадлежности, без нарушения, однако, прав третьих лиц на эти принадлежности. Иными словами, при отсутствии в договоре сведений о вещи-принадлежности подразумевалось, что она отчуждена вместе с главной вещью, если иное не предусмотрено договором. При этом принадлежности сохраняли свою автономию как объекты вещного права, их приобретение подразумевало переход отдельных вещных прав на каждый из входящих в группу объектов.

3. Третьей конструкцией в римском праве была охвачена совокупность вещей с общим хозяйственным назначением. Эта конструкция — corpus ex distantibus применялась не при механическом, а при пространственном или функциональном соединении вещей (комплект сельскохозяйственных орудий, библиотека, стадо и т.д.). Corpus ex distantibus выступала единым объектом обязательственных отношений, если иное не устанавливалось соглашением сторон. Вещи в составе данного объединения полностью сохраняли свою самостоятельность без каких-либо ограничений, в отличие от второй конструкции. Такого рода объединение вещей не приводило в римском праве к появлению новой единой вещи, но в некоторых отношениях corpus ex distantibus действовала как таковая — могла быть предметом узуфрукта или виндикационного иска. Для приобретения правомочий на corpus ex distantibus был необходим переход права собственности на каждую из составляющих ее вещей.

Регулируя юридическое соотношение земельных участков и экономически связанных с ними вещей, континентальные правопорядки, как правило, следуют одной из данных конструкций. Выбор той или иной конструкции предопределяет понятие недвижимости.

В Российском законодательстве примером такой конструкции является Предприятие как единый недвижимый комплекс.  в имущество предприятия, которое может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок как единый объект, входят предназначенные для его деятельности такие разнородные по своим характеристикам и предназначению вещи и права, как:

земельные участки;

здания, сооружения;

оборудование и инвентарь;

сырье и продукция;

права требования, долги;

права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

В соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятие считается имущественным комплексом и одновременно недвижимой вещью. Предприятие как имущественный комплекс состоит из юридически разнородных объектов гражданских прав - движимых и недвижимых вещей, прав и обязанностей (долгов), исключительных прав (на коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания).

В состав предприятия могут входить корпоративные права (принадлежащие ему акции или доли участия в капитале коммерческих корпораций), а также клиентела (goodwill), т.е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями продукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного хозяйства .

Именно разнородностью этих составных частей и определяются особенности гражданскоправового режима предприятия. Ведь предприятие в целом не может считаться ни сложной вещью (ст. 134 ГК РФ), ни единым недвижимым комплексом (ст. 133.1 ГК РФ), поскольку такие объекты (вещи) состоят исключительно из других вещей. Вместе с тем признание имущественного комплекса предприятия вещью - единым объектом права собственности или иного вещного права - не только противоречило бы вещно-правовому "принципу специализации", но и вело бы к появлению "права на право" (вещного права на обязательственные и иные права, находящиеся в составе предприятия), а в конечном счете к необоснованному смешению правовых режимов вещных и обязательственных прав. Вместе с тем на практике в качестве отдельных объектов недвижимости регистрируются лишь входящие в состав предприятия здания, строения и сооружения, а не предприятие в целом, которое, как было отмечено в Концепции развития гражданского законодательства РФ, "практически выбыло из оборота недвижимости". В связи с этим указанной Концепцией было предложено "исключить из ст. 132 ГК РФ признание предприятия в целом недвижимой вещью", однако законодатель не согласился с таким предложением.

Для правильного понимания гражданско-правового режима предприятия прежде всего следует обратить внимание на то, что его признание недвижимостью последовало в специальной норме п. 1 ст. 132 ГК РФ, а не в общем правиле абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ. Это означает, что закон лишь приравнял его к недвижимости, отнеся его именно к недвижимости "по закону", а не "по природе". Более того, в абз. 1 п. 2 ст. 132 ГК РФ прямо указано, что предприятие может быть объектом различных сделок, связанных с вещными правами, т.е. объектом обязательств, но не объектом права собственности и других вещных прав. Иначе говоря, предприятие по прямому указанию закона считается недвижимостью и единым имущественным комплексом ("вещью") лишь для целей имущественного оборота, т.е. только в случаях и в пределах перехода прав на это разнородное по природе имущество. Именно с этой точки зрения самостоятельным объектом гражданского оборота может стать и часть предприятия, например имущество цеха (о чем прямо говорит абз. 1 п. 2 ст. 132 ГК РФ), которое даже с позиций закона не может считаться самостоятельной вещью - объектом вещного права.

