37. Конфискация и реквизиция.

Статья 50. Конфискация земельного участка

Земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация).

Статья 51. Реквизиция земельного участка

1. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.

2. Реквизицией не является изъятие земельных участков, осуществляемое в порядке изъятия для государственных или муниципальных нужд

3. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.

4. Собственник земельного участка, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке.

6. Оценка, в соответствии с которой собственнику земельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельного участка, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или временным ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судебном порядке.

38. Купля-продажа зу.

39. Залог зу.

Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

Согласно ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть

1. сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или

2. лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо).

При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (ст. 5, 6 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков:

• находящихся в государственной или муниципальной собственности (внимание! см. ниже!), а также

• участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

В настоящее время, в соответствии со  ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Возникновение ипотеки возможно (ст. 334 ГК РФ):

1. на основании договора;

на основании закона.

ФЗ от 19 июля 1998 г. «Об ипотеке и залоге недвижимости». Предусматривает особенности залога ЗУ:

1) Не допускается залог возведенных объектов недвижимости без одновременного залога участков под этими объектами.

2) Если собственник ЗУ и объект недвижимости – одно лицо, то залог допускается только ЗУ без объекта (Румянцеву не нравится, запрет д.б. в обоих случаях).

Регулирование залога арендного права в законодательстве гражданском и специальном неодинаково. ГК предусматривает обязательность согласия собственника при залоге арендного права арендодателя. ЗК допускает такую сделку без согласия, достаточно наличия уведомления.

К договору о залоге оформляется закладная, которая представляет собой ценную бумагу, закрепляющую безусловное право требования исполнения денежных обязательств залогодержателя и подтверждение залогового права на предмет сделки. В настоящее время запрет на залог ЗУ остался только на государственные земли и на земельные доли в общедолевом ЗУ с/х назначения.

Впервые залог ЗУ был разрешен по УПрез от 27 декабря 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в России». Разрешалось закладывать КФХ. Это дозволение было в дальнейшем закреплено в Указе от 27 октября №1863 и в специальном законе «Об ипотеке».

С принятием приоритетных целевых программ (2006 г.) был снят запрет залога муниципальных земель.

Обязательным приложением к договору ипотеки является отчет профессионального оценщика о стоимости ЗУ: она должна быть не ниже кадастровой стоимости (нормативной цены, которая применяется только в тех случаях, когда не определена кадастровая стоимость). Отчет об оценки выполняется на основании норм ФЗ «Об оценочной деятельности». Заключается в соглашении о выполнении оценочных услуг. В этот отчет должны быть включены 2 характеристики: о рыночной стоимости и о ликвидной стоимости закладываемого ЗУ. Правовую силу отчет об оценки сохраняет 6 месяцев. Достаточно рисковым в условиях кризиса считается залог права аренды ЗУ. Закон «Об оценочной деятельности» не предусматривает ответственность оценщика за те случаи, когда ликвидная стоимость заложенного ЗУ или гарантированная арендная плата оказывается ниже договорных.

Особенности:

1) Наследование фермерских земель. Закон «О КФХ» в первой редакции от 20 ноября 1990 г. запрещал завещание ЗУ. С принятием третьей части ГК этот запрет был снят. Российское законодательство существенно отличается по наследованию таких ЗУ от зарубежного законодательства.

Не вполне обоснованным является установление действовавшего ранее наследования только по закону. Нецелесообразно с т.з. сохранности земель.

2) Если собственник не оформил завещание, необходимо соблюсти требования земельного законодательства о делимости земельных участков, если при наследовании по закону на каждого из наследников будет приходится доля в наследуемом имуществе меньше установленного в законе. В этом случае кому то из наследников остальные будут обязаны выплатить денежную компенсацию в сроки, установленные специальным законом (например, Законом «Об обороте» - 1 год).

Следует считать не вполне корректной формулировку ст. 1179 ГК, которая позволяет ее толковать как возможность установления доли в наследуемой фермерской земле без участия самого наследодателя после его смерти его наследником, не являющимся членом КФХ, с наследниками, являющимися таковыми.

3) Распространяются в отношении иностранных граждан и ЮЛ в соответствии с Законом «Об обороте». Обязанность такого наследника заключается в продаже в течение года наследуемого ЗУ. В случае, если в течение этого срока он не смог осуществить отчуждение. Тогда закон предписывает СРФ выступить в качестве обязательного покупателя. Выплата наследнику отчуждаемого ЗУ должна быть произведена в течение 90 дней с момента заключения договора купли-продажи. В случае невыплаты, наследник в судебном порядке защищает свои права. Требование региональному казначейству. К договорной сумме выкупа наследник вправе предъявить по 395 ГК.