26.Понятие недвижимости в российском и современном зарубежном праве. Судебно-арбитражная практика по вопросу квалификации объектов как недвижимых вещей. (1.3)

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Французский гражданский кодекс 1804 г. Перечень вещей, относящихся к недвижимости, дан в ст.ст. 517—526 ФГК. ФГК проводит строгую классификацию объектов недвижимости, причем так же, как и в российском законодательстве, невозможно выделить единый критерий, по которому группируются объекты. 

Прежде всего выделяется недвижимость по своей природе — земельные участки и строения. Урожай на корню и плоды, не снятые с деревьев, тоже относятся к этой группе. Но с того момента, когда колосья срезаны, а плоды сорваны, они переходят в разряд движимых вещей. 

Во вторую группу входит недвижимость по назначению. К ней относятся предметы, которые собственник земли поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации. Статья 524 ФГК дает примерный перечень таких объектов: животные, служащие для обработки земли, земледельческие орудия, семена, ульи, определенное промышленное оборудование, иные движимые вещи, присоединенные собственником к земельному участку таким образом, что их отделение невозможно без повреждения или ухудшения части последней. Даная группа весьма примечательна: в ней четко прослеживается принцип следования принадлежности (всех указанных движимых вещей) за главной вещью (земельным участком). При отделении перечисленных вещей от земельного участка они переходят в разряд движимости со всеми вытекающими отсюда последствиями. Следовательно, совокупность указанных вещей, объединенных понятием «недвижимость по назначению», следует рассматривать как некий имущественный комплекс, который в имущественном обороте выступает как единый объект права. 

В третью группу входят ограниченные вещные права (узуфрукт, сервитут) и вещные иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества. Причина выделения этой группы ясна: законодатель устанавливает единый правовой режим для всех ситуаций, в том числе и передачи прав, когда они возникают в отношении недвижимого имущества. 

Германское гражданское уложение (ГГУ) 1896 г. дает более узкое понятие недвижимости. Прежде всего, следует отметить, что ГГУ упоминает лишь о двух категориях вещей: «земельный участок» и «движимость». Недвижимыми вещами являются земельные участки, включая существенные их составные части. § 94 ГГУ относит к ним вещи, прочно связанные с землей (например, строения, растения на корню, высаженные в почву семена), и права, связанные с правом собственности на участок (§ 96 ГГУ). Каждая из этих частей может быть обособленным, самостоятельным объектом права. По целевому назначению к недвижимости относятся так называемые принадлежности земельного участка: промышленный инвентарь (мельницы, кузницы, пивоварни и т.п.), сельскохозяйственные средства производства. Согласно § 97 ГГУ такие принадлежности не являются составной частью главной вещи, а лишь предназначены служить ее хозяйственной цели. 

Не включаются в состав земельного участка вещи, связь которых с почвой является временной. То же самое относится к строениям и другим сооружениям, связанным с данным земельным участком и используемым управомоченным лицом для осуществления им своего права на чужой земельный участок. 

Особо в законодательстве Германии регулируется правовой статус изолированных помещений (в отдельных случаях и этажей зданий). В соответствии с Законом о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью от 15 марта 1951 г. в качестве недвижимого имущества признаны жилые и нежилые помещения. Причем, как следует из п. 5 § 1, § 3, п. 2 § 6 указанного Закона, земельный участок и оборудование здания являются принадлежностями здания, а квартира (помещение) в здании рассматривается как объект особого права, зависящего от права общей собственности на здание. То есть единство объекта недвижимости базируется на понятии главенства, как и в законодательстве России (ст. 135 ГК РФ). 

Существенные особенности в делении вещей на движимые и недвижимые имеются в странах с англосаксонской системой права. Общеизвестно, что термины «движимое имущество» и «недвижимое имущество» в праве Англии применяются лишь в тех случаях, когда возникают отношения, регулируемые международным частным правом. Во внутренних отношениях используются классификации, восходящие к нормам общего права, сложившимся в XIV в., где различалось «реальное имущество» (real property), то есть такое, по поводу которого может быть предъявлен иск о восстановлении владения, «личное имущество» (personal property), по поводу которого может быть предъявлен иск по своему выбору, либо о возврате имущества, либо о выплате денежной компенсации. 

