Предмет регулирования Закона о долевом строительстве

Со вступлением 1 апреля 2005 г. в законную силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" начался новый этап развития оборота объектов недвижимости (главным образом предназначенных для проживания).

Этот закон принят в так называемом жилищном пакете законопроектов, которые своей целью имеют создание развитой и устойчивой инфраструктуры строительства жилья. Именно по этой причине упомянутый закон необходимо рассматривать в тесной связи с такими законами, как Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (далее - Закон о накопительных кооперативах) *(525), Закон об ипотеке, Закон о госрегистрации прав на недвижимость.

До принятия этого закона вопросы долевого строительства объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) регулировались в соответствии с нормами, установленными ГК РФ (ч. 1 и 2), Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" *(526), Законом РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-I "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" *(527), который действовал в части норм, не противоречащих упомянутому предыдущему закону.

Кроме того, важное значение имели те взгляды, которые сформировались в судебно-арбитражной практике и были закреплены в актах, принятых Верховных Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ.

Круг отношений, регулируемых законом, довольно узок: это отношения, возникающие при долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Субъектами этих отношений выступают, с одной стороны, застройщики, обладающие определенными правами на земельные участки, на которых предполагается вести строительство, а, с другой стороны, частные инвесторы, предоставляющие денежные средства для строительства с тем, чтобы по окончании строительства приобрести в собственность квартиры или иные объекты недвижимости. При этом указанным законом не регулируются отношения, связанные с долевым участием в строительстве объектов производственного назначения. Хотя подавляющее большинство отношений, регулируемых законом, имеет гражданско-правовой характер, это не исключает того, что этим же законодательством регулируются и отношения административно-правового характера. Так, например, урегулированы отношения, возникающие при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Этим же законом урегулированы вопросы процедурного характера, связанные с исполнением судебных решений в отношении споров, возникающих из долевого участия в строительстве. Этим же законом регламентируются вопросы административной ответственности за ненадлежащее выполнение установленных им обязательных предписаний.

Другим - но не менее важным - направлением регулирования закона является защита прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Этот аспект особенно актуален в контексте многочисленных нарушений прав участников долевого строительства, имевших место в последние годы в условиях неурегулированности многих вопросов, возникающих в практике строительства многоквартирных домов с использованием привлеченных средств. Зафиксировано множество случаев, когда застройщики после окончания строительства возвращали гражданам денежные средства, продавая построенные квартиры по более высоким ценам. В некоторых случаях застройщики по окончании строительства требовали от приобретателей жилья суммы, значительно превышающие ту стоимость, которая оговаривалась при заключении договора. Это обосновывалось существенным удорожанием жилья в процессе его строительства. Имели место ситуации, когда одна и та же построенная квартира продавалась нескольким лицам, вложившим денежные средства в строительство, что порождало трудно разрешимые споры. Иногда средства, которые были внесены гражданами или юридическими лицами в строительство, направлялись на строительство других объектов, что приводило к нарушению сроков сдачи квартир, или произвольно, исключительно по усмотрению застройщика менялись обязательства по договору. В некоторых случаях граждане уже после возведения жилья сталкивались с тем, что регистрирующие органы отказывали в регистрации права собственности на приобретенные квартиры, обоснованно мотивируя это тем, что застройщик не оформил надлежащим образом разрешительную строительную документацию либо документы на земельный участок, на котором был возведен многоквартирный дом. Практика знает и прямые мошеннические операции, когда с населения собирались денежные средства, однако строительство объекта недвижимости так и не начиналось. Все указанные и многие другие негативные случаи были следствием неурегулированности многих наиболее существенных вопросов долевого участия в строительстве.

