Регулирование купли-продажи недвижимости в российском дореволюционном праве

В дореволюционном российском праве договоры купли-продажи недвижимости рассматривались как весьма сложные для сторон, поскольку требовали крепостной формы. Процедура отчуждения недвижимого имущества предусматривала составление договора купли-продажи (купчей крепости) младшим нотариусом. В дальнейшем купчая крепость утверждалась старшим нотариусом, который состоял при губернском суде.

Согласно точке зрения, господствовавшей в доктрине и судебной практике, переход права собственности на отчуждаемую недвижимость осуществлялся в момент утверждения крепости старшим нотариусом. Так, в некоторых решениях кассационного департамента Правительствующего Сената указывалось, что "купля-продажа считается окончательно совершившейся со времени утверждения акта старшим нотариусом, то есть когда акт внесен в книгу и об этом отмечено в крепостном реестре" *(362). Утверждение купчей не допускалось, если покупатель не уплачивал продавцу покупную цену, предусмотренную договором. В доктрине того времени различались обязательственно-правовые и вещно-правовые аспекты отчуждения недвижимости. Так, заключение договора и его нотариальное утверждение порождало между продавцом и покупателем только обязательственные правоотношения: продавец был обязан передать недвижимость, в то время как покупатель принимал обязательство уплатить его покупную цену. Переход же вещного (вотчинного) права осуществлялся в момент утверждения нотариального акта старшим нотариусом *(363). Несоблюдение правил об укреплении прав на недвижимость являлось основанием для расторжения договора продажи недвижимого имущества.

Дореволюционное российское законодательство предусматривало такую форму отчуждения недвижимости, как запродажа. Запродажа представляла собой предварительный договор купли-продажи. В качестве "существенных принадлежностей" запродажи рассматривались: 1) соглашение о запродаже; 2) цена отчуждаемой недвижимости; 3) предмет будущей купли-продажи *(364). В современной литературе отмечается, что к существенным условиям договора запродажи по русскому дореволюционному праву следует относить срок, к которому стороны обязывались соответственно продать и купить имение *(365).

Запродажу от договора купли-продажи отличало то, что ее предметом могла выступать не только вещь, принадлежащая продавцу, но и чужая вещь. Точно также, в отличие от купли-продажи недвижимости, допускалась и запродажа несуществующей вещи, то есть вещи, которая должна возникнуть в будущем. Требования к форме договора запродажи были более мягкими - такая сделка должна была совершаться в письменной форме (запродажная запись), с засвидетельствованием (у нотариуса) или обычным "домашним порядком".

Юридико-технические сложности, связанные с отчуждением недвижимости по договору купли-продажи, привели к формированию концепции, согласно которой купля-продажа рассматривалась не как договор, а как способ перехода ("перенесения") прав на недвижимое имущество. Сторонником этой доктрины был выдающийся государственный деятель и юрист К.П. Победоносцев. Он писал: "Во всех законодательствах купля-продажа отнесена к договорам. В нашей системе купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности" *(366).

В конечном итоге эта концепция привела к точке зрения, согласно которой купля-продажа признавалась в качестве одностороннего (одностороннеобязывающего) договора, в соответствии с которым одно лицо обязывалось уплатить другому лицу определенную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность *(367).