2) Договора купли-продажи недвижимости под условием пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601 гк рф, ст. 34 жк рф),

3) В силу завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 гк рф, ст. 33 жк рф).

Фактически речь идет о разновидности известного еще римскому праву узуфрукта.

Содержание данного права в обоих случаях определено законом (а не договором или завещательным отказом) и заключается в возможности проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, т.е. в ограниченном (целевом) использовании чужой недвижимой вещи "наравне с собственником данного жилого помещения" (п. 1 ст. 33 ЖК РФ). В его содержание не включаются какие-либо возможности управомоченного лица по распоряжению чужой недвижимой вещью. В обоих случаях рассматриваемое право носит срочный характер, сохраняется за управомоченными лицами (пользователями) независимо от возможной смены собственника недвижимой вещи и пользуется абсолютной защитой, в том числе и в отношении собственника. В литературе было высказано мнение о том, что право пользования жилым помещением ("право личного пользовладения" по проекту новой редакции ГК РФ) в силу завещательного отказа может быть только безвозмездным и предоставляться физическому лицу пожизненно, с чем в принципе следует согласиться.

В особом обосновании нуждается вещный характер права на проживание в жилом помещении гражданина - получателя ренты или пожизненного содержания с иждивением, поскольку оно одновременно является договорным условием и порождает обязательственные отношения. Вместе с тем такое право отвечает всем признакам ограниченного вещного права, включая "право следования"; более того, если оно возникает в отношении жилья, которое получатель ренты передал ее плательщику, то у его субъекта в силу прямых указаний закона (п. 1 ст. 587 ГК РФ) возникает также вещное право залога (ипотеки) на эту недвижимую вещь, которое становится ее вещно-правовым обременением.

Еще в советское время была выдвинута идея о вещной природе прав нанимателя по договору жилищного найма, которая иногда встречается и в современных исследованиях. Но сами по себе благие попытки подкрепить таким образом "юридическую прочность" прав нанимателя государственного жилья противоречили не только господствовавшему в то время принципиальному отказу от самой категории вещных прав, но и существу дела, ибо договор жилищного найма (в настоящее время "преобразованный" в договор социального найма жилья) в действительности был и остается не частноправовой (договорной) формой отношений товарообмена, а способом государственного распределения дефицитных материальных (жилищных) благ среди малоимущих граждан.

В литературе также было предложено рассматривать в качестве вещного право члена жилищного кооператива по использованию предоставленного ему жилого помещения (до момента полной уплаты паевого взноса в соответствии с ч. 4 ст. 218 ГК РФ). С этим мнением также невозможно согласиться, поскольку речь здесь идет не о вещных и не об обязательственных, а о корпоративных отношениях, основанных на членстве гражданина-пайщика в соответствующем кооперативе (что прямо следует из п. 3 ст. 124 ЖК РФ) и соответствует существу этой некоммерческой корпорации (п. 1 ст. 123.2 ГК РФ).

Таким образом, в числе ограниченных вещных прав на жилые помещения безусловно остаются права пользования этими недвижимостями в силу завещательного отказа или договора пожизненного содержания с иждивением, а в будущем к ним предполагалось присоединить "социальный узуфрукт" (в последней редакции законопроекта - "личное пользовладение").

Витрянский В.В.

Право личного пользовладения (узуфрукт), может быть предоставлено собственником соответствующей недвижимости гражданину или некоммерческой организации. Это право не может быть передано другому лицу в порядке универсального правопреемства или по сделке (ст. 302 ГК РФ в редакции законопроекта).

Субъект права личного пользовладения вправе владеть и пользоваться предоставленной ему недвижимой вещью в соответствии с ее назначением и требовать устранения всех прочих лиц, включая собственника этой вещи, от владения и пользования соответствующей недвижимостью.

Основанием возникновения права личного пользовладения является соглашение между собственником недвижимой вещи и пользовладельцем. Также право личного пользовладения может быть приобретено в порядке наследования на основании завещания собственника недвижимой вещи. Договор об установлении права личного пользовладения под страхом его недействительности должен быть совершен в строгой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор должен предусматривать размер платы за пользовладение или указание на то, что пользовладение является безвозмездным. При этом размер платы может изменяться по соглашению сторон или решению суда не чаще чем один раз в семь лет. Право пользовладения подлежит государственной регистрации.

Основные обязанности пользовладельца:

• обязанность содержать за свой счет обремененную правом личного пользовладения вещь надлежащим образом, не допуская ее ухудшения;

• нести все издержки по ее содержанию.

Пользовладелец с согласия собственника может улучшать предоставленную ему вещь, но не вправе требовать от собственника вещи (если иное не предусмотрено договором) возмещения своих расходов, в том числе направленных на улучшение вещи, ее ремонт или восстановление. На пользовладельца также возлагается риск случайной гибели или случайной порчи вещи, предоставленной в личное пользовладение (ст. 302.3 ГК РФ в редакции законопроекта).