4.Примеры

Статья 53 ФЗ «О концессионных соглашениях».

1. Право собственности концедента на созданный в соответствии с концессионным соглашением, регулируемым настоящей главой, объект недвижимого имущества или на объект незавершенного строительства регистрируется на основании концессионного соглашения, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (в том числе полученного концессионером), если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

2. Представление правоустанавливающего документа на ЗУ, на котором расположен созданный объект недвижимого имущества или объект незавершенного строительства, не требуется, если права концедента на ЗУ зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Суханов, строительный подряд: «Поскольку результатом строительных работ является объект недвижимости, подлежащий передаче в собственность заказчика, на заказчика возлагается дополнительная обязанность своевременно предоставить для строительства ЗУ. Право собственности на созданный объект недвижимости может быть зарегистрировано лишь за лицом, владеющим земельным участком на законном основании, поэтому заказчик, заключая договор подряда на строительство здания, сооружения, должен обладать таким правом на ЗУ, на котором будет осуществляться строительство, и предоставить его подрядчику. В том случае, если строительство осуществляется на земельном участке, принадлежащем лицу, осуществляющему строительство, с обязательством последнего передать готовый объект лицу, его оплатившему, такой договор следует квалифицировать не как договор строительного подряда, а как договор купли-продажи будущей вещи (п. п. 4, 6 Постановления Пленума ВАС РФ N 54)».

5.Алексеев о понятии «вновь созданный» объект

Вновь созданный объект недвижимости - объекта, строительство которого завершено. Вопрос о понятии такого объекта практически сводится к тому, с какого и до какого момента объект недвижимости может считаться вновь созданным.

Первая часть вопроса - определение момента, когда объект теряет статус незавершенного строительства и становится вновь созданным объектом недвижимости. Дело в том, что строительные работы на объекте (в частности, отделка, благоустройство территории и т.п.) могут продолжаться весьма длительное время после того, как объект фактически начинает использоваться по установленному проектом назначению. В то же время с момента окончания всех строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала использования объекта может пройти значительный промежуток времени. Таким образом, момент создания объекта недвижимости, как представляется, нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с моментом фактического окончания строительных работ. Для этой цели должен использоваться иной, формальный критерий, состоящий в удостоверении возможности эксплуатации объекта компетентным субъектом.

Следует отметить, что, несмотря на то что новым ГрК РФ порядок удостоверения факта окончания строительства весьма существенно изменен в отношении объектов, принятых в эксплуатацию до 1 января 2005 г., документом, который может свидетельствовать о юридическом окончании создания объекта недвижимости, остается акт приемки в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 55 ГрК РФ документом, свидетельствующим о возникновении нового объекта недвижимости, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, представляющее собой "документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации". Этот документ выдается органом исполнительной власти или местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство объекта.

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан представить документы, в числе которых указан акт приемки объекта капитального строительства (пп. 4 п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса). Однако такой акт требуется лишь в случае осуществления строительства или реконструкции на основании договора и свидетельствует лишь о том, что отношения между заказчиком (застройщиком) и подрядчиком урегулированы.

Таким образом, в настоящее время моментом юридического окончания строительства объекта следует считать момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Вторая часть вопроса - определение момента, до которого объект должен считаться вновь созданным. Законодательство также не содержит прямого ответа на данный вопрос, однако анализ положений закона позволяет достаточно легко определить момент, когда объект перестает быть в юридическом понимании вновь созданным. Этим моментом является возникновение права на объект у первичного правообладателя. Понятие создаваемого объекта недвижимости (ст. 219 ГК РФ, ст. 25 Закона о регистрации) и более общее понятие "новой вещи" (п. 1 ст. 218 ГК РФ) используются в законодательстве лишь применительно к вопросу о возникновении права на такие объекты. Исходя из этого, после того как право на объект возникло, он не может считаться вновь созданным, а приобретает статус "имущества, которое имеет собственника", приобретение прав на которое регулируется иными нормами (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Итак, объект считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо с момента его приемки в эксплуатацию в установленном законодательством порядке (если соответствующий акт утвержден до 1 января 2005 г.) до момента возникновения права на него у первичного правообладателя.