Отражение проблем понятия "объект незавершенного строительства" в судебно-арбитражной практике

Обращение к судебно-арбитражной практике позволяет констатировать то обстоятельство, что Высший Арбитражный Суд РФ как при принятии рекомендаций (информационных писем) нижестоящим арбитражным судам, так и при рассмотрении конкретных споров неоднократно рассматривал проблемы правового режима объектов незавершенного строительства.

Так, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" *(516) при разрешении спора установлено, что на земельном участке "возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости". Как видно из этого силлогизма, в данном случае при определении статуса спорного объекта суд руководствовался экономическими критериями (его естественными свойствами). Эти критерии изложены в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Определяя спорный объект в качестве недвижимого, суд не привлек в качестве классификационного такой критерий, как государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

В соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 о некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав *(517) не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Как видим, в данном случае Пленум ВАС РФ несколько сузил по сравнению с ранее приведенной формулировкой понятие недвижимости. Из определения оказались исключенными те не завершенные строительством объекты, в отношении которых действуют договоры строительного подряда, то есть объекты, по поводу которых существуют незавершенные правоотношения обязательственно-правового характера.

Эта позиция была усилена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" *(518). В соответствии с п. 21 этого письма "право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке".

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" *(519) помимо такого критерия, как отсутствие обременения обязательственно-правового характера, для регистрации прав на объект незавершенного строительства, суд указывает и на такой критерий, как "необходимость совершить сделку с этим объектом". В п. 16 указанного письма установлено, что "право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку". Данный подход использован Президиумом ВАС РФ на основании п. 2 ст. 25 Закона о госрегистрации прав на недвижимость. Впрочем, понятие "необходимость совершения сделки" уже подвергалось критическому анализу в литературе в связи с его неопределенностью *(520).

В другом пункте этого же письма Президиум ВАС РФ подчеркнул, что объект незавершенного строительства не может быть объектом одного из видов гражданско-правовой сделки (продажи с публичных торгов), поскольку право собственности на него не было зарегистрировано в установленном порядке (п. 17). Вывод Президиума ВАС РФ распространяется на все виды гражданско-правовых сделок с объектами незавершенного строительства, права собственности на которые не прошли государственной регистрации. Этот вывод также основан на ст. 25 Закона о госрегистрации прав на недвижимость. Таким образом, можно сделать вывод о том, что объекты незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, изъяты из гражданского оборота до момента государственной регистрации прав на них, а совершаемые с ними сделки являются ничтожными как противоречащие закону.

Что касается практики федеральных арбитражных судов, то примеров обращения к квалификации отношений по поводу объектов незавершенного строительства можно найти немало. Так, в постановлениях Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 февраля 2002 г. N Ф04/541-30/А75-2002 и Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 мая 2003 г. по делу N А56-28020/02 содержится текстуально совпадающая фраза о том, что "в силу ст. 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом". Конечно, в ст. 130 ГК РФ до 30 декабря 2004 г. (период принятия указанных постановлений) не было и речи о незавершенном строительстве, однако очевидно, что утверждение суда есть не что иное как интерпретация признаков недвижимого имущества, зафиксированных в этой статье. В другом деле окружной суд высказался столь же категорично: "Под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который не принят на кадастровый и технический учет, и, соответственно, право на который еще не зарегистрировано в установленном порядке" *(521).

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 марта 2000 г. N Ф09-234/2000-ГК демонстрирует более осторожный подход к этому вопросу. В частности, отменяя решение суда нижестоящей инстанции и передавая дело на новое рассмотрение, окружной суд указал, что "определяя не завершенные строительством объекты как недвижимое имущество, суд не выяснил вопрос о том, являются ли эти объекты предметом действующих договоров строительного подряда и могут ли они, объекты, в силу ст. 130 ГК РФ, являться недвижимым имуществом".

В постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 декабря 1999 г. по делу N Ф04/2536-572/А75-99 указано, что отсутствие необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства является обоснованным основанием для отказа в его государственной регистрации.

В связи с этой трактовкой в литературе, комментирующей судебно-арбитражную практику, высказывается мнение, что если заказчик строящегося объекта недвижимости принял решение о его продаже, "он должен расторгнуть договорные отношения с организацией, выполняющей подрядные работы" *(522).

Однако может ли данный объект недвижимости находиться в гражданском обороте независимо от того, что договор с подрядчиком на его строительство не расторгнут?

Ответ на этот вопрос дается В.В. Витрянским, который полагает, что "если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам" *(523).

В судебной практике при квалификации отношений, связанных с отчуждением объекта незавершенного строительства, суды зачастую исходят из целевого использования такого объекта как условия его отчуждения. Причем единственным условием отчуждения рассматривается продолжение строительства этого объекта. Так, суд кассационной инстанции по одному из дел указал: "Объект, в котором находится спорное помещение, не создан, не построен. Следовательно, данный объект не может быть использован ни для проживания, ни для размещения административных офисов, промышленного производства или торговых мест, он может быть только достроен, поэтому использовать его можно только для достройки. В этом качестве объект незавершенного строительства: может быть предметом договора купли-продажи" *(524).