К реальным вещам, которые признавались объектами «реальной собственности», относились: земельные участки, находящиеся в свободном владении, и движимые вещи, которые по обычному праву переходили по наследству из рода в род вместе с недвижимым имуществом. В настоящее время понятие реального имущества расширилось. Помимо земли оно включает в себя растения, связанные с землей, постоянные принадлежности земли или вещи, присоединенные к земельному участку, строению таким образом, что их нельзя отделить без повреждения этого участка или здания или без причинения вреда основным функциям последних. К реальному имуществу относятся все права, связанные с землей и возведенными на ней зданиями и сооружениями. Personal property тоже охватывает как "вещи во владении" (chose in possession, или chattel), т.е. физически осязаемые движимые вещи (tangible property), так и "вещи в требовании" (chose in action), к которым относятся права требования, доли участия в корпорациях (share), "интеллектуальная собственность" и т.д. (intangible property).

Таким образом, правовой режим real property и personal property здесь в равной мере распространяется как на вещи (движимые и недвижимые), так и на различные имущественные права (и другие нематериальные объекты), которые, по классическим пандектным представлениям, не будучи вещами, не могут быть и объектами права собственности и других вещных прав.

В США деление вещей на реальные и персональные заменено делением на движимое (chattels or movables) и недвижимое имущество (land or immovables). 

Следует отметить, что и в праве, и в доктрине названных стран нередко смешиваются понятия вещных прав и объектов этих прав. «В США юридическое понятие собственности является синонимом права собственности. Тщательный анализ наших понятий о собственности и праве собственности показывает, что собственность и право собственности базируются на совокупности правомочий, признаваемых и принудительно осуществляемых в обществе»[92]. Действительно, даже название вещных прав на недвижимость — «estate» переводится как «имение», то есть объект вещного права, что подчеркивает смешение права и объекта этого права. Как пишет Э. Дженкс, «знаменитое разделение на собственность «real» и «personal» представляет собой, может быть, самый характерный пример смешения между правом собственности и его объектом»1. Именно на этом основано такое понятие, как «freehold land», означающее «право свободного держания земли», или бессрочную аренду земли.  Более того, в Англии и США, в отличие от стран континентальной Европы, доминирует представление о том, что одно право вообще способно быть объектом другого права («право на право»). Здесь широко оперируют понятием «property», которое означает право на любое имущественное право, отделенное от личности. В частности, в Англии считается, что объектом «property» на недвижимость (real property) является не участок земли, а особая юридическая категория — estate. Последнее, по существу, означает правовой режим участка земли. В теории подчеркивается, что estate стоит между субъектом и объектом. 

Следует признать, что определяющим моментом является закрепление и регулирование отношений собственности на землю. Именно земельный участок является точкой отсчета в установлении круга объектов собственности. Полномочия собственника имущества, относящиеся к праву на землю, очень широки. Он считается собственником своего участка, а также всего, что находится под этим участком до центра Земли, и всего, что находится над ним до бесконечности. Практически это означает, что собственник участка является собственником недр и всего воздушного пространства. Поэтому, например, установление воздушных линий было разрешено специальным актом парламента, поскольку, по общему правилу, любой собственник мог бы запретить движение самолетов над своим участком. 

По английскому законодательству нет собственности на воды, но поскольку собственник участка является собственником всего, что с ним связано, то возможна собственность и на землю, по которой течет вода, то есть собственность на русло реки. Поэтому в английской правовой практике применяется выражение «столько-то акров земли, покрытых водой».

Судебная практика. В постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.99 N 2061/99 выделены следующие признаки недвижимого имущества:

- монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте;

- подведение к нему стационарных коммуникаций (электро-, тепло- и водоснабжения);

- принадлежность строения к капитальным (имеется ввиду бессрочность объекта по целям застройщика);

- характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента и монтажу, свидетельствующий о возведении сооружения, прочно связанного с землей (недвижимого имущества);

- необходимые признаки отнесения имущества к недвижимости устанавливаются исходя из технических документов на объект (технический паспорт, руководство по эксплуатации, акты сдачи-приемки работ).

Письмо ФНС России от 18.10.2018 N БС-4-21/20327@ "О судебных спорах о квалификации объектов в качестве недвижимых вещей"

1. В постановлении Арбитражного суда Московского округа от 23.08.2018 N Ф05-12789/2018 по делу N А40-176218/2017 (с участием МРИ ФНС России N 1 по крупнейшим налогоплательщикам) содержится вывод о том, что объекты типа "технологические трубопроводы" и "газоходы" относятся к недвижимым вещам, при этом вывод суда апелляционной инстанции об отнесении этих объектов к движимым вещам признан необоснованным.

2. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.06.2018 N Ф07-6257/2018 по делу N А42-5598/2017 (с участием ИФНС России по г. Мурманску) сделан вывод о том, что "самоподъемная плавучая буровая установка" и "палубные краны" на ней относятся к объектам недвижимого имущества, несмотря на возможность их демонтажа и перемещения.

3. В постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.05.2018 N Ф07-5328/2018 по делу N А05-1595/2017 (с участием Межрайонной ИФНС России N 3 по Архангельской области и Ненецкому автономному округу) имеется вывод о том, что объект "трансформаторная подстанция с установкой новой модульной КТП" обладает предусмотренными законодательством признаками недвижимого имущества. Довод о том, что трансформаторы, находящиеся внутри трансформаторной подстанции, могут быть без ущерба для своего назначения извлечены из нее и эксплуатироваться самостоятельно вне зданий и сооружения, то есть являются движимым имуществом, суды отклонили.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 2 июня 2016 г. № 306-ЭС15-20155, которым признано отсутствующим право собственности на весьма примечательный «объект недвижимости» (в кавычках – потому что недвижимость эта, разумеется, мнимая) — сосновые деревья в количестве 1733 шт. Интереснейшее, что можно наблюдать в этом определении — контраст между судебными актами 2007 года (о признании права собственности на многолетние насаждения как на объекты недвижимости) и 2016 года (о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности).

Пункт 6 из практики Судебной коллегии по экономическим спорам Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016)

6. В случае, когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

Правом на подачу иска о признании отсутствующим права собственности на такой объект обладает в том числе арендатор земельного участка.

На основании договора аренды, заключенного с собственниками долей в праве общей долевой собственности, с 2008 года общество является арендатором земельных участков сельскохозяйственного назначения.

В 2013 году в ЕГРП внесена запись о праве собственности Российской Федерации на сооружение (инженерную рисовую систему), расположенную в границах арендуемых обществом земельных участков.

Ссылаясь на то, что регистрация права собственности на это сооружение как самостоятельный объект недвижимости не соответствует закону и нарушает права общества, последнее обратилось в суд с иском о признании отсутствующим права собственности Российской Федерации.

Удовлетворяя указанное требование, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что использование инженерной рисовой системы в отрыве от производства риса невозможно, система предназначена для улучшения поверхностного слоя почвы, иного хозяйственного назначения не имеет. Эта система не обладает самостоятельным функциональным назначением, создана исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельных участков, на которых она расположена, поэтому является их неотъемлемой частью и в силу ст. 135 ГК РФ должна следовать судьбе этих земельных участков. Государственная регистрация права собственности на спорную систему за другими лицами и возможность распоряжения ею этими лицами нарушает права общества по ее использованию как части арендуемого земельного участка.

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, арбитражный суд округа пришел к выводу, что согласно положениям постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 и Федерального закона от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ "О мелиорации земель" (далее - Закон о мелиорации) спорный объект может находиться исключительно в федеральной собственности. Суд также отметил, что общество как арендатор лишено интереса в признании права собственности Российской Федерации на спорный объект отсутствующим.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление арбитражного суда округа и оставила в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу следующего.

Арбитражный суд округа не учел, что основанием заявленного по делу иска является отсутствие у спорного объекта признаков недвижимости, в связи с чем при подтверждении обстоятельств, на которых был основан иск, суды правомерно применили п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и удовлетворили требование истца в целях исключения оспариваемой записи из ЕГРП.

Кроме того, земельные участки, в границах которых располагается инженерная рисовая система, находятся в собственности физических лиц (собственников земельных долей), были приватизированы ими до принятия Закона о мелиорации. Земельные участки были переданы вместе с существующей на тот период времени инженерной рисовой системой и поэтому следуют их судьбе.

Учитывая наличие зарегистрированных в установленном законом порядке права собственности общей долевой собственности физических лиц, а также права аренды общества на земельные участки, на которых расположена инженерная рисовая система, регистрация права федеральной собственности была осуществлена минуя механизм истребования объекта из фактического владения других лиц.

Сохранение оспариваемой регистрации права собственности одного лица на спорный объект как недвижимую вещь, расположенную на земельном участке, имеющую другого собственника, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1 ЗК РФ), разрывает общий правовой режим этих объектов и делает невозможным их надлежащее использование.

Судебная коллегия также отметила, что, поскольку иск о признании права собственности отсутствующим относится к негаторному требованию, правом на подачу в соответствии со ст. 304, 305 ГК РФ такого иска обладает также арендатор имущества, права владения и пользования которого нарушаются оспариваемой регистрацией права собственности публичного образования.

Определение N 308-ЭС15-15218