Договор участия в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства; другая же сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

С принятием Закона об участии в долевом строительстве в гражданское законодательство вводится новый договорный тип, не предусмотренный ГК РФ, - договор участия в долевом строительстве. Поскольку этот договор не поименован в ГК РФ, то законодатель "может включать в акт, посвященный такому виду договоров, любое решение, если только соответствующий вопрос не урегулирован в части первой ГК и при этом в ней нет оговорки о возможности иного решения в законе (другом правовом акте)" *(534).

Из легального определения следует, что договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Понятие этого договора на уровне законодательной дефиниции впервые оказалось урегулированным. До принятия Закона об участии в долевом строительстве договорные обязательства застройщиков и дольщиков оформлялись с использованием самого различного юридического инструментария. Практике известны случаи заключения договоров о совместной деятельности (простого товарищества), о строительном подряде, об инвестировании возмездного оказания услуг, предварительных договоров, договоров купли-продажи, об агентировании, поручении и комиссии, договоров доверительного управления имуществом и пр. Все указанные конструкции в той или иной степени находили свое обоснование как в нормативных актах, издававшихся ведомствами (см., например, письмо Пенсионного фонда России от 1 октября 2001 г. N ВП-09-25/-7938 о существенных условиях договоров долевого участия в строительстве), так и в судебно-арбитражной практике, а также и в теоретических позициях, в результате чего в юридической литературе было сформировано несколько концепций правовой природы договора участия в долевом строительстве. Весьма популярна была концепция, обосновывающая правовую природу этого договора с позиций свободы договора: это договорный тип, прямо не предусмотренный, но и не запрещенный законом, следовательно, имеющий право на существование. К его регулированию, по мнению сторонников этой концепции, подлежали применению общие нормы об обязательствах и договорах. В судебной практике и в литературе можно было встретить варианты юридической квалификации этого договора как договора смешанного типа, который содержит элементы различных договоров, предусмотренных гражданским законодательством (строительный подряд, совместная деятельность, купля-продажа и пр.). Соответственно при разрешении споров, вытекающих из участия в долевом строительстве, суды применяли различные нормы, что приводило к разночтениям в судебной практике.

К существенным условиям договора участия в долевом строительстве относятся следующие условия:

- предмет, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства.

В случае отсутствия в договоре указанных условий или одного из них, такой договор считается незаключенным.

Предметом договора участия в долевом строительстве являются, с одной стороны, самостоятельные либо с привлечением иных лиц действия застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и его передача после разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства, а, с другой стороны, действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены.

В том случае, если стороны не оговорили в договоре указанных действий, договор считается незаключенным. При этом заказчик имеет право передать объект недвижимости участнику долевого строительства только после получения разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию.

Правительству РФ в законодательном порядке предоставлено право издания правил, регулирующих вопросы заключения и исполнения договора, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Эта норма направлена на то, чтобы исключить практику так называемых "двойных продаж", когда в отношении одного и того же строящегося объекта заключалось несколько договоров с разными приобретателями. Государственной регистрации также подлежат все соглашения об изменении или дополнении договора участия в долевом строительстве. Хотя это прямо и не предусмотрено законом, однако вытекает из смысла законодательства.

Закон об участии в долевом строительстве не предписывает в качестве обязательного правила, чтобы договор заключался в виде единого документа, подписываемого обеими сторонами. Таким образом, договор участия в долевом строительстве может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Не исключено заключение подобного рода договоров в электронно-цифровой форме с использованием электронной цифровой подписи (см. Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 1-ФЗ "Об электронной (цифровой) подписи") *(535). Кроме того, письменная форма договора будет рассматриваться в качестве соблюденной и в том случае, если оферта (в письменной форме) принята (акцептирована) ее адресатом совершением тех действий, путем которых выполняются условия, указанные в оферте договора.

