Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме. При этом стороны обязаны составить единый документ и подписать его. Таким образом, недопустимо заключение этого договора путем обмена письмами, факсимильными сообщения, электронными сообщениями и пр. В том случае, если стороны не соблюли форму договора аренды предприятия, такой договор является недействительным.

Требования к форме договора аренды предприятия несколько отличаются от тех требований, которые сформулированы в отношении формы договора продажи предприятия. В частности, формально договор аренды предприятия не должен содержать в качестве обязательных приложений акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Вместе с тем, передача предприятия как сложного имущественного комплекса, включающего множество разнородных элементов, вряд ли возможна без полной инвентаризации имущества, входящего в его состав. Поскольку передача предприятия от арендодателя арендатору осуществляется по передаточному акту, то в этом акте должны быть отражены все объекты (элементы), включаемые в состав предприятия как имущественного комплекса.

В отличие от аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключается. Момент заключения договора аренды предприятия определяется моментом его государственной регистрации. Таким образом, договор аренды предприятия относится к немногочисленной группе сделок, подлежащей государственной регистрации в обязательном порядке. Поскольку предприятие рассматривается в качестве объекта недвижимости, государственной регистрации договора аренды предприятия должны предшествовать оформление предприятия в соответствии с правилами технического и кадастрового учета. Включению в состав предприятия объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений и пр.) должна предшествовать государственная регистрация прав на эти объекты. Эта регистрация осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения соответствующих объектов недвижимости.

Передача арендованного предприятия

Условный характер передачи любого объекта недвижимости, в том числе и предприятия, предполагает особую технику, которой оформляется такая передача. Эта техника в значительной мере символична.

Итак, передача арендодателем предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. В этом акте должны быть указаны те объекты, которые включены в состав предприятия.

Обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление и представление для подписания передаточного акта, как и все расходы, связанные с подготовкой предприятия к передаче арендатору, возложены на арендодателя. Впрочем, стороны могут предусмотреть и иное, а именно, что расходы, связанные с подготовкой предприятия к передаче, возлагаются на арендатора, либо на третье лицо, например, на аудитора.

Как правило, исполнение обязанности по передаче арендованного предприятия возможно, если проведена инвентаризация имущества предприятия и определены все объекты, включаемые в состав предприятия как имущественного комплекса. В их числе обычно указываются запасы сырья, топлива, материалы и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием (п. 1 ст. 656 ГК РФ).