- •Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте Предисловие
- •Тема 1. История правового регулирования оборота недвижимости. Литература по праву недвижимости Краткий очерк истории правового регулирования оборота недвижимости за рубежом
- •Краткий очерк истории правового регулирования оборота недвижимости в России
- •Обзор литературы по праву недвижимости
- •Тема 2. Понятие недвижимости Литература
- •Судебно-арбитражная практика
- •Экономическое содержание понятия недвижимости
- •Деление имущества на движимое и недвижимое в гражданском праве
- •Легальное определение понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества
- •Основные классификации недвижимого имущества
- •Классификация сделок с недвижимостью
- •Тема 3. Законодательство о недвижимом имуществе Литература
- •Источники правового регулирования оборота недвижимости (общая характеристика)
- •Особенности правового регулирования совершения сделок с недвижимым имуществом в коммерческой сфере
- •Судебно-арбитражная практика по разрешению споров, возникающих из сделок с недвижимостью в коммерческом обороте
- •Вопросы недвижимости в практике Конституционного Суда Российской Федерации
- •Вопросы недвижимости в практике судов общей юрисдикции
- •Вопросы недвижимости в практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
- •Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе
- •Тема 4. Объекты недвижимости и их место в системе объектов гражданского права Литература
- •Судебно-арбитражная практика
- •Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права
- •Земельный участок как объект недвижимого имущества
- •Иные объекты недвижимости по природе
- •Производные объекты недвижимости
- •Предприятия и иные имущественные комплексы как объекты недвижимости
- •Недвижимость как юридическая фикция
- •Доктрина правовой иммобилизации вещей в контексте права недвижимости
- •Тема 5. Государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Институт государственной регистрации сделок с недвижимостью в советском праве
- •Понятие и правовая природа государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество
- •Принципы государственной регистрации прав недвижимость
- •Порядок государственной регистрации
- •Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации
- •Тема 6. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Нотариальный порядок укрепления прав на недвижимость в дореволюционной России
- •Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в Советском Союзе
- •Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в современном российском гражданском праве
- •Правовое значение акта нотариального удостоверения сделки с недвижимостью
- •Тема 7. Продажа недвижимости Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Регулирование купли-продажи недвижимости в российском дореволюционном праве
- •Понятие договора продажи недвижимости в современном российском праве
- •Общая характеристика договора продажи недвижимости в коммерческом обороте
- •Предмет и существенные условия договора продажи недвижимости
- •Форма договора продажи недвижимости и порядок его заключения. Государственная регистрация перехода прав на недвижимость при ее купле-продаже
- •Стороны договора продажи недвижимости. Их права и обязанности
- •Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости
- •Права на земельный участок при отчуждении здания, сооружения или иной находящейся на нем недвижимости
- •Права на недвижимость при продаже земельного участка
- •Тема 8. Аренда недвижимости Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Система норм, регулирующих аренду недвижимого имущества
- •Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений
- •Форма, государственная регистрация и срок договора аренды зданий и сооружений
- •Арендная плата по договору аренды недвижимости
- •Стороны по договору аренды недвижимости. Их права и обязанности
- •Тема 9. Сделки с предприятиями как имущественными комплексами Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Общая характеристика правового регулирования сделок с предприятиями
- •Понятие предприятия как объекта гражданских прав
- •Договор продажи предприятия, его форма и государственная регистрация
- •Обеспечение прав кредиторов при продаже предприятия
- •Акт передачи предприятия и его правовые последствия
- •Переход права собственности на предприятие при его продаже
- •Особенности продажи предприятия как имущественного комплекса при несостоятельности (банкротстве) коммерческой организации
- •Договор аренды предприятия
- •Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
- •Передача арендованного предприятия
- •Соблюдение прав кредиторов при аренде предприятия
- •Права и обязанности арендодателя и арендатора
- •Тема 10. Доверительное управление недвижимостью Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Договор доверительного управления недвижимостью, его предмет и форма
- •Субъекты договора доверительного управления недвижимым имуществом
- •Тема 11. Ипотека (залог недвижимости) Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Краткая история вопроса об ипотеке
- •Современное состояние вопроса об ипотеке
- •Экономический смысл и юридическое содержание ипотеки
- •Две концепции ипотеки
- •Вещно-правовые аспекты ипотеки
- •Обязательственно-правовые аспекты ипотеки
- •Государственная регистрация и нотариальное удостоверение ипотеки
- •Виды ипотеки
- •Понятие и содержание договора ипотеки, его форма
- •Имущество, которое может быть предметом договора об ипотеке
- •Закладная
- •Предшествующая и последующая ипотека