Предприятие как имущественный комплекс, будучи разновидностью общей категории "имущество", подобно ей также составляет единый объект права лишь для целей оборота, т.е. либо в обязательственных отношениях (при совершении сделок по продаже, аренде или залогу предприятия), либо в случаях универсального правопреемства (реорганизации юридических лиц или наследования после смерти гражданина). При непосредственной эксплуатации (использовании) имущества предприятия его собственником или субъектом иного вещного права (в статике имущественных отношений) оно юридически распадается на отдельные составляющие его объекты с различным правовым режимом (вещи как объекты вещных прав , права и обязанности как объекты обязательственных прав, фирменное наименование и коммерческое обозначение как объекты исключительных прав и т.д.). Более того, даже при передаче таких комплексов uno actu (по единой сделке), например при продаже или аренде предприятия, переход прав на каждый из составляющих их объектов все равно осуществляется с соблюдением особенностей их правового режима (вещных, обязательственных, исключительных, возможно и корпоративных, прав), поскольку здесь требуется составление специальных актов инвентаризации и передачи такого "имущества" (ст. 561, 563, 659, 664 ГК РФ), в которых перечисляются (т.е. индивидуализируются) все объекты, составляющие соответствующий комплекс. Это позволяет говорить о сохранении действия вещно-правового принципа специализации и для таких имущественных комплексов.

Впрочем, и в советское время высказывался взгляд на предприятие как на объект права государственной собственности - сложный имущественный комплекс.

В дореволюционном российском праве предприятие безоговорочно признавалось объектом, а не субъектом "торговой" (предпринимательской) деятельности , поскольку в экономическом смысле оно рассматривалось как "торговый промысел", "бизнес" ведущего его лица, т.е. определенный вид деятельности, экономически обособленный от личного имущества ведущего свое "дело" предпринимателя. Эта независимость предприятия от ведущего его предпринимателя требовала и его юридического обособления, а "таким запросам могла бы удовлетворить лишь такая конструкция, по которой торговое предприятие рассматривалось бы как обособленное имущество" . Поэтому "признание торгового предприятия как такового юридическим лицом сводило бы на нет самое понятие юридического лица. Совершенно очевидно, что предприятие не субъект, но объект прав" .

Поэтому конструкция унитарного предприятия новым ГК РФ была разрешена лишь для публичных собственников, в том числе с целью сохранения этой ставшей традиционной для нас формы государственного участия в экономике. В.А. Дозорцевым было справедливо отмечено, что ситуация, в которой субъект гражданского права не является собственником, допустима только в определенных исторических условиях и может сохраняться "только как промежуточная, переходная стадия в развитии системы" . Действительно, такая юридическая конструкция, как правосубъектное предприятие с ограниченным "вещным" правом на имущество своего учредителя-собственника, как показывает исторический опыт, может продолжать относительно эффективно функционировать лишь в многоукладной экономике, т.е. либо в государственноцентрализованном хозяйстве с рыночными элементами (периоды нэпа и перестройки), либо в государственно-регулируемой рыночной экономике (т.е. при современном "госкапитализме"). В условиях же полноценной рыночной экономики и оформляющего ее потребности частноправового регулирования такой вид юридического лица, как предприятие-несобственник, существовать не может. Не случайно все восточноевропейские страны в ходе современного обновления своего гражданского законодательства исключили из него этот вид юридических лиц (а в развитых западноевропейских правопорядках он и ранее отсутствовал).

Суханов Е. А. Вещное право.

Абзац 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ содержит основанную на традиционных представлениях дореволюционного российского права формулировку понятия недвижимости (недвижимой вещи), устанавливая в качестве главного ее признака прочную связь объекта с землей, которая выражается в невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению. В соответствии с этим Кодекс называет в качестве недвижимых вещей:

1) земельные участки и участки недр;

2) здания и сооружения;

3) объекты незавершенного строительства.

"Недвижимостями по природе", строго говоря, следовало бы считать лишь первую группу названных вещей, поскольку здания и сооружения считаются недвижимостями лишь при условии их "прочной связи с землей", а по классическим воззрениям - представляют собой составные части земельных участков, на которых они расположены, т.е. вообще не являются самостоятельными вещами. Однако еще дореволюционное русское право признавало "недвижимыми имуществами по закону" не только "земли и всякие угодья", но и отдельные дома и "всякие строения" (ст. 384 ч. 1 т. X Свода законов), "хотя бы возведенные и на чужой земле", причем этот подход предполагалось принципиально сохранить в проекте Гражданского уложения (ст. 32 которого как раз и указывала на необходимость их "прочной связи с землей"). Иначе говоря, в российском праве традиционно сложилось более широкое понятие недвижимости, чем в пандектном праве.

Фактически здесь воспроизведено предложение, содержавшееся в принятом в первом чтении варианте законопроекта об изменениях ГК РФ, согласно которому ст. 130 ГК РФ дополнялась положением о том, что "земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь" (впоследствии оно было исключено из текста законопроекта). Такие странные "вещи", как объекты незавершенного строительства, появились только в современном российском праве и неизвестны никаким другим правопорядкам. Судебная практика исходит из того, что для их признания недвижимыми вещами необходимо установить, что на таком объекте, "по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы". Фактически они представляют собой "полузастроенные" или "недозастроенные" земельные участки, чем и определяется их экономическая и юридическая ценность. Об этом свидетельствует то обстоятельство, что право собственности на такую "вещь" всегда принадлежит собственнику или обладателю иного титула (права) на земельный участок, а необходимость государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства возникает только в случае приостановления и консервации строительства.

88 из 88