Таким образом, необходимость принятия Закона об участии в долевом строительстве обусловлена экономическими и юридическими причинами объективного свойства. Для застройщика важно иметь возможность аккумулировать денежные средства, которые могут быть использованы в качестве ресурсов строительства дорогостоящих объектов, какими являются многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества. При этом строительство объекта недвижимости является для застройщика бизнесом, успешное ведение которого позволяет получать значительную прибыль. Для участника долевого строительства (а в значительном количестве случаев - это граждане, рассчитывающие приобрести жилье) предусмотренная законом форма приобретения жилья предоставляет возможность купить объект недвижимости в рассрочку, а также непосредственно участвовать в планировке возводимого жилья. Впрочем, закон не исключает, что лица, вкладывающие денежные средства (а это могут быть как частные лица, так и юридические лица и индивидуальные предприниматели), могут осуществлять дальнейшую перепродажу построенного жилья или иных объектов недвижимости с целью получения прибыли.

Объекты долевого строительства являются разновидностью общего имущества. При этом, если квартиры после их строительства и передачи участникам строительства принадлежат этим лицам на праве собственности, то общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры, принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Более широкий перечень общего имущества, входящего в состав многоквартирного дома, перечислен в п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. К такому, в частности, отнесены: помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, расположенные на указанном земельном участке. При этом указанный перечень не является исчерпывающим.

Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве осуществляется только в порядке, установленном Законом об участии в долевом строительстве. Исключение сделано для деятельности по привлечению денежных средств в случаях, установленных законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах. В соответствии с Законом о накопительных кооперативах, специальным субъектом, привлекающим денежные средства на приобретение или строительство жилых помещений, выступает жилищный накопительный кооператив. Жилищный накопительный кооператив является потребительским кооперативом, который создается как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Такой кооператив не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений в целях передачи их членам кооператива в пользование, а после внесения паевых взносов в полном размере - в собственность. Наименование жилищного накопительного кооператива должно содержать слова "жилищный накопительный кооператив". Юридические лица, не отвечающие требованиям закона, не вправе использовать в своих наименованиях слова "жилищный накопительный кооператив".

Право собственности на построенный объект недвижимости является первоначальным способом приобретения, поскольку право собственности возникает на вещь, которая ранее не существовала. В то же время право собственности на построенный объект недвижимости возникает в результате сложного фактического состава, элементами которого, помимо договора участия в долевом строительстве, являются акт передачи имущества от застройщика дольщику и государственная регистрация права собственности на этот объект недвижимости.

Поскольку действие закона распространяется на все те строящиеся объекты недвижимости, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве (то есть после 31 марта 2005 г.), то это означает, что все используемые ранее строителями схемы взаимоотношений с дольщиками, не укладывающиеся в рамки, определяемые указанным законом, должны быть изменены. Так, например, должны уйти в прошлое такие схемы привлечения инвестиций, как заключение договоров простого товарищества (совместной деятельности), создание коммандитных товариществ (когда дольщик, внося средства в такое товарищество, становился его членом, что давало право при выходе из коммандитного товарищества получить квартиру на праве собственности) и пр. В то же время Закон об участии в долевом строительстве не распространяет свое действие на те отношения, которые возникли с участием застройщика, получившего разрешение на строительство до его вступления в законную силу (то есть до 1 апреля 2005 г.).

Основная группа отношений, регулируемых комментируемым законом, - это отношения, возникающие между застройщиком и участниками долевого строительства. Эти отношения имеют гражданско-правовой характер. Закон об участии долевом строительстве является специальным законом по отношению к ГК РФ. Таким образом, в случае необходимости регулирования отношений между застройщиками и участниками долевого строительства, неурегулированных настоящим законом, субсидиарному применению подлежат нормы ГК РФ - общие положения, нормы об обязательствах и сделках, нормы договорного права. В то же время, очевидно, что применение Закона об участии в долевом строительстве обязательно натолкнется на неизбежность оценки возможности применения к отношениям между застройщиком и участниками долевого участия в строительстве норм особенной части ГК РФ - норм о строительном подряде, норм о совместной деятельности (простом товариществе) и пр.