- •Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация заложенного имущества
- •Тема 12. Сделки с объектами незавершенного строительства Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Очерк истории регулирования оборота объектов незавершенного строительства
- •Правовое регулирование оборота незавершенного строительства имеет свою историю в российском законодательстве
- •Дискуссии о понятии объекта незавершенного строительства
- •Отражение проблем понятия "объект незавершенного строительства" в судебно-арбитражной практике
- •Тема 13. Договор долевого участия в строительстве Литература
- •Предмет регулирования Закона о долевом строительстве
- •Субъекты отношений по долевому строительству
- •Объекты недвижимости, подпадающие под регулирование Закона об участии в долевом строительстве
- •Условия строительства на основании привлечения денежных средств по договорам долевого участия в строительстве
- •Договор участия в долевом строительстве
- •Цена договора долевого участия в строительстве
- •Права и обязанности сторон по договору долевого строительства. Исполнение сторонами обязательств по договору
- •Обеспечение исполнения обязательств по договору
- •Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
Субъекты договора доверительного управления недвижимым имуществом
Сторонами договора доверительного управления (в том числе и недвижимым имуществом) являются учредитель доверительного управления и доверительный управляющий. Кроме того, если договор доверительного управления заключается в интересах третьего лица (бенефициара), то таковое также является участником складывающихся правоотношений. В этом случае бенефициар является третьим лицом, в пользу которого заключен договор доверительного управления.
В соответствии с общим правилом учредителем доверительного управления выступает собственник недвижимого имущества, передаваемого в доверительное управление. Лицо, обладающее имуществом на ином вещном праве (праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления), не может выступать учредителем доверительного управления. Это ограничение исключает государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения из круга лиц, которые могут учреждать доверительное управление. Это логично, поскольку указанные субъекты создаются собственниками с целью решения определенных задач и в связи с этим наделяются целевой правоспособностью. Предоставление таким субъектам права распоряжения имуществом путем передачи его в доверительное управление означало бы лишение их возможности осуществлять возложенные на них уставные функции.
В то же время допустимо, что доверительное управление может быть учреждено по иным основаниям, предусмотренным законом.
Так, в определенных законодательством случаях допустимо, что в качестве учредителя доверительного управляющего имуществом (в том числе и недвижимым) могут выступать такие лица, как нотариус и исполнитель завещания. К примеру, в соответствии со ст. 1173 ГК РФ, если в составе наследства имеется имущество, требующее не только охраны, но и управления (предприятие, доля в уставном (складочном) капитале хозяйственного товарищества или общества, ценные бумаги, исключительные права и тому подобное), нотариус на основании ст. 1026 ГК РФ *(468) в качестве учредителя доверительного управления заключает договор доверительного управления этим имуществом. В случае, когда наследование осуществляется по завещанию, в котором назначен исполнитель завещания, права учредителя доверительного управления принадлежат исполнителю завещания. Все действия, совершаемые нотариусом и исполнителем завещания, подчиняются нормам о доверительном управлении имуществом, то есть предполагают соблюдение требований о форме договора доверительного управления, государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление и пр. Указанные субъекты выполняют свои обязанности доверительного управляющего до того момента, пока наследник не вступит в права наследования.
В качестве доверительного управляющего по договору доверительного управления может выступать только профессиональный предприниматель. Особенно важным это правило оказывается применительно к доверительному управлению предприятиями, поскольку предприятие должно использоваться в целях извлечения прибыли. Таким образом, при заключении договора доверительного управления предприятием на обеих сторонах договора оказываются предприниматели. Как следствие, это исключает возможность диспозитивного использования правила об усмотрении сторон о назначении вознаграждения (или об отказе от такого вознаграждения) доверительному управляющему. Возмездный характер взаимоотношений предпринимателей предполагает, что учредитель доверительного управления предприятием всегда обязан уплатить вознаграждение доверительному управляющему.
В то же время, если доверительное управление имуществом (в том числе и недвижимым) осуществляется на законных основаниях, в качестве доверительного управляющего может выступать и гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем, а также некоммерческая организация (за исключением учреждения).
В случае, когда учредитель доверительного управления, заключая договор, указывает лицо (бенефициара), в интересах которого должно осуществляться доверительное управление имуществом, договор доверительного управления заключается по модели договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ *(469)). Выгодоприобретателю предоставляется право требования надлежащего исполнения своих обязательств к доверительному управляющему *(470).