Цена договора долевого участия в строительстве

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Под ценой договора долевого строительства подразумевается размер денежных средств, которые подлежат уплате участником долевого строительства. Закон устанавливает, что в качестве платежного средства могут выступать только денежные средства. Возникает вопрос о допустимости использования в качестве платежного средства по договору иных средств оплаты (например, векселей, иных ценных бумаг, услуг, имущества и т.п.). Представляется, что буквальное толкование комментируемой нормы позволяет сделать вывод о недопустимости использования неденежных средств для оплаты строительства и услуг застройщика по договору долевого строительства. В то же время допустимо определение цены как в рублях, так и в иностранной валюте, однако при условии, что оплата производится в рублях по установленному сторонами курсу.

Цена договора долевого участия в строительстве является твердой. Это означает, что она может быть изменена только соглашением сторон. Указанное правило оказывается весьма важным. Практика свидетельствует, что нередки ситуации, когда общая площадь передаваемого объекта превышает предусмотренную договором. До принятия Закона об участии в долевом строительстве застройщик предусматривал в договоре собственное право увеличить цену передаваемой квартиры соответственно ее размеру. Теперь, как это следует из буквального толкования ст. 5 закона, цена передаваемого жилья является фиксированной и не подлежит увеличению даже в том случае, если размер построенной квартиры превышает тот размер жилой площади, который оговаривался сторонами при заключении договора участия в долевом строительстве. В то же время перед застройщиком встает весьма трудная задача определить точную цену, которая должна быть закреплена в договоре.

Нередко на застройщика возлагаются обязанности, непосредственно не связанные со строительством (благоустройство прилегающих территорий, передача части построенного жилого фонда муниципальным властям и т.п.). С учетом того обстоятельства, что застройщик обязан целевым образом направлять денежные средства исключительно на строительство, достаточно затруднительно реализовывать и эти обязанности застройщика при строительстве и выполнении всего комплекса мероприятий, сопутствующих строительству. Принимая во внимание, что слагаемые цены по договору (а таковых слагаемых всего два - сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика) сводятся к затратам и вознаграждению, представляется невозможным, чтобы застройщик выполнял и традиционно возлагаемые на него обязанности по смежным со строительством вопросам. В противном случае застройщик не сможет руководствоваться принципом целевого использования средств, либо будет вынужден исполнять возложенные на него "попутные обязанности" за счет денежных средств, направляемых на оплату его услуг.

Как уже отмечалось выше, цена является существенным условием договора долевого участия. В том случае, если в договоре отсутствует условие о цене, договор долевого участия считается незаключенным. Таким образом, в случае, если стороны не укажут условия о цене, то не подлежат применению правила, предусмотренные в п. 3 ст. 424 ГК РФ, которые предусматривают определение цены путем обращения к ценам за аналогичный товар, при сравнимых обстоятельствах обычно взимаемых с покупателя.

Цена по договору участия в долевом строительстве состоит из двух частей - во-первых, как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и, во-вторых, как сумма денежных средств на оплату услуг застройщика. Поскольку Закон об участии в долевом строительстве предусматривает строго целевое использование привлекаемых средств, то на застройщиков возлагается обязанность точно определить размер денежных средств, которые будут непосредственно направлены на создание объекта недвижимости. Равным образом, из договора должно быть определенно ясно, какая сумма поступит заказчику в качестве его вознаграждения.

Закон не предусматривает правовых последствий для ситуаций, когда стоимость работ по строительству объекта недвижимости по независящим от застройщика причинам значительно превысила смету. В этом случае, как представляется, было бы целесообразным введение нормы, аналогичной п. 3 ст. 744 ГК РФ, в которой урегулирована подобного рода ситуация для договора строительного подряда: подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по независящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов.

Порядок расторжения договора участия в долевом строительстве при невнесении участником предусмотренных договором платежей в установленные сроки регламентирован в п. 4 и 5 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве. Застройщик вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если дольщик нарушает сроки платежа более чем три раза в течение года либо если просрочка платежа составляет более трех месяцев подряд. Эта норма ставит застройщика в достаточно трудное положение. Если несколько участников долевого строительства систематически будут нарушать установленные сроки оплаты, то такое положение может остановить строительство из-за отсутствия источников финансирования. Обусловлено это тем обстоятельством, что к трехмесячному сроку, истечение которого предоставляет застройщику право обратиться в суд с иском о расторжении договора, необходимо приплюсовать и время, необходимое для судебного разбирательства (включая прохождение дела через вышестоящие инстанции). Таким образом, процедура расторжения договора может затянуться на многие месяцы, если не годы. Это самым негативным образом скажется на строительстве и на иных участниках долевого строительства.

За неисполнение участником его обязательства перед застройщиком по внесению платежей, предусмотренных договором, предусмотрена неустойка. Эта неустойка составляет одну стопятидесятую ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Таким образом, этот вид ответственности представляет из себя законную неустойку. В то же время, как представляется, этот вид неустойки может быть изменен соглашением сторон. Но изменен только в сторону уменьшения. Обусловлено это тем, что в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ухудшающие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.