В договоре могут быть предусмотрены и иные условия, имеющие важное значение для взаимоотношений сторон. Например, стороны могут предусмотреть основания расторжения договора в судебном порядке (помимо тех оснований, которые предусмотрены законом). Это вытекает из п. 7 ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве и более общей нормы - п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных "настоящим Кодексом, другими законами или договором". В то же время недопустимо включение в условия договора положений об одностороннем отказе застройщика или дольщика от договора, помимо тех, которые прямо предусмотрены. Это правило опирается на норму ст. 310 ГК, согласно которой односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Поскольку отношения по долевому строительству по общему правилу не носят предпринимательского характера, то и недопустимо включение в договор условий о его одностороннем расторжении, помимо тех случаев, когда это прямо предусмотрено законом. В то же время, если привлечение денежных средств осуществляется в рамках осуществления предпринимательской деятельности (и застройщик, и участник являются предпринимателями, преследующими извлечение прибыли), то включение иных, не предусмотренных законом условий об одностороннем отказе от исполнения договора допустимо.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет застройщик. Очевидно, что передача объекта долевого строительства и возникновение прав собственности на этот объект у дольщика не совпадают во времени. Риск случайной гибели застройщик несет до его передачи участнику долевого строительства. При наступлении обстоятельств, которые приведут к гибели или ухудшению строящегося объекта недвижимости (пожар, наводнение и пр.), застройщик обязан восстановить его за собственный счет. Вместе с тем в промежуток времени между передачей объекта недвижимости участнику и регистрацией его права собственности на переданный объект именно участник и несет риск случайной гибели. Это правило является исключением из более общего правила, предусмотренного ст. 211 ГК РФ, согласно которому риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет собственник этого имущества. Эта же статья допускает, что иное может быть предусмотрено законом или договором. Иное и предусмотрено Законом об участии в долевом строительстве. В то же время стороны своим соглашением вправе изменить момент перехода риска случайной гибели объекта долевого строительства. Например, в договоре стороны могут предусмотреть, что риск случайной гибели переходит к покупателю с момента регистрации за ним права собственности на переданный объект. Однако стороны, как представляется, не вправе своим соглашением устанавливать момент перехода риска случайной гибели к участнику ранее, нежели объект был передан ему. Обусловлено это тем, что Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) *(536) запрещает ухудшать положение потребителя по сравнению с тем, как это установлено законодательством.

В законе подтверждено право наследников умершего участника договора долевого строительства на вступление в этот договор. Поскольку вступление в договор сопровождается приобретением прав и обременением обязанностей (если таковые сохраняются на момент принятия наследства), то наследник становится соответственно кредитором и должником застройщика. Комментируемая норма опирается на ст. 1112 ГК РФ, согласно которой в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Поскольку права и обязанности наследодателя, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, по своему характеру являются имущественными, они включаются в наследственную массу. Это означает, что с принятием наследства наследник, с одной стороны, имеет права требования передачи ему в собственность построенного объекта недвижимости, а с другой стороны, несет бремя исполнения обязательства по оплате объекта долевого строительства.

Для того, чтобы наследник стал правообладателем по договору участия в долевом строительстве, он должен принять наследство. Акт принятия наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При этом наследник может и не подозревать о принадлежащих ему имущественных правах (например, правах, вытекающих из заключенного наследодателем договора участия в долевом строительстве), однако принятие остального наследства подразумевает и принятие того имущества, о котором наследник не знает.

Закон об участии в долевом строительстве ставит точку в дискуссии о возможности применения к отношениям сторон по договору долевого участия в строительстве законодательства о защите прав потребителей. В настоящее время эти отношения урегулированы Законом о защите прав потребителей. Этот закон применяется только к тем отношениям, которые вытекают из договора долевого участия и не связаны с предпринимательской деятельностью. Причем применение законодательства о защите прав потребителей факультативно, то есть осуществляется только в случаях, если соответствующие отношения не урегулированы Законом об участии в долевом строительстве. В то же время в литературе высказываются опасения, связанные с тем, что довольно сложно определить цели, которыми руководствуется гражданин, заключая договор долевого участия в строительстве. Кроме того, такие цели могут изменяться в процессе строительства жилья